[克而瑞]福州首輪土拍涼意依舊，多重頂層利好還在路上

??福州本輪土輪集中拍地的“冷”在意料之中，晉安多宗超優(yōu)質(zhì)宅地現(xiàn)場撤牌，市場涼意盡顯。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??在3月16日接連出臺(tái)的財(cái)稅利好背景下，為期兩天的2022年福州首輪集中土拍于今日收官，成為今年集中土拍第二城。就市場表現(xiàn)來看，其并未如北京一樣出現(xiàn)熱度回溫，六區(qū)18宗涉宅地僅成交12宗（3宗現(xiàn)場撤牌、3宗流拍），其中8宗底價(jià)成交、2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交。整體溢價(jià)率來看，僅有4.2%，與去年第三輪一樣保持低溫態(tài)勢。不僅如此，晉安多宗超優(yōu)質(zhì)宅地現(xiàn)場撤牌，市場涼意盡顯。

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??銷售指導(dǎo)價(jià)首破4.5萬元/平方米
上浮備案價(jià)意在提振拿地預(yù)期

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，福州2022年首輪集中土拍供應(yīng)宅地涉及18宗宅地，用地面積56公頃，總建筑面積120萬平方米。無論從供應(yīng)土地面積，還是建面上來看，較去年每一輪均有所減少。但是值得注意的是，本次福州出讓的土地中，有多幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中，位于晉安區(qū)的2022-01號(hào)地塊和2022-05號(hào)地塊，銷售指導(dǎo)均價(jià)破4.5萬元大關(guān)，這也是福州銷售指導(dǎo)價(jià)首次突破該價(jià)格。不僅如此，除上述兩宗銷售指導(dǎo)價(jià)突破4.5萬/㎡大關(guān)的地塊以外，其他大部分地塊銷售指導(dǎo)價(jià)也有明顯上升。本次四城區(qū)出讓的15幅宅地中，9幅都位于晉安區(qū)，且大部分集中于二環(huán)和三環(huán)，意在提升市場信心。規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年“限地價(jià)、限房價(jià)、搖號(hào)”等方式出讓，此外，在競買人資格方面，延續(xù)“禁馬甲”的規(guī)則。其中，2022-01地塊采用“限地價(jià)、競首期付款比例、搖號(hào)”方式拍賣出讓。首期付款比例達(dá)到100%時(shí)，將通過搖號(hào)確定競得人。另外，與去年第三輪土拍一致，宗地2022-01號(hào)至12號(hào)商品房銷售價(jià)格將按照溢價(jià)率來提升備案價(jià)格，在溢價(jià)成交的情況下，出讓價(jià)款每增加1%，備案均價(jià)按商品房銷售指導(dǎo)價(jià)上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%，目的就是為了試圖通過新房限價(jià)放松，來增加開發(fā)商的利潤空間，以調(diào)動(dòng)他們的拿地積極性。

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??2022年首輪土拍涼意盡顯
晉安多宗超優(yōu)質(zhì)涉宅地現(xiàn)場中止出讓

??對(duì)比2021年三輪集中土拍，福州2022年首輪集中土拍依然處于較低位，整體溢價(jià)率僅有4.2%，較去年第三輪小幅提升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。 

??具體來看，六區(qū)掛牌的18宗宅地僅成交了12宗（3宗土拍現(xiàn)場取消出讓，其中包含2宗新房銷售指導(dǎo)價(jià)高達(dá)4.5萬/平方米的晉安湖周邊地塊， 3宗流拍），總成交建面60.75萬平方米，總成交金額超77億元。僅有4宗溢價(jià)成交，其中2宗觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，均位于晉安區(qū)，而倉山、鼓樓、長樂和馬尾等區(qū)域地塊基本以底價(jià)及超低溢價(jià)成交，市場表現(xiàn)冷熱不均。

??就底價(jià)地塊比重來看，本輪集中土拍底價(jià)成交地塊比重增至67%，較全年三輪均有大幅提升（首輪、二輪底價(jià)成交比重均僅有15%，三輪有50%），企業(yè)拿地積極性再度降低。

??就流拍率來看，除因出讓條件優(yōu)化而取消出讓的3宗宅地外，倉山區(qū)和長樂區(qū)分別有2宗和1宗流拍，整體流拍率高達(dá)33%，流拍率依然在相對(duì)高位。

