??在大部分房企宣告虧損甚至資金告急的2023年，陳序平治下的龍湖集團(tuán)交出了一份不錯的答卷。

??“2023年，龍湖集團(tuán)五個航道都實(shí)現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，有息負(fù)債從2080億元降到1926億元，經(jīng)營性收入及利潤持續(xù)增長。期待未來有一天經(jīng)營性收入能占比過半，到那時候龍湖就真正完成了轉(zhuǎn)型。”3月22日，龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平在2023年度業(yè)績發(fā)布會上表示。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)，陳序平表示，9億～10億平方米是新房市場的真實(shí)居住需求承載量。當(dāng)前短期市場承壓主要受市場信心未完全恢復(fù)影響，因此在房地產(chǎn)恢復(fù)過程中，信心非常關(guān)鍵，“龍湖經(jīng)常提前償還債務(wù)，始終把債務(wù)安全放在第一位，履行所有債務(wù)的安全兌付，這也是我們用行動來給行業(yè)注入一些信心?！?/p>

??2022年10月，40歲的陳序平接替吳亞軍升任集團(tuán)董事長，這在當(dāng)時曾引發(fā)質(zhì)疑聲。陳序平接棒后的第一個年度，2022年龍湖集團(tuán)凈利潤突破225億元；第二個年度，2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤128.5億元，雖然有著近50%的降幅，但這樣的成績在民營房企中僅龍湖一家。

??更重要的是，在部分房企出現(xiàn)債務(wù)兌付問題之際，龍湖多次出手提前還債。龍湖集團(tuán)CFO趙軼表示，今年龍湖還會提前規(guī)劃償還2025年到期部分債務(wù)，年底將短債規(guī)模控制在安全范圍內(nèi)。

??正如陳序平所說：“企業(yè)這兩年選擇了一條有挑戰(zhàn)的路，在控制負(fù)債總額情況下，實(shí)現(xiàn)利潤穩(wěn)中有增，同時還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。我們選擇了一條難而正確的路，但會堅(jiān)定前行?！?/p>

??行業(yè)巨大壓力下，龍湖挺住了。

??始終把債務(wù)安全放在第一位

??龍湖更為看重的是長期穩(wěn)定發(fā)展。幾年前，“穩(wěn)”就是龍湖管理層反復(fù)強(qiáng)調(diào)的字。

??2018年度業(yè)績發(fā)布會上，時任龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍說：“水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返”?！拔覀兣袛辔磥矸績r不會爆發(fā)式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準(zhǔn)、適宜?！睍r任龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉說。

??多年來，龍湖一直強(qiáng)調(diào)不做非標(biāo)、前融，在財(cái)務(wù)、債務(wù)結(jié)構(gòu)上始終保持謹(jǐn)慎。即便如此，2022年下半年，龍湖仍遭遇“股債雙殺”狙擊。當(dāng)年10月28日，吳亞軍官宣退幕。無論是外界遭遇做空，還是內(nèi)部管理層調(diào)整，對龍湖財(cái)務(wù)和經(jīng)營韌性都是一次極致考驗(yàn)。

??龍湖管理層迅速展開一系列“自救”舉措，包括回購約7000萬元公司票據(jù)，提前贖回21億元美債，先后提前償還51億港元、34.5億港元銀團(tuán)貸款，合計(jì)人民幣98億元。這一系列動作的底氣是，當(dāng)時龍湖賬面現(xiàn)金及等價物達(dá)876億元，不受限制部分約670億元。

??陳序平接棒后的龍湖，延續(xù)了財(cái)務(wù)審慎性的原則底線，和有余量的還款鋪排。今年3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付了本應(yīng)于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），這筆資金來自經(jīng)營性物業(yè)貸款。

??龍湖方面稱，截至2023年底，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模為1926億元，同比壓降154億元；2024年內(nèi)到期債務(wù)余額147億元，占比不到8%，其中境內(nèi)債券60億元。2025年到期的國內(nèi)債券和部分銀團(tuán)將在2024年內(nèi)安排逐步提前償付或回購，年底將短債規(guī)?？刂圃诎踩秶詢?nèi)。

??“目前公司與國有六大行及部分股份制商業(yè)銀行進(jìn)行了深度合作，融資額度非常充裕。融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資占比達(dá)到77%，是一個非常安全的結(jié)構(gòu)，助力整個公司穿越周期?！壁w軼表示。

