??3月即將過去，作為傳統(tǒng)營銷旺季，再加上2024年至今的政策利好推動，部分城市市場略顯回暖征兆。

??從一線城市來看，北上廣深中，深圳表現(xiàn)最好，春節(jié)后無論是二手住宅成交還是新房項(xiàng)目來訪、去化均呈現(xiàn)出復(fù)蘇行情，但其余三個城市表現(xiàn)平平。

??二線城市中，南京、成都、武漢、天津、青島等持續(xù)升溫，其中南京新房市場3月上旬開盤去化率反彈至2022年來新高，成都新開盤項(xiàng)目去化率保持在60%以高位水平。武漢新房市場成交雖未修復(fù)至節(jié)前水平，但二手房市場持續(xù)升溫，已達(dá)近1年高點(diǎn)，天津和青島二手房市場同樣持續(xù)升溫、已達(dá)2023年二季度以來高點(diǎn)。

??整體而言，雖然目前部分城市出現(xiàn)復(fù)蘇征兆，但整體市場修復(fù)依然緩慢，若后續(xù)無密集利好政策疊加，未來增長動力或?qū)⒊掷m(xù)放緩。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年第11周（03.11-03.17），各能級成交指數(shù)均有所回升。一線指數(shù)環(huán)比增長10.62至57.97，二線成交指數(shù)環(huán)比增長10.72點(diǎn)至40.53，重點(diǎn)監(jiān)測城市成交環(huán)比均回升，三四線成交指數(shù)環(huán)比增長10.95點(diǎn)至80.93。

??具體來看，4個一線城市成交整體仍保持低位。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至17日，北京3月累計(jì)成交面積16.3萬平方米，較2024年2月表現(xiàn)相對較好，但預(yù)去年同期相比仍有較大差距。

??從目前的市場表現(xiàn)看，北京之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低首付比例”、“降低房貸利率”、“通州解除雙限購”等政策刺激，沒有起到預(yù)期中的作用，成交量并沒有起來，且價格也沒有完全穩(wěn)住。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年9月至2024年2月，北京二手房價格已經(jīng)連續(xù)五個月環(huán)比、同比都在下跌，若二手房價格繼續(xù)下調(diào)，未來可能會傳導(dǎo)至新房端。

??上海方面，截至17日，累計(jì)成交面積16.7萬平方米，成交量有所反彈，但是反彈勢頭較弱。

??從交易格局看，豪宅產(chǎn)品相當(dāng)活躍，成交前十榜單中，10萬+樓盤有4個上榜，供應(yīng)方面，上海盡管開盤項(xiàng)目明顯增多，但去化結(jié)果仍然兩極分化嚴(yán)重。

??廣州截至17日，累計(jì)成交面積26.8 萬平方米，第11周（03.11-03.17）成交面積11.6萬平方米，高于2024年周平均成交面積7.9萬平方米。

??4個一線城市中，深圳表現(xiàn)最為亮眼，春節(jié)后無論是二手住宅成交還是新房項(xiàng)目來訪、去化均呈現(xiàn)出快速反彈。

??具體來看，春節(jié)之后，深圳二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第8周-第10周周均成交套數(shù)已達(dá)760套，超過了2023年四季度周均成交749套，達(dá)到了階段性高位。

??深圳二手房市場能快速復(fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價跌密不可分，業(yè)主對后市房價看跌，在節(jié)后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增，第8周-第9周每周新增掛牌量均超2200套，達(dá)到階段高位，且業(yè)主多數(shù)想蹭這一波行情回暖賣房，七成以上業(yè)主降價，疊加節(jié)前限購優(yōu)化政策及20日貸款利率大幅下調(diào)，二手房成交量呈快速回升勢頭。

??深圳新房市場節(jié)后也呈現(xiàn)出快速反彈，但回暖程度也不及二手房。

??據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后2周來訪量分別飆升至3830組和4711組，認(rèn)購量也達(dá)到了196套和229套，3月第二周來訪量和認(rèn)購量分別為5300組和268套，已處半年來高位。當(dāng)前流量盤周成交15-23套，已達(dá)去年小陽春水平，樓盤間兩級分化嚴(yán)重，只有流量盤在攀升，其他盤來訪、認(rèn)購仍處低位。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，南京3月新房來訪快速回升，目前已逐步修復(fù)至節(jié)前水平，受房企折扣力度增強(qiáng)+核心區(qū)熱點(diǎn)樓盤入市，去化增至階段性高位。

??具體來看，南京3月累計(jì)成交面積9.2萬平方米，第11周（03.11-03.17）成交面積5.1萬平方米，明顯高于2024年周平均成交面積2.9萬平方米。

??項(xiàng)目開盤來看，平均去化率觸底反彈至2022年以來月度新高。2024年1-2月開盤去化率僅為9%和1%，已跌至底部，不過從3月已經(jīng)開盤的4個項(xiàng)目來看，因節(jié)后江寧、建鄴等核心區(qū)熱點(diǎn)樓盤入市，拉動去化率回升至34%，為2022年以來月度新高。

??前端指標(biāo)來看，項(xiàng)目來訪、認(rèn)購來看，節(jié)后快速反彈至高位：據(jù)CRIC監(jiān)測的230余個重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來訪、認(rèn)購節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來，近2周來訪量分別飆升至10096組和11909組，認(rèn)購量也達(dá)到了348套和466套，已接近去年9-10月高位。