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??盈利指標(biāo)維系在良好區(qū)間
但去化遭遇“滑鐵盧”

??從新房銷售指導(dǎo)價(jià)方面來看，本輪延續(xù)了去年第三輪限價(jià)寬松的趨勢，并且溢價(jià)成交地塊新房銷售指導(dǎo)價(jià)還能有一定的上浮空間，因此，整體來看本輪土拍的盈利空間表現(xiàn)較佳。

??以中心四區(qū)涉宅地塊為例（不含租賃、安置地），按照各自的商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)上浮價(jià)來測算的話，除本次土拍最熱門的倉山金山舊改地塊外，其余地塊地房比均在60%以下，尤其是本地國企競得的倉山三江口地塊，地房比僅有34%，房地差超1.8萬元/平方米，盈利空間均十分可觀。

??而倉山金山舊改地塊，由于區(qū)位近鄰即將開通的地塊5號(hào)線鳳崗站，并且周邊是比較成熟的社區(qū)，且無任何回購配建要求，成為本場土拍參拍房企最多的地塊（5家房企參拍，分別是中海、保利、建發(fā)、首開和招商），最終該地被建發(fā)以11%的溢價(jià)競得，成交樓面價(jià)為22205元/平方米，該地商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)約35000元/平方米（根據(jù)溢價(jià)率上浮之后的指導(dǎo)價(jià)為36151元/平方米），這樣測算下來，地房比為61%，房地差近1.4萬元/平方米，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利問題不大。

??但是要注意的是，雖然盈利保持在較高的空間，但福州房地產(chǎn)當(dāng)前存在的最大問題是去化和庫存壓力。尤其是進(jìn)入2021年四季度以來，商品住宅月均成交量僅有23萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬。受此影響，福州商品住宅去化周期大幅拉長，截止2022年2月底，福州商品住宅去化周期已近20個(gè)月，較2021年同期拉長了20%，住宅去化遭遇瓶頸。

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??國企托底現(xiàn)象依舊普遍
建發(fā)“實(shí)力“和“運(yùn)氣”并存、成最大贏家

??去年三輪集中土拍保持一致，福州本輪集中土拍本土國企托底的現(xiàn)象依然十分普遍，民企存在感極弱。品牌房企除保利以及深耕福建的建發(fā)外，其余的也大都銷聲匿跡，取而代之的是福州本地國企投資平臺(tái)，譬如福州新區(qū)開發(fā)、馬尾建設(shè)、福州城投、城鄉(xiāng)建總、三江口建設(shè)等，占比接近八成。

??值得注意的是，本場土拍建發(fā)表現(xiàn)尤為亮眼，以近30億元的總價(jià)在晉安、倉山斬獲2地，晉安地塊是在在觸及最高限價(jià)中搖號(hào)競得，倉山地塊則是以11%的高溢價(jià)競得，同時(shí)也是本場土拍中總價(jià)和樓板價(jià)最高的地塊，可謂兼具“實(shí)力”和“運(yùn)氣”。

??總體來看，盡管福州本輪土拍規(guī)則延續(xù)去年三輪的“寬限價(jià)”（指導(dǎo)均價(jià)首破4.5萬/平方米，備案價(jià)根據(jù)溢價(jià)率有一定上浮等），但在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，房企的現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動(dòng)，尤其是民營房企仍處于償債高峰，根本無暇拿地。因此，福州本輪土輪集中拍地的“冷”也在意料之中，但出乎意料的是，晉安多宗優(yōu)質(zhì)宅地也臨時(shí)中止出讓和流拍，又為福州新年首輪土拍增加了一分涼意。

??值得注意的是，昨日房地產(chǎn)市場迎來一系列利好聲音，首先是國家金融專題會(huì)議定調(diào)，有關(guān)部門要積極出臺(tái)對(duì)市場有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策；然后財(cái)政部也表態(tài)，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，這兩個(gè)政策對(duì)市場打了一劑強(qiáng)心劑，隨之帶來的最直接影響就是今日的地產(chǎn)股大漲。在此背景下，原定今日舉行的合肥土拍也延期至3月25號(hào)舉行。若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升。