??導(dǎo)語

??房屋養(yǎng)老金并非變相的房地產(chǎn)稅。要讓房屋養(yǎng)老金這樣的好制度發(fā)揮出好效力，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化收支等信息披露，建立資金挪用的預(yù)防和追責(zé)機(jī)制，筑牢資金安全防線。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月23日住建部副部長提到的“房屋養(yǎng)老金”制度引發(fā)廣泛熱議。房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)已取得哪些進(jìn)展？為什么在已經(jīng)有了專項維修資金的情況下還要另立公共賬戶？養(yǎng)老金的資金來源和支出責(zé)任劃分如何確定？哪類房屋持有者將從中受益？

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??22城開啟房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，提法已有3年、重慶等地已有進(jìn)展

??8月23日，國務(wù)院“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在闡釋房地產(chǎn)發(fā)展新模式時提到，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。房屋體檢、養(yǎng)老金、保險三項制度互為銜接，通過體檢發(fā)現(xiàn)房屋潛在風(fēng)險隱患，發(fā)現(xiàn)問題后，可通過物業(yè)費(fèi)、維修基金、房屋養(yǎng)老金三位一體的“養(yǎng)老體系”，實現(xiàn)“小修小補(bǔ)、大修大補(bǔ)”。房屋保險是要借助保險市場化作用，為房屋使用安全提供巡查、檢測、監(jiān)測、賠付服務(wù)，降低房屋安全風(fēng)險，最終形成給房屋提供全生命周期安全保障的閉環(huán)。

??目前，上海等22個城市正在試點(diǎn)，房屋養(yǎng)老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。22個試點(diǎn)城市包括上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無錫。

??事實上，這并不是官方首次提及房屋養(yǎng)老金制度，早在2022年“4·29”長沙居民自建房倒塌事件后，住建部部署開展全國自建房安全專項整治工作，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題，5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《全國自建房安全專項整治工作方案》提出，要“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，4月，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險‘三項制度’試點(diǎn)”，6月，住建部部長指出提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

??地方層面試點(diǎn)探索也取得一些進(jìn)展。青海省發(fā)文鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項目中開展房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度探索試點(diǎn)。廣州市提出在部分條件成熟的范圍內(nèi)率先試點(diǎn)推行房屋安全保險制度。四川省發(fā)布提出要積極開展房屋保險制度試點(diǎn)。滄州市開展住宅專項維修資金增值收益購買房屋全生命周期保險試點(diǎn)。今年3月，重慶首筆房屋安全綜合保險賠款3.8萬元已由保險公司賠付到位。

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??現(xiàn)有專項維修資金存在資金沉淀、支取手續(xù)繁瑣、結(jié)構(gòu)性不均、續(xù)籌困難等問題

??為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度？是因為有大量存量房待修繕維護(hù)，據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，2000年以前建造的房屋占比接近3成，隨著時間推移，越來越多的住房將步入老齡，未來維修需求和資金使用量都將呈快速增長態(tài)勢。

??為什么還要另立公共賬戶？是因為現(xiàn)有專項維修資金存在資金沉淀、支取手續(xù)繁瑣、結(jié)構(gòu)性不均、再籌集困難等問題。

??第一，專項維修資金啟用程序繁瑣，不少城市使用率不到5%。按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，對于資金還未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，要使用專項維修資金，需要占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過。支取程序繁瑣導(dǎo)致專項資金使用率并不高，譬如株洲披露2020年全市維修資金繳存額達(dá)到40億元，而使用量為2700萬元，使用率僅為0.6%左右。

??第二，專項維修資金沉淀，結(jié)余額或超1萬億元。專項資金使用率不高，所以經(jīng)過20余年運(yùn)行，賬戶內(nèi)沉淀了大量資金。有報道稱，全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。

??第三，余額結(jié)構(gòu)性不均，新房用不完、老房沒錢用。近20年內(nèi)開發(fā)的次新房基本都足額繳納了專項維修資金，而且因為房齡低、維護(hù)成本不高，賬戶普遍有結(jié)余，而不少上世紀(jì)建造的老舊小區(qū)并沒有被追繳過專項維修資金，又面臨高昂的維護(hù)成本，賬戶余額更加吃緊。以濟(jì)南市公布的2023年專項維修資金年度賬單為例，截止去年底，全市維修資金結(jié)余總額241億元，其中商品住宅維修資金223億元、已售公有住房（房改房）維修資金僅18億元。

??第四、資金續(xù)籌困難。按照規(guī)定，首期繳存數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%，當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。但實際情況是，續(xù)籌維修資金困難重重，有報道稱上海通過銀行寄送續(xù)籌通知單掛號信，然而掛號信的退信率高達(dá)八九成，即使收到了交款通知，實際繳納的也極少。

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??公共賬戶由地方籌資、不增加居民負(fù)擔(dān)，但并非房地產(chǎn)稅，老破小或率先受益

??關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度，市場關(guān)注的焦點(diǎn)在三方面：一是錢從哪里來？居民住房持有成本是否會因此增加？二是支出責(zé)任如何劃分？誰能從中受益？三是養(yǎng)老金是不是等同于變相開征房地產(chǎn)稅？

??房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶資金來源包括土地出讓金、地方財政、老舊小區(qū)改造資金等，由政府負(fù)責(zé)建立，并實行統(tǒng)籌管理，不需要居民額外繳費(fèi)，不會增加個人負(fù)擔(dān)。

??房屋養(yǎng)老金主要用于房屋的體檢、保險、維修三方面。其中，個人賬戶資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，并遵循現(xiàn)有的專項維修資金管理規(guī)定，公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。

??在這樣的資金籌集和支出模式下，誰會從中受益？個人賬戶仍按照“誰受益誰出錢”原則管理，而公共資金賬戶則具有公益和救濟(jì)導(dǎo)向，有“借新養(yǎng)舊”的意味，新房業(yè)主實際繳納的土地出讓金支撐起了公共賬戶，但新房的體檢、保險費(fèi)用可能遠(yuǎn)低于高齡小區(qū)，因此年久失修的老舊小區(qū)才是養(yǎng)老金公共賬戶的主要支出對象和受益者。

??值得一提的是，房屋養(yǎng)老金并非變相的房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅每年征收，房屋養(yǎng)老金僅在新房購置及賬戶余額不足兩種情況下繳納。房地產(chǎn)稅的稅基是房屋價值（包含土地價值），價值越高稅基甚至稅率都會相應(yīng)提高，而房屋養(yǎng)老金個人繳納部分僅僅與建安成本有關(guān)，與房屋自身價值無關(guān)，核心地段房產(chǎn)未必會比郊區(qū)多繳養(yǎng)老金。

??我們認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度設(shè)計的出發(fā)點(diǎn)無疑是好的，之所以引發(fā)市場熱議，甚至受到部分群眾抵觸，歸根到底是因為信息披露還不夠及時透徹，加上過去房地產(chǎn)行業(yè)降標(biāo)減配成風(fēng)、預(yù)售資金松懈導(dǎo)致資金挪用時有發(fā)生，使得群眾對行業(yè)監(jiān)管缺乏足夠信任。因此，要讓房屋養(yǎng)老金這樣的好制度發(fā)揮出好效力，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化收支等信息披露，建立資金挪用的預(yù)防和追責(zé)機(jī)制，筑牢資金安全防線。