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??本月樓市政策聚焦

??中央定調(diào)標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，北京、深圳等重點(diǎn)城市跟進(jìn)優(yōu)化住房限購政策

??2024年2月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)放松。中央層面，住建部、金融監(jiān)管總局要求各地級(jí)及以上城市于3月15日前建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，住建部要求各城市完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，滿足居民多樣化住房需求，央行調(diào)降5年期以上LPR 25個(gè)基點(diǎn)，2024年政府工作報(bào)告提出統(tǒng)籌發(fā)展和安全，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策39條。其中，寬松性政策38條，緊縮性政策1條。盡管受春節(jié)長(zhǎng)假和前期政策密集出臺(tái)等因素影響，本月地方房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量明顯下滑，但政策導(dǎo)向仍是持續(xù)寬松。其中，北京市通州區(qū)、深圳等相繼優(yōu)化住房限購政策，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)；大部分三線城市則維持以購房財(cái)稅補(bǔ)貼和住房公積金政策調(diào)整為主。本期報(bào)告主要對(duì)2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：優(yōu)化房地產(chǎn)政策、標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??2月資金面整體維持均衡態(tài)勢(shì)。公開市場(chǎng)操作方面，2月上旬7天逆回購集中到期，中下旬央行加大逆回購操作力度，當(dāng)月累計(jì)進(jìn)行31850億元逆回購，共有43180億元逆回購到期，凈回籠11330億元；MLF到期量4990億元，投放量5000億元，凈投放10億元；2月5日，央行正式下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放約1萬元流動(dòng)性。資金利率方面，DR007和R007（20D MA）分別為1.86%和2.04%，2月份DR007（20D MA）累計(jì)下行1.4bp，R007（20D MA）累計(jì)下行20.1bp，資金價(jià)格波動(dòng)率有所回落。LPR方面，1年期LPR維持3.45%不變，5年期以上LPR下調(diào)為3.95%，較上月報(bào)價(jià)下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)。

??在房地產(chǎn)方面，2024年政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)工作列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊，提出要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持；要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；要加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等。住建部、金融監(jiān)管總局繼上月提出指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制之后，本月再度召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議，要求地級(jí)及以上城市要在3月15日前建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問題。央行調(diào)降5年期以上25個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)房貸利率進(jìn)一步下行，緩解居民購房和存量房貸償付壓力。住建部在福州召開保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，提出要以編制住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，探索建立保障性住房房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障等，加快保障性住房建設(shè)和發(fā)展。

??— 03—

??地方政策：北京、深圳跟進(jìn)優(yōu)化住房限購政策，三四線城市購房財(cái)稅補(bǔ)貼和公積金政策加碼有序?qū)嵤?/strong>

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 緊縮性政策（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??3. 政策小結(jié)北京、深圳住房限購政策優(yōu)化，三四線城市購房補(bǔ)貼及住房公積金政策有序?qū)嵤?br/>

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年2月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策39條。其中，寬松性政策38條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房票安置、強(qiáng)化住房公積金政策支持、鼓勵(lì)支持房企合理融資需求等；緊縮性政策1條，主要涉及房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。由于春節(jié)長(zhǎng)假及前期政策持續(xù)密集出臺(tái)等因素，本月地方房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量明顯減少。政策力度方面，北京市通州區(qū)、深圳住房限購政策相繼優(yōu)化，持續(xù)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，大部分二三線城市仍是以發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼和加強(qiáng)住房公積金支持等為主，政策平穩(wěn)有序?qū)嵤?/p>

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、推行房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房票安置等。典型代表有：北京市通州區(qū)取消了落戶、社?；騻€(gè)稅繳納年限需滿3年的要求，明確在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房；深圳取消本市戶籍居民家庭購房落戶年限及繳納個(gè)稅或社保年限要求，非本市戶籍個(gè)稅或社保年限要求由5年縮短至3年；揚(yáng)州取消限售政策，市區(qū)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書即可上市交易，并實(shí)施“以舊換新”契稅補(bǔ)貼政策；荊州降低個(gè)貸首付利率，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，最低首付比例調(diào)整為20%，二套房最低首付比例調(diào)整為30%，房貸利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP；益陽放寬商品房預(yù)售許可辦理?xiàng)l件，新建多層建筑形象進(jìn)度達(dá)到三分之一及以上，高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到四分之一以上的房屋，即可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可等。此外，荊門、荊州、長(zhǎng)春、揚(yáng)州、沈陽、益陽、六安市葉集區(qū)、河池市大化瑤族自治縣、亳州市利辛縣、宜賓市興文縣、麗水市蓮都區(qū)、天津市寧河區(qū)及薊州區(qū)等多地發(fā)布了購房財(cái)稅補(bǔ)貼類政策。

