[中房研協(xié)]東莞松綁土拍規(guī)則，首批集中供地取消新房銷售限價(jià)

??熱點(diǎn)聚焦

??3月13日，東莞市自然資源局網(wǎng)站公布了2022年?yáng)|莞首批居住用地的集中供地掛牌信息。其中，道滘、長(zhǎng)安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等鎮(zhèn)街共計(jì)出讓8宗地塊，起拍總價(jià)達(dá)170.83億元，將于4月19-20日進(jìn)行集中競(jìng)價(jià)出讓。

??值得注意的是，本次東莞集中供地規(guī)則呈現(xiàn)了三大變化，一是推出的地塊未限制建成后新房的銷售價(jià)格；二是部分地塊取消了無(wú)償配建安居房要求；三是大幅下調(diào)了推出地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??東莞放寬土拍條件，為房企預(yù)留利潤(rùn)空間

??過(guò)往土拍都會(huì)要求房企配建一定比例的保障性住房，疊加限價(jià)的要求，壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。而本次東莞針對(duì)競(jìng)拍規(guī)則、資金門(mén)檻等土地出讓條件上都有所松綁，包括大幅下調(diào)了地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金、取消了新房限價(jià)等方面在內(nèi)。此次拿地規(guī)則的調(diào)整和優(yōu)化，一方面對(duì)資金吃緊的房企來(lái)說(shuō)是雪中送炭；另一方面還能消除新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛差，賦予了房企更大的盈利空間，在一定程度上刺激了房企拿地的積極性，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

??地方政府紛紛靈活調(diào)整出讓規(guī)則，以促土地成交

??上年年底多個(gè)城市土拍交易市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，在很大程度上與房企面臨的各類壓力有關(guān)。一是各類土地交易受到的約束條件越來(lái)越多；二是房企普遍資金面吃緊，不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。

??東莞此番松綁土拍規(guī)則對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)有積極的推動(dòng)作用，與此同時(shí)，至今已有北京、上海、福州、杭州、寧波、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、寧波、青島、合肥、徐州、重慶、成都等城市相繼發(fā)布了首輪集中供地方案并在一定程度上調(diào)整了土拍規(guī)則，從而盡可能地提高房企參拍積極性，促進(jìn)土地成交。

??結(jié)合一些城市發(fā)布的掛牌情況來(lái)看，呈現(xiàn)出以下幾方面特點(diǎn)：其一，大部分城市的供地地塊偏向優(yōu)質(zhì)化，在整體供應(yīng)中摻雜了不少熱門(mén)區(qū)域或板塊的地塊；其二，競(jìng)拍進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)公平化，發(fā)揮空間有所擴(kuò)大，如北京、杭州、福州、成都等多個(gè)城市在以往規(guī)則的基礎(chǔ)上增加“搖號(hào)”環(huán)節(jié)，既避免盲目競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，減輕企業(yè)成本壓力，又有效促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展；其三，不少供地地塊調(diào)高未來(lái)新房銷售限價(jià)，給拿地企業(yè)預(yù)留了不小的利潤(rùn)空間；其四，部分地塊的付款周期給予了一定程度的放寬，如廈門(mén)、合肥、寧波等地已從此方面入手，以降低拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

??政策改善向?qū)нM(jìn)一步明確，土地市場(chǎng)表現(xiàn)有望回溫

??從當(dāng)前政策環(huán)境而言，高層對(duì)地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，二、三、四線城市政策放松的空間正在打開(kāi)，以緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在政策面的利好傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)后，國(guó)企、央企以及部分財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良的民企的拿地積極性將有所提升，預(yù)計(jì)集中供地整體市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒂兴販兀山灰?guī)?；芈渲畡?shì)進(jìn)一步趨緩，流拍現(xiàn)象有望減少。但在償債壓力下，部分房企短期內(nèi)謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度難以大幅扭轉(zhuǎn)，加之今年房企收購(gòu)并購(gòu)機(jī)會(huì)增加，2022年整體土地市場(chǎng)回暖的速度可能不會(huì)很快。