??受新房市場(chǎng)下行的影響，2024年上半年土地成交規(guī)模同比下降16%，創(chuàng)下2010年以來(lái)上半年土地交易規(guī)模的新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，其中一線城市上半年土地成交量降幅高達(dá)40%。市場(chǎng)熱度方面，受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比減少的影響，2024年上半年熱度明顯下行，整體溢價(jià)率降至4.2%，較2023年同期下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??接下來(lái)，房企未來(lái)投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對(duì)于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運(yùn)行。企業(yè)格局上，央國(guó)企和城投是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)愈發(fā)激烈。

??總結(jié)

??01
土地成交規(guī)模同比下降16%，二線城市平均地價(jià)降幅均超兩成

??1）各能級(jí)城市成交量同比均降，一線成交規(guī)模同比下降四成。上半年，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為2.97億平方米，較2023年同期下跌16%，再度刷新歷史同期低位。價(jià)格方面，因一二線城市成交規(guī)模占比減少的影響，上半年土地成交平均樓板價(jià)為2555元/平方米，同比去年同期下降了21%。分月度來(lái)看，受行業(yè)下行的影響，相當(dāng)一部分城市土地供應(yīng)量明顯收縮，除1月因春節(jié)錯(cuò)峰因素成交規(guī)模同比上漲外，其余月份成交規(guī)模同比均降。

??分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本略有差異，整體呈現(xiàn)一線量跌價(jià)漲、二三線量?jī)r(jià)齊跌的格局。一線城市上半年土地成交量降幅最大，成交規(guī)模同比減少40%，成交金額下降37%；三四線城市其次，成交建面同比下降16%，成交金額下降31%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為11%和34%。價(jià)格方面，受京滬成交比重上升的影響，一線成交均價(jià)微漲5%，至23619元/平方米；二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比減少，成交均價(jià)同比去年同期均有一定地下降，尤其是二線城市，成交均價(jià)降至4591元/平方米，降幅達(dá)26%；三四線城市同比也有18%的跌幅，降至1479元/平方米。

??3）二季度流拍現(xiàn)象較一季度明顯加劇，流拍率增至18%。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，2024年上半年，土地流拍率與2023年下半年基本持平，均在15%左右。分季度來(lái)看，二季度流拍率較一季度明顯加劇，增至18%，較一季度增加近7個(gè)百分點(diǎn)，尤其是5、6月份，流拍率均增至20%以上。流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除滬、杭、蓉、廬等少數(shù)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競(jìng)拍比較積極外，其余城市均以底價(jià)成交為主。此外，廣州、青島、西安、太原等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，單單6月，廣州就有2宗宅地和1宗商辦地流拍，行業(yè)信心依舊處于低位。

??此外，三四線城市的土地市場(chǎng)仍在寒冬期，土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴(yán)重。具體城市來(lái)看，淮安、臺(tái)州、清遠(yuǎn)、揚(yáng)州、湛江、惠州等均有多宗地塊遭遇流拍，成為24年二季度流拍主力。此外，由于樓市整體表現(xiàn)萎靡，新房成交疲軟，加之當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍舊存在較大壓力，拿地焦點(diǎn)也更集中于去化風(fēng)險(xiǎn)較低的城市，這些城市土地市場(chǎng)遇冷也在意料之中。

??02
TOP3城市成交金額占比25%，土地投資進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中（略）

??03
上半年企業(yè)投資持續(xù)收縮，百?gòu)?qiáng)中僅三成房企拿地（節(jié)選）

??在樓市回暖不及預(yù)期、土地供應(yīng)調(diào)整和企業(yè)資金持續(xù)承壓的三重壓力下，今年第二季度企業(yè)投資同樣未有明顯提升，投資百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值、總量均同比有較大跌幅，按單季度投資金額的變化來(lái)看，二季度投資甚至較一季度有所回落，市場(chǎng)持續(xù)處于觀望情緒中。

??1）二季度投資額為近三年季度新低，拿地金額百?gòu)?qiáng)門(mén)檻同比降四成

??首先年內(nèi)投資各項(xiàng)指標(biāo)的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值同比降幅再擴(kuò)大：截止2024年5月末，年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為7.6億元和20.4萬(wàn)平方米，同比降幅分別為40%和18%，可見(jiàn)二季度整體投資持續(xù)低迷。

??投資斷層的情況也同樣嚴(yán)峻，華潤(rùn)置地、中建壹品和建發(fā)房產(chǎn)位列前5月新增貨值TOP3，也是年內(nèi)僅有的新增貨值超過(guò)400億元的房企，遠(yuǎn)高于第4位的濱江集團(tuán)。

