??5月，土地市場(chǎng)供地規(guī)模延續(xù)歷史低位。截止5月27日，全國(guó)300城5月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅3346萬(wàn)平方米，同比去年同期近乎腰斬。熱度方面，由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降，5月平均溢價(jià)率降至2.0%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。典型如北京、杭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市，月內(nèi)集中土拍地塊均底價(jià)成交。

??核心要點(diǎn)

?? 供求：本月土地供應(yīng)量6324萬(wàn)平方米，同比降幅擴(kuò)大至35%，供應(yīng)量延續(xù)歷史低位。成交3346萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，較上年同期下降接近五成。

?? 熱度：月內(nèi)土拍持續(xù)降溫，折射出市場(chǎng)筑底期正面臨的劇烈陣痛。5月重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率2%，連續(xù)兩個(gè)月下降超過2個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍率24.5%，環(huán)比大增11.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2022年以來(lái)新高。

??分布：各能級(jí)成交規(guī)模同環(huán)比均降，二線量?jī)r(jià)跌幅最突出。具體來(lái)看，二線城市成交規(guī)模僅502萬(wàn)平方米，同比大降73%；樓板價(jià)降至4392元/平方米，同比降44%。

??后市展望

??超預(yù)期力度新政將有效提振市場(chǎng)信心

??地市或?qū)⒂瓉?lái)新的供求平衡點(diǎn)

??5月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏與去年同期相當(dāng)。截止5月27日，全國(guó)300城5月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅3346萬(wàn)平方米，較上年同期下降接近五成。熱度方面，由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降，5月平均溢價(jià)率降至2.0%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。典型如杭州，杭州限購(gòu)放松政策出臺(tái)后的首場(chǎng)土拍4宗地均底價(jià)成交。究其原因，除了土地質(zhì)量下降這一客觀原因外，又更多地與大環(huán)境持續(xù)下行有關(guān)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年前4月，商品房銷售面積29252萬(wàn)平方米，同比下降20.2%；商品房銷售額28067億元，同比下降28.3%，市場(chǎng)處在底部緩慢修復(fù)階段。

??面對(duì)銷售端去化速度下降市場(chǎng)形勢(shì)，中央以及以上海為代表多個(gè)地方政府出臺(tái)了包括限購(gòu)、限貸、公積金等多個(gè)方面的松綁政策，新政后市場(chǎng)活躍度或?qū)⒂兴嵘?。接下?lái)，地方政府勢(shì)必根據(jù)新一輪調(diào)控的成效，進(jìn)一步調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)供地；聯(lián)系近期自然資源部嚴(yán)控供地規(guī)模的表態(tài)來(lái)看，地方主管部門將更加重視供求規(guī)模的合理管控，隨著地市加劇緊縮，新的供求平衡點(diǎn)也有望更快到來(lái)。

??01供求

??供地規(guī)模延續(xù)歷史低位

??成交建面同比下跌近半

??土地供應(yīng)方面，截止2024年5月27日，本月土地供應(yīng)量為6324萬(wàn)平方米，環(huán)比4月同期上升14.6%，同比下降35%。與預(yù)期相符，5月份供地規(guī)模仍然處在歷史低位，并且同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。月內(nèi)房地產(chǎn)需求側(cè)出臺(tái)了一系列重大利好政策，但對(duì)于土地市場(chǎng)，相對(duì)于掛牌優(yōu)質(zhì)地塊配合推升市場(chǎng)熱度而言，目前更主要的任務(wù)還是控制新增庫(kù)存，大多數(shù)城市新增掛牌仍延續(xù)審慎的低位水平。

??至截稿時(shí)，一線城市京滬穗深均有土地掛牌，上海和深圳均為商辦用地，最值的關(guān)注的地塊當(dāng)屬北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊，該地塊是北京首次采用產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅組合的模式出讓，地塊建面28.3萬(wàn)平方米，底價(jià)112億元。二線城市方面，月內(nèi)重慶、西安供地面積超過100萬(wàn)平方米，鄭州、太原也達(dá)到80萬(wàn)平方米以上。月內(nèi)北上廣深等多個(gè)重點(diǎn)城市均出臺(tái)了需求側(cè)利好政策，為助推市場(chǎng)信心回升，預(yù)計(jì)年中各地將有適量?jī)?yōu)質(zhì)地塊掛牌陸續(xù)掛出，土地供給規(guī)模或出現(xiàn)短暫性的回升。

??土地成交方面，截至5月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交3346萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，較上年同期下降接近五成。一二線城市中，至截稿時(shí)僅長(zhǎng)沙成交建面接近100萬(wàn)平方米，其余城市均在70萬(wàn)平方米以下，且無(wú)一城市成交金額突破60億元。面對(duì)新房交易規(guī)模的持續(xù)下跌，各地土地成交規(guī)模的均明顯收縮，即便是中心城市也不例外，月內(nèi)成交地塊樓板價(jià)均低于3萬(wàn)元/平方米。隨著高價(jià)地成交占比的下降，月內(nèi)平均樓板價(jià)降至2244元/平方米，為近一年來(lái)第二低點(diǎn)，僅高于2024年1月的傳統(tǒng)周期性低點(diǎn)。

??02熱度

??平均溢價(jià)率直線下跌，流拍率創(chuàng)下新高

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)5月平均溢價(jià)率2%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，僅石家莊溢價(jià)率較高，達(dá)到21%，主要是受長(zhǎng)安區(qū)城改地塊帶動(dòng)，該地塊溢價(jià)率達(dá)到三成，不過該地塊樓板價(jià)同樣不高，僅為1萬(wàn)元/平方米左右，對(duì)比周邊改善項(xiàng)目2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)看，地價(jià)水平也在合理范圍。本月上海宅地平均溢價(jià)率為6.8%，略高于上一輪土拍，但仍低于再前兩次，在月末上海舉行土拍的前一日，上海恰好發(fā)布了一攬子需求利好新政，包括限購(gòu)放寬、首付降低、利率下調(diào)、公積金額度上升等，但當(dāng)日土拍依舊冷熱分化，松江廣富林地塊最終底價(jià)成交。其余各城市平均溢價(jià)率均在3%以下，即便是北京、合肥、杭州等熱點(diǎn)城市也不例外。不過隨著重點(diǎn)城市利好政策的全面落地，以及年中供地質(zhì)量的回升，為助推樓市筑底，預(yù)計(jì)接下來(lái)重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率或有小幅回升。

??5月土地流拍率24.5%，環(huán)比大增11.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2022年以來(lái)新高。在土地供求規(guī)模持續(xù)收縮的情況，流拍率指標(biāo)的大幅沖高，也印證了當(dāng)前市場(chǎng)正在經(jīng)歷筑底期的劇烈陣痛。月內(nèi)鄭州、廣州、石家莊均出現(xiàn)宅地流拍，鄭州中牟縣3宗宅地流標(biāo)，湛江市區(qū)計(jì)劃于本月出讓的4宗宅地更是全部撤牌。

??03重點(diǎn)地塊

??兩榜入榜門檻值大幅下降

??北京攬得兩榜榜首

??5月，重點(diǎn)城市集中供地量明顯減少，重點(diǎn)城市僅北京、杭州、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙等城市小批量土拍，加之供應(yīng)質(zhì)量下滑，總價(jià)榜和單價(jià)榜的入榜門檻明顯下降。總價(jià)榜和單價(jià)榜榜首地塊來(lái)自北京石景山區(qū)，為純宅地，由中海以底價(jià)57.5億元競(jìng)得，樓板價(jià)27999元/平方米；排在第二、三位的分別來(lái)自深圳、杭州，分別被深圳地鐵、建發(fā)&深圳灣東部新城開發(fā)底價(jià)拿下。

??單價(jià)榜方面，榜首地塊同為北京石景山地塊，榜二地塊來(lái)自杭州錢塘區(qū)，該地被建發(fā)與地方城投聯(lián)合體以19億元的總價(jià)拿下，樓板價(jià)為19360元/平方米，榜三地塊來(lái)自合肥濱湖區(qū)，地塊位置優(yōu)越，地塊吸引了安徽高速、安徽置地、華潤(rùn)置地、合肥城建。最終，安徽高速地產(chǎn)以總價(jià)7.44億元競(jìng)得濱科城BK202405號(hào)地塊，樓面價(jià)15458元/平米，溢價(jià)率6.00%。值得注意的是，TOP7、8、9地塊也來(lái)自合肥，樓板價(jià)均處于12000-12600元/平方米。門檻地塊來(lái)自太倉(cāng)，樓板價(jià)僅有11000元/平方米，較上月入榜門檻大降53%。