??土地政策核心舉措主要涉及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理

??在土地政策方面，核心舉措主要涉及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理。典型代表有：海南省發(fā)布試點(diǎn)辦法，明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以按照規(guī)劃入市用于符合國(guó)家、海南省產(chǎn)業(yè)政策以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)外國(guó)土空間用途管制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求的項(xiàng)目，包括工業(yè)、倉儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、保障性租賃住房以及養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、采礦等，但不得用于建設(shè)市場(chǎng)化商品住房、安居房；農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式；文昌市可以試點(diǎn)探索利用鎮(zhèn)（墟）區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于面向本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民住宅建設(shè)，但所建房屋不得分割轉(zhuǎn)讓等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制和提取限制等。典型代表有：廈門將申請(qǐng)條件中“12個(gè)月連續(xù)足額繳存住房公積金”時(shí)限縮短至6個(gè)月，并階段性上調(diào)流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)至1.2；蘇州明確購買法拍房可在未付清全款前辦理公積金貸款，貸款額度、期限、首付款比例、利率、還款方式等按公積金貸款有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行；海南省將首套房公積金貸款最低首付比例由25%下調(diào)至20%；濟(jì)南將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%；哈爾濱將公積金可貸額度計(jì)算倍數(shù)由公積金賬戶余額的20倍提高至40倍，支持提取公積金支付購房首付款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括發(fā)放人才購房補(bǔ)貼、放寬落戶限制等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括發(fā)放人才購房補(bǔ)貼、放寬落戶限制等。典型代表有：南京取消積分落戶中“社保繳納不少于12個(gè)月”的限制條件，增設(shè)租賃住房加分指標(biāo)項(xiàng)，加大居住和社保加分比重；泉州對(duì)在泉州首次購買商品住房的博士研究生、碩士研究生，以及全日制“雙一流”高校本科生、普通高校本科生、大專生分別提供購房補(bǔ)助8萬元、6萬元、4萬元、2萬元、1萬元；鄭州對(duì)經(jīng)省市認(rèn)定的A、B、C、D類高層次人才首次購房，分別給予300萬元、150萬元、100萬元、50萬元購房補(bǔ)貼，對(duì)博士、碩士、本科畢業(yè)生、?？飘厴I(yè)生分別給予10萬元、5萬元、2萬元、1萬元購房補(bǔ)貼等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。典型代表有：北京發(fā)布房地產(chǎn)廣告發(fā)布指引，要求房地產(chǎn)廣告堅(jiān)持“房住不炒”定位，內(nèi)容真實(shí)準(zhǔn)確，明晰重要信息，明確主體責(zé)任，并明確房地產(chǎn)廣告不得含有"房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)XX%以上""年租金高于該地段平均水平XX%""投資收益保持在XX%以上"等升值或者投資回報(bào)的承諾內(nèi)容，不得含有"買房能落戶"等能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾，不得違反國(guó)家和北京市有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定等。

??— 04—

??2月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??— 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年2月29日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、?？?；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有6個(gè)，分別為廣州、成都、西安、杭州、長(zhǎng)沙、天津；其他30個(gè)城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個(gè)，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有3個(gè)，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）較上月相比，本月北京、深圳在住房限購方面進(jìn)行了定向?qū)捤伞Ｆ渲?，北京市通州區(qū)取消了落戶、社?；騻€(gè)稅繳納年限需滿3年的要求，明確在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房；深圳取消本市戶籍居民家庭購房落戶年限及繳納個(gè)稅或社保年限要求，非本市戶籍個(gè)稅或社保年限要求由5年縮短至3年。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年2月29日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??3月6日，央行行長(zhǎng)潘功勝出席十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)表示，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)回升向好，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，但是國(guó)內(nèi)外的形勢(shì)依然復(fù)雜多變，需要發(fā)揮政策合力，加大宏觀調(diào)控的政策力度。中國(guó)的貨幣政策工具箱依然豐富，貨幣政策仍有足夠空間。在平衡好短期與長(zhǎng)期、穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部均衡和外部均衡的關(guān)系導(dǎo)向下，貨幣政策維持偏松預(yù)期。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究分析，由于財(cái)政支出力度加大，3月基本不存在流動(dòng)性缺口，但由于財(cái)政支出通常集中在月末，因此月內(nèi)其他時(shí)點(diǎn)資金面仍有可能面臨一定的壓力。央行大概率會(huì)通過公開市場(chǎng)操作將資金利率控制在政策利率附近。

??在房地產(chǎn)方面，2024年政府工作報(bào)告依舊將房地產(chǎn)置于重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)首位，并提出統(tǒng)籌發(fā)展與安全，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，凸顯了“以進(jìn)促穩(wěn)”的工作導(dǎo)向。具體來看，工作報(bào)告重點(diǎn)突出了兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是優(yōu)化房地產(chǎn)政策，一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求，這與當(dāng)前中央督促各地建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相吻合，后期有望進(jìn)一步延續(xù)深化，包括“三道紅線”等監(jiān)管政策也有望得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整；二是適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這其中不僅包括加快保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”建設(shè)，還涉及社會(huì)發(fā)展形勢(shì)及行業(yè)供求關(guān)系變化背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制建設(shè)等問題，如促進(jìn)“人、房、地、錢”要素合理配置并實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)等。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低位運(yùn)行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額1858.6億元，環(huán)比下降21%，同比下降60%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低；重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)環(huán)比下降53%、同比下降54%，成交環(huán)比下降45%、同比下降71%。這一方面是受春節(jié)假期影響，另一方面也暴露出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期支撐依舊不足、需求和購買力持續(xù)低迷等問題。基于此，房地產(chǎn)政策仍需繼續(xù)優(yōu)化，尤其在前期以發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金貸款支持等政策為主但收效有限背景下，政策寬松力度需進(jìn)一步加大。重點(diǎn)一二線城市需加快放開限購、限售、限貸、限價(jià)步伐，讓商品住房回歸商品屬性，提振市場(chǎng)信心；三四線城市則不僅需要進(jìn)一步加大購房財(cái)稅補(bǔ)貼、住房公積金支持、房票安置等需求側(cè)支持力度，還要合理控制土地供應(yīng)，加快存量房去庫存，穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。