??其次新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)的總量大幅下跌：1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬(wàn)平方米，同比均下降，降幅分別為27%、32%和16%，而一季度末時(shí)貨值和金額同比表現(xiàn)為上漲，僅建面同比下降。可見(jiàn)整體投資持續(xù)低迷，企業(yè)投資力度遠(yuǎn)低于去年二季度。

??按季度來(lái)看，第二季度投資百?gòu)?qiáng)的拿地金額不升反降：一季度在春節(jié)假期影響下往往投資金額總量較低，而二季度將會(huì)迎來(lái)較明顯的投資回溫，但今年二季度投資百?gòu)?qiáng)的拿地金額不升反降，同、環(huán)比分別下降60%和12%。除企業(yè)投資收縮以外，二季度以來(lái)土地供應(yīng)的控制也是主要原因。

??2）拿地銷(xiāo)售比低至0.15，二季度投資意愿仍無(wú)起色（略）

??3）資源集中頭部企業(yè)，銷(xiāo)售10強(qiáng)企業(yè)貨值集中度過(guò)半（略）

??4）央國(guó)企投資金額占48%，城投數(shù)量多但金額占比僅29%

??按不同企業(yè)類型來(lái)看，截止5月末投資金額百?gòu)?qiáng)房企中有56家為城投平臺(tái)公司，城投平臺(tái)成為土地市場(chǎng)中不可忽視的重要力量，此外央國(guó)企和民企分別為21家和23家。

??結(jié)合拿地金額的分布看，央國(guó)企雖然數(shù)量不多但金額占比達(dá)48%，土地市場(chǎng)中的核心優(yōu)質(zhì)、高價(jià)地塊的主要競(jìng)得人都是國(guó)央企；城投平臺(tái)公司雖然數(shù)量較多，但拿地以托底為主，拿地金額普遍較小，占比也僅有29%；民企則表現(xiàn)為數(shù)量和金額占比雙低，投資緊縮。

??從具體房企的角度看，5月末仍有近七成銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，且拿地金額TOP10房企投資額同比下降36%，僅有7家房企拿地金額超過(guò)百億，較同期減少4家。

??部分央企今年整體投資也出現(xiàn)放緩：華潤(rùn)、招商等前五月拿地金額同比跌幅超過(guò)50%，且拿地銷(xiāo)售比在0.2以下。值得注意的是，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)作為福建本土國(guó)企，今年以來(lái)在上海、廈門(mén)積極拿地，1-5月拿地金額、貨值同比分別增長(zhǎng)29%和36%，而建發(fā)雖然金額同比下降，但金額排名位列TOP3，拿地銷(xiāo)售比也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

??展望

??04
供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊刺激下，三季度土拍熱度有望點(diǎn)狀回升

??截止6月20日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模2.97億平方米，較2023年同期下降16%，再度刷新同期歷史低位。熱度方面，由于樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場(chǎng)熱度再度下行，上半年整體溢價(jià)率降至4.2%，較2023年同期下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??不過(guò)，在整體低迷的大背景之下，部分城市土拍熱度相對(duì)較高，譬如成都和合肥，在優(yōu)質(zhì)地塊的刺激之下，上半年兩城整體溢價(jià)率均超10%。以6月19日完成最新一輪土拍的南京為例，前5月所有掛牌的宅地均底價(jià)成交，在低密宅地的刺激下，南京本輪土拍熱度明顯提升，TOP2單價(jià)紀(jì)錄被刷新。無(wú)獨(dú)有偶，青島近期也誕生了新的單價(jià)地王，土拍熱度明顯上升。

??面對(duì)銷(xiāo)售端去化速度下降，各地政府相繼加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)地供地。在供應(yīng)收縮的同時(shí)，還加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得青、寧土拍熱度明顯上升。接下來(lái)，南京、天津、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等多個(gè)城市仍會(huì)有低密宅地繼續(xù)出讓，在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場(chǎng)熱度有望出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，新房市場(chǎng)也有望藉此加快筑底進(jìn)程。

??05
“銷(xiāo)售-投資”傳導(dǎo)仍需時(shí)間，短期投資意愿難有提升

??近期從中央到地方刺激政策密集的出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但政策落地的效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)。意味著短期銷(xiāo)售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大力度的提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。

??尤其是未來(lái)地方主管部門(mén)更加重視供求規(guī)模的合理管控，在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)供地的背景下，房企的選擇收窄而競(jìng)爭(zhēng)加碼。

??預(yù)計(jì)，未來(lái)投資主要聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，對(duì)于核心城市郊區(qū)以及部分三四線投資將繼續(xù)走弱，典型房企整體投資額仍將在低位運(yùn)行。企業(yè)格局上，央國(guó)企和城投是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，但隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)愈發(fā)激烈。