??每年的“3·15”消費(fèi)維權(quán)報(bào)告中，房產(chǎn)類投訴常居高位，“糾紛多、維權(quán)難”已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大熱點(diǎn)，年復(fù)一年未能扭轉(zhuǎn)。

??從中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)近期發(fā)布的2023年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析來(lái)看，家用電子電器類、房屋及建材類、家具類等投訴量均進(jìn)入所屬投訴類別的前十位。其中，房屋及建材類投訴量居第七位，為31351件，投訴比重為2.36%。

??我們整理了一些典型熱點(diǎn)案例，希望警示行業(yè)和企業(yè)，也希望能為消費(fèi)者的購(gòu)房大事提供一些參考。

??一宗罪：延期交房

??近兩年來(lái)，保交樓既是行業(yè)焦點(diǎn)，又是重要的民生。自2022年7月中央政治局會(huì)議首次提出保交樓后，政府、金融層面頻頻發(fā)聲和出臺(tái)政策，通過(guò)多種舉措推動(dòng)了保交樓工作，全國(guó)各地的保交樓取得了明顯成效。

??根據(jù)西安市政府工作報(bào)告的數(shù)據(jù)，2023年，西安“保交樓”項(xiàng)目交付8.6萬(wàn)余套，超額完成年度任務(wù)，完成總?cè)蝿?wù)的91.9%。盡管如此，延期交房仍然是購(gòu)房者投訴的焦點(diǎn)之一，保交樓任務(wù)依然任重而道遠(yuǎn)。

??3月3日，有購(gòu)房業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，西安曲江奧園城市天地延遲交房已經(jīng)3年了，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不復(fù)工。對(duì)此，曲江新區(qū)管委會(huì)回復(fù)稱，該項(xiàng)目2號(hào)樓外立面保溫及室內(nèi)公區(qū)裝修已完成80%以上，已督促開(kāi)發(fā)企業(yè)加快組織各參建單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)，同步加大人力、物力、材料的投入，全力推進(jìn)工程建設(shè)。

??2月29日，大唐西市千和郡的業(yè)主反映，自己于2021年5月在大唐西市售樓部全款購(gòu)買的大唐西市千和郡項(xiàng)目的房子，2022年11月份停工至今未開(kāi)工。

??曲江新區(qū)管委會(huì)回復(fù)稱，大唐西市千和郡二期項(xiàng)目，位于蓮湖區(qū)興中路5號(hào)，建設(shè)單位為西安大唐西市置業(yè)有限公司。經(jīng)調(diào)查，因建設(shè)單位資金短缺，拖欠施工單位西安建工綠色建筑集團(tuán)有限公司工程款，導(dǎo)致工地處于停工狀態(tài)。針對(duì)項(xiàng)目停工問(wèn)題，大明宮質(zhì)監(jiān)站正持續(xù)督促約談建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要求其加快籌措資金，支付工程款，保障項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商反饋將于3月給施工單位支付2000萬(wàn)元工程款，施工方在收到工程款后立即啟動(dòng)全面復(fù)工。

??因收房遙遙無(wú)期，停貸也成了業(yè)主迫不得已的選擇。2022年7月12日，璀璨傾城二期業(yè)主在社交媒體發(fā)布《西安世茂璀璨傾城二期停貸告知函》稱，“因購(gòu)房資金被挪用，我們買的房子停工爛尾，未能按合同約定的交房時(shí)間交付。故業(yè)主一致決定，自7月起，暫停償還按揭貸款，直至房子交付。”但隨之而來(lái)的征信問(wèn)題卻成為很多業(yè)主的苦惱。

??業(yè)主遭遇延期交付后，該如何維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利？北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣建議，可以直接起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果違約責(zé)任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這是最簡(jiǎn)單直接的方案，但是往往沒(méi)法直接實(shí)現(xiàn)交房的目的，只能通過(guò)追究違約金或損失督促開(kāi)發(fā)商盡快交房。

??“可以通過(guò)信息公開(kāi)的方式去相關(guān)部門調(diào)取這個(gè)項(xiàng)目目前的建設(shè)手續(xù)，查清楚到底是什么原因不能交房。查到項(xiàng)目存在違法違規(guī)的問(wèn)題后，購(gòu)房者可以視情況提起相關(guān)違法查處，要求相關(guān)部門履行職責(zé)，通過(guò)相關(guān)部門給開(kāi)發(fā)商施加壓力?！蓖跤癯急硎尽?/p>

??二宗罪：降標(biāo)減配

??在克而瑞發(fā)起的2024交付力調(diào)研問(wèn)卷中，“降標(biāo)減配”成為購(gòu)房者的第二大困擾。

??1月2日，一位家住西安御錦城十八期的業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板表示：“項(xiàng)目設(shè)有開(kāi)放日，進(jìn)去看了外墻嚴(yán)重凹凸不平，墻面嚴(yán)重漏水，宣傳時(shí)綠化有名樹(shù)還有花，進(jìn)去樹(shù)也枯萎了，里面并沒(méi)有什么綠化，全是草坪，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，配置減配。小區(qū)面積也少了13畝，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按圖紙規(guī)劃?！?/p>

??老三屆悅湖小區(qū)的業(yè)主也留言稱，開(kāi)發(fā)商在售房過(guò)程中存在隱瞞小區(qū)內(nèi)有公租房的信息和在各戶間過(guò)道刷大白墻，用破柵欄替代實(shí)體墻。

