市場 2022-03-18 09:19:45 來源:丁祖昱評樓市
??2022年開年,土地市場進入到了冰點,全國300城經(jīng)營性土地總成交規(guī)模同環(huán)比降至近一年來最低點。
??然而,產(chǎn)業(yè)用地成交規(guī)模卻走出獨立行情,迎來成交高峰。克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測,2018年以來,園區(qū)用地成交市場經(jīng)歷從下行到上揚的U形走勢,至2022年1-2月,工業(yè)用地成交宗數(shù)達到3564幅,占比達到54%,工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占比達到70.4%。
??隨著房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式,告別過度依賴金融化的高杠桿發(fā)展模式,產(chǎn)業(yè)用地市場轉(zhuǎn)熱,也意味著野蠻生長的時代已落幕,未來五年是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)的五年。產(chǎn)城融合,城市中工業(yè)用地改造,文化創(chuàng)意園區(qū)等新型園區(qū)的出現(xiàn),為園區(qū)物業(yè)管理拓展帶來新機遇。
??01
??2025年園區(qū)物管市場規(guī)模或破30億平方米
??園區(qū)物管市場空間到底有多大?
??首先,現(xiàn)有存量來看,根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù),2020年末我國物業(yè)管理總行業(yè)規(guī)模約為330.4億平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院《2021物業(yè)服務企業(yè)綜合實力測評報告》發(fā)布數(shù)據(jù),物企綜合實力500強企業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積為9.91億平方米,占500強總管理面積(144.3億)比例為6.79%。
??按照物業(yè)管理行業(yè)總管理規(guī)模,以及物企500強的園區(qū)管理規(guī)模占比,推算2020年末全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積約為22.4億平方米。
??除住宅以外,產(chǎn)業(yè)園區(qū)是僅次于辦公物業(yè)的第二大規(guī)模非住業(yè)態(tài)。但園區(qū)與辦公物業(yè)規(guī)模相比,差距顯著,兩者占比相差3個百分點。同時商業(yè)等非住業(yè)態(tài),園區(qū)規(guī)模占比僅是略高,差距并不明顯。
??隨著物管行業(yè)發(fā)展、市場規(guī)模攀升,上海易居房地產(chǎn)研究院預測“十四五”末物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模約達430億平方米。按照目前500強物企6.8%的園區(qū)占比,預計到2025年末,園區(qū)物業(yè)管理總市場規(guī)模約為29.2億平方米,比2020年底新增6.8億平方米。
??從未來增量來看,園區(qū)物業(yè)多集中于各類開發(fā)區(qū),測算開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地潛力,目前符合條件的開發(fā)區(qū)合計核準面積約182億平方米,已建成土地占可開發(fā)建設土地為76.92%。根據(jù)這一比例測算,現(xiàn)有核準開發(fā)區(qū)的潛在工業(yè)用地建設規(guī)??蛇_18.95億平方米。存量和增量規(guī)模加在一起,未來園區(qū)物業(yè)管理面積將突破30億平方米。
??02
??園區(qū)物業(yè)管理毛利僅高于住宅
??園區(qū)物業(yè)管理盈利狀況如何?園區(qū)物業(yè)費水平在各業(yè)態(tài)對比中,處于較低水平,僅高于住宅物業(yè)。
??對比2020年500強物企各類管理業(yè)態(tài)的物業(yè)費水平,產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費為3.06元/m2/月,僅高于住宅物業(yè)的2.24元/m2/月。但是,從區(qū)域?qū)Ρ葋砜?,一線城市園區(qū)物業(yè)管理費水平顯著高于其它城市,其中,一線城市園區(qū)物業(yè)費水平為5.26元/m2/月,二線及全國平均為3.06元/m2/月。
??從企業(yè)數(shù)據(jù)來推算,卓越商企服務公布了較詳細的分業(yè)態(tài)毛利率水平。其商務物業(yè)毛利率均值為27.4%,公共及工業(yè)物業(yè)毛利率為14.5%,住宅為13.5%。工業(yè)物業(yè)毛利率與商務類有顯著差距,但高于住宅物業(yè)的盈利水平。
??與卓越商企服務類似的企業(yè)還有特發(fā)服務,其2021年中報披露,綜合物業(yè)管理服務毛利率水平為14.3%。2019到2021H1平均毛利率為16.3%。
??因此,可以推斷園區(qū)物業(yè)管理的利潤率在非住業(yè)態(tài)中處于較低水平,但仍高于住宅,園區(qū)物業(yè)管理毛利率約在14-18%左右。
??03
??六成物企布局園區(qū)市場
??園區(qū)物管正成為眾多物企謀求轉(zhuǎn)型主要方向之一。
??2018年,綜合實力500強物企中,有272家布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。2020年,這一數(shù)據(jù)攀升至315家,占比超過六成。
??500強物企中,園區(qū)管理面積排名前100強企業(yè),其注冊地占最大比例的為廣東省。這與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān),根據(jù)2021年統(tǒng)計公布數(shù)據(jù),無論GDP還是規(guī)模以上工業(yè)營收,廣東省都排在全國首位。尤其是規(guī)模以上工業(yè)營收,大幅領先排名第二省份。
??目前,園區(qū)物管市場主要參與方可分為不同類型,具體來看,主要是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展以國家類級和省級開發(fā)區(qū)為核心,早期涉足這一領域物業(yè)服務的企業(yè),主要是國資背景產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商的配套性企業(yè);行業(yè)領先的大型綜合性物企;一些具有園區(qū)開發(fā)商背景、市場化運營的民營物業(yè)主體興起等五大類型。
已在園區(qū)領域深耕的企業(yè),面對日益激烈的競爭,也在不斷采取積極舉措,拓展增長機會,圍繞產(chǎn)業(yè)升級、探索配套服務新領域。
鼓勵實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境下,盡管盈利水平低于商辦等其他非住業(yè)態(tài),面對行業(yè)競爭加劇,更多物企仍積極開展園區(qū)領域布局。比住宅更高的進入門檻、更專業(yè)化能力要求、原有入局者已形成競爭壁壘、產(chǎn)業(yè)迭代升級下企業(yè)需求升級和多元化等,這些都對拓展園區(qū)物管形成挑戰(zhàn)。對于以住宅為主的大型龍頭房企,收購園區(qū)類專業(yè)公司,不失為實現(xiàn)業(yè)態(tài)快速布局的好方式。央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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