??究其原因，2月底至今，主城諸多項(xiàng)目推出重磅優(yōu)惠政策刺激成交，如南部新城云錦四季、鐵心橋偉星時代悅峰、江北越江時代等，推出最低7折左右優(yōu)惠，刺激市場，中介帶訪客戶明顯增加，同時認(rèn)購量同步上行。同時春節(jié)及節(jié)前受市場情緒影響，部分客戶購房需求延后，本次市場房情緒略有回溫，加上媒體宣傳發(fā)酵及開發(fā)商政策力度到位，約訪成功率增加，客戶看房欲望回升。

??成都方面，新房成交回升緩慢但來訪認(rèn)購與去年四季度水平相當(dāng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，成都3月累計(jì)成交面積52.4萬平方米，第11周成交面積25.4萬平方米，明顯高于2024年周平均成交面積19.6萬平方米。

??從項(xiàng)目開盤來看，因開盤減量增質(zhì)影響，近1年來平均去化率基本都延續(xù)6成以上高位波動。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，成都中心城區(qū)2024年1-2月開盤項(xiàng)目個數(shù)不足10個，3月截止10號也僅有1個項(xiàng)目加推96套，去化率高達(dá)100%。

??事實(shí)上，從成都中心城區(qū)近一年日光盤項(xiàng)目個數(shù)占比，我們也可看出，自2023年8月以來，日光盤個數(shù)占比呈現(xiàn)出波動下行態(tài)勢，一方面受供給結(jié)構(gòu)影響；另一方面也體現(xiàn)出需求端日漸疲軟，客戶挑挑揀揀心態(tài)加劇，因而步入2024年以來房企推盤節(jié)奏普遍放慢，基本采取“以銷定產(chǎn)”和“小步快跑”策略，前2月推盤個數(shù)不足10個，總推盤套數(shù)不足1600套。

??從前端指標(biāo)項(xiàng)目來訪、認(rèn)購來看，節(jié)后快速反彈、超過了節(jié)前2024年1月周均,與去年四季度水平相當(dāng)：據(jù)CRIC監(jiān)測重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來訪、認(rèn)購節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來，近2周單盤周均來訪量均突破90組，認(rèn)購量也達(dá)到了4.3套和3.8套，超過了2024年1月周均，與去年二季度和四季度高位基本相當(dāng)。

??事實(shí)上，春節(jié)后房企躍躍欲試，部分項(xiàng)目提高優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)或利用特價房降價促銷，疊加其核心區(qū)位優(yōu)勢，周成交可達(dá)10-12套，典型熱盤錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊國銳雲(yún)嶺大幅降價讓利，并加大渠道力度，周成交超30套，客戶看房欲望略有回升。

??春節(jié)后，武漢二手房市場出現(xiàn)明顯升溫，業(yè)主掛牌積極性提升，預(yù)期降低，二手房價持續(xù)下降。

??受其影響，武漢二手房市場較春節(jié)周大幅反彈，已達(dá)近一年高點(diǎn)，市場韌性好于新房。據(jù)第三方平臺監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年第8周-第10周二手住宅成交節(jié)節(jié)攀升，2024年第10周周成交套數(shù)高達(dá)1322套，與2023年第10周成交量基本持平。不過從反彈力度和成交絕對量來看，與2023年春節(jié)后第5周-第7周尚有一定差距。

??從成交結(jié)構(gòu)來看，武漢二手房市場成交房源以小面積、低總價為主。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示總價100萬以下成交套數(shù)占比自2020年以來便開始節(jié)節(jié)攀升，由17%增至35%，可見剛需購房者成為二手房主力，經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致居民購買力降級，小面積、低總價二手房備受購房者青睞。

??天津和青島方面，二手房市場節(jié)后均出現(xiàn)了大幅度反彈，已達(dá)去年二季度以來高點(diǎn)，市場韌性好于新房。

??據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，天津和青島2024年第8周-第11周二手住宅成交節(jié)節(jié)攀升，2024年第11周周成交套數(shù)分別達(dá)到1092套和1389套，高于2024年1月周均，基本已達(dá)去年二季度以來周度高點(diǎn)。

??需要注意的是，天津新房和二手住宅價差在2023年下半年以來明顯走闊，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止2024年2月末天津新房成交均價為17926元/平方米，二手住宅成交均價為10136元/平，價差近8000元/平，二手房性價比凸顯。

??短期來看，二手房掛牌量增長、供過于求，降價跑量趨勢還將延續(xù)，因而預(yù)期新房和二手房價差或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。

??2024年至今，政策利好持續(xù)發(fā)酵，部分城市新房或二手房市場開始出現(xiàn)回暖。

??但需要注意的是，二手房成交熱度能否傳導(dǎo)至新房存疑，當(dāng)前業(yè)主普遍看空后市，降價拋售，更多是爭取快速變現(xiàn)，避免資產(chǎn)貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內(nèi)或?qū)⒉粫徶眯路?，因而“賣舊買新”置換需求對新房成交支撐作用相對有限。

??同時，當(dāng)前新房成交復(fù)蘇不及預(yù)期，個別樓盤熱銷并不能代表整體市場回暖。受經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、購買力降級、觀望情緒依舊濃厚等影響，回暖持續(xù)性依舊存疑。