??這位業(yè)主表示，自己于2022年6月20日與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買了該小區(qū)的一套期房商品房。在購(gòu)房前，開(kāi)發(fā)商和售樓部都宣傳該樓盤為大平層改善型住房，并承諾公區(qū)裝修將采用高標(biāo)準(zhǔn)的瓷磚鋪貼。然而在臨近交付時(shí)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)并未告知小區(qū)內(nèi)有公租房的情況，且公區(qū)在各戶過(guò)道間刷大白墻這與開(kāi)發(fā)商之前的宣傳嚴(yán)重不符。

??此外，小區(qū)的隔墻僅使用簡(jiǎn)易柵欄進(jìn)行分隔，安全性和私密性無(wú)法得到保障。這不僅影響了小區(qū)的整體美觀，也給業(yè)主的生活帶來(lái)了很大的困擾和安全隱患。業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)故意隱瞞公租房的信息。同時(shí)今年3月份要交付新房，開(kāi)發(fā)商為省錢趕工期公區(qū)裝修遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到宣傳標(biāo)準(zhǔn)，也嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益?！拔乙箝_(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)未貼瓷磚的區(qū)域進(jìn)行重新貼瓷磚，并對(duì)小區(qū)隔墻柵欄更換實(shí)體墻，以確保小區(qū)的安全性和私密性?！?/p>

??對(duì)于該業(yè)主的訴求，未央?yún)^(qū)相關(guān)部門回復(fù)道：經(jīng)核查小區(qū)公租房已經(jīng)進(jìn)行公示，并在售樓部進(jìn)行公示，關(guān)于您反映裝修方面問(wèn)題，依據(jù)您簽署合同為準(zhǔn)。樣板層裝修標(biāo)準(zhǔn)也是交付標(biāo)準(zhǔn)，所有的電梯步入廳是瓷磚，門戶通道是乳膠漆，您如有疑問(wèn)建議通過(guò)司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，關(guān)于您反映柵欄問(wèn)題，目前小區(qū)還未施工完畢，后期待施工完成會(huì)有驗(yàn)收。

??針對(duì)此類貨不對(duì)板、降標(biāo)減配的問(wèn)題，王玉臣表示：“收房的時(shí)候，業(yè)主可以先驗(yàn)房，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題一定要事無(wú)巨細(xì)地記在收房單上，并要求當(dāng)時(shí)的對(duì)接人員簽字確認(rèn)，自己手頭留存一份作為證據(jù)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)通過(guò)拍攝將具體的問(wèn)題記錄下來(lái)，并通過(guò)書面函件去要求開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù)。”

??對(duì)于有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的情況，他建議必要的時(shí)候，可請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定。“關(guān)于鑒定，務(wù)必要注意三個(gè)問(wèn)題：首先成本相對(duì)較高，其次最好和開(kāi)發(fā)商共同委托，否則可能會(huì)出現(xiàn)鑒定結(jié)果出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)。當(dāng)然，即使開(kāi)發(fā)商不認(rèn)，也不影響其鑒定結(jié)果，可以作為談判籌碼。也可通過(guò)訴訟的方式來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利?！蓖跤癯颊f(shuō)道。

??三宗罪：虛假宣傳

??虛假宣傳也是引發(fā)住房消費(fèi)糾紛的主要導(dǎo)火索之一。在社交平臺(tái)上，網(wǎng)友們紛紛吐槽表示：“比方便面包裝更不可信的，是房地產(chǎn)廣告”“房產(chǎn)中介的嘴，騙人的鬼”“走過(guò)最長(zhǎng)的路，就是樓盤營(yíng)銷的套路”……

??一位金泰貞觀府的業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，購(gòu)買金泰貞觀悅府小區(qū)房屋時(shí)，宣傳人車分流，在2023年11月10日交房時(shí)，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)遺留嚴(yán)重安全隱患，未達(dá)到真正人車分流，嚴(yán)重虛假宣傳。后經(jīng)業(yè)主們與相關(guān)部門溝通后，金泰恒業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承認(rèn)該問(wèn)題，且同意加裝行人隔離帶、減速帶等相關(guān)設(shè)施來(lái)確保行人安全。

??幸運(yùn)的是，這些業(yè)主的留言都得到了相關(guān)管理部門的回應(yīng)，問(wèn)題也得到了妥善的解決，但更多的業(yè)主還在苦苦等待中。而在監(jiān)管層面，盡管西安市住建局在多次會(huì)議上提出“要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售、無(wú)證銷售、虛假宣傳，推動(dòng)全市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”，但該問(wèn)題卻屢禁不止。

??對(duì)于這些問(wèn)題，王玉臣建議購(gòu)房者：“取證要先行，需要對(duì)糾紛類型進(jìn)行初步判斷，定下維權(quán)策略。比如虛假宣傳、貨不對(duì)板等，直接提民事訴訟，勝算近乎為零。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的合同往往會(huì)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行規(guī)避，司法實(shí)踐對(duì)業(yè)主極為不利，需要優(yōu)先考慮其他法律手段，需要考慮多種法律手段組合?！?/p>

??如果購(gòu)房者遇到了虛假宣傳類的問(wèn)題，“可以向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門反映虛假宣傳的違法行為，要求查處。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠?！蓖跤癯颊f(shuō)道。