??對于下一步融資計(jì)劃，趙軼表示，在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會繼續(xù)深耕，目前公司約有110座重資產(chǎn)，還有約40座可用于后續(xù)融資，這為公司提供了一個長賬期、低成本融資渠道。“在公開市場，我們也會在中債增進(jìn)支持下，與他們進(jìn)行積極溝通，按需、有序發(fā)行中債增進(jìn)債券。海外融資方面，這幾年是逐步壓降狀態(tài)，未來也會穩(wěn)步壓降，而且我們對100%的外債做了掉期，完全杜絕匯率敞口?！?/p>

??龍湖的“壓艙石”

??2023年初，龍湖集團(tuán)在成立30周年之際提出以開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展構(gòu)建新發(fā)展模式。

??2023年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1807.4億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1558.6億元；交付物業(yè)總建筑面積1070.8萬平方米，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1734.9億元，其中一二線城市銷售占比達(dá)95%，銷售回款率超100%。但同比來看，均較2022年出現(xiàn)一定下滑。

??陳序平表示，開發(fā)業(yè)務(wù)下降主要有兩個原因，一是整個新房市場成交體量從2016～2021年14億平方米回落至9億～10億平方米，所以對大多數(shù)開發(fā)商而言，銷售規(guī)模相比2021年之前高點(diǎn)約有30%甚至更高的銷售收入下降；二是過去幾年特別在去年，新房價格出現(xiàn)了一些調(diào)整。對開發(fā)商而言，如果在2020年、2021年高點(diǎn)拿的地，2022年、2023年進(jìn)行銷售又進(jìn)行結(jié)算，利潤會受到一些影響。

??此次業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)依然未公布2024年銷售目標(biāo)，僅透露“2024年公司存量項(xiàng)目供貨約2400億元”。對于今年銷售去化策略，“我們會根據(jù)市場情況靈活應(yīng)對，積極去化。在主力項(xiàng)目上，會保持產(chǎn)品力優(yōu)勢，穩(wěn)住售價，同時快速清盤變現(xiàn)。”

??據(jù)龍湖集團(tuán)地產(chǎn)航道總裁張旭忠介紹，2023年，龍湖在17個重點(diǎn)城市共獲取31幅土地，總貨值超過770億元，平均溢價率控制在8%的較低水平。2024年至今，龍湖分別在西安、佛山拿了兩塊住宅用地，都是底價獲取。截至2023年底，龍湖集團(tuán)擁有土地儲備4539萬平方米，其中近80%布局在一二線高能級城市。

??“從去年開始，頭部房企拿地策略基本已趨同，導(dǎo)致一二線城市尤其是核心區(qū)域競爭非常激烈。今年我們會‘以銷定支’，主動把握好投資節(jié)奏，并依然嚴(yán)守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面，會高度聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關(guān)注政策和市場變化?！睆埿裰艺f。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在陳序平看來，經(jīng)營性業(yè)務(wù)才是龍湖穿越周期的重要砝碼。龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)主要有幾大板塊，一是商業(yè)投資，二是長租公寓，三是龍湖智創(chuàng)生活，包括物業(yè)管理和商業(yè)管理。

??“2023年，龍湖運(yùn)營加服務(wù)組成的經(jīng)營性收入占比達(dá)到14%，利潤占比已經(jīng)超過60%。在整個行業(yè)下行過程中，為龍湖穿越周期提供了底氣，也是我們穿越周期的壓艙石。”陳序平說。

??據(jù)陳序平介紹，截至2023年底，龍湖集團(tuán)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目總共有88座，2024年計(jì)劃還新開14座，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)。這意味著，2024年底龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過100個，進(jìn)入“百M(fèi)all”時代。

??談到未來，龍湖管理層表示，龍湖將通過開源、節(jié)流兩個維度管理動作，實(shí)現(xiàn)盈利企穩(wěn)回升。過去兩年整個集團(tuán)的管理和銷售兩費(fèi)從160億元降到110億元出頭，降幅達(dá)30%，其中管理費(fèi)用降幅更大。在盈利修復(fù)上，地產(chǎn)開發(fā)航道下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細(xì)選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)，地產(chǎn)航道目前來到了谷底，后面是逐步修復(fù)的過程；未來運(yùn)營和服務(wù)兩個板塊也會迎來雙位數(shù)以上的收入和盈利增長?！跋嘈烹S著利好政策不斷釋放落地，行業(yè)經(jīng)過一個階段性周期調(diào)整，市場回暖值得期待?！?/p>