??導(dǎo)語(yǔ)

??全國(guó)土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，三四線城市樓市更低迷。百?gòu)?qiáng)房企撤出，少數(shù)城市吸引力提升，優(yōu)質(zhì)地塊仍有高溢價(jià)成交機(jī)會(huì)。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??專題視點(diǎn)

??過(guò)去三年受到企業(yè)暴雷以及行業(yè)下行的影響，央國(guó)企將目光集中在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，三四線投資出現(xiàn)斷崖式下跌。但在此背景下，部份三四線城市地塊仍能溢價(jià)成交，部份房企也將有限的資金“分撥”到少數(shù)三四線中，也足以證明這些三四線仍被企業(yè)看好。那么，三四線土地是否已見(jiàn)谷底？溢價(jià)地塊又分布在哪些城市？被哪些房企所拿？

??01

??三四線土地供求一降再降
僅少數(shù)城市能溢價(jià)成交

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型和調(diào)整期，在企業(yè)融資壓力、生存壓力之下，企業(yè)投資大幅衰退。尤其是三四線城市，土地市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍期”。一方面規(guī)模大幅衰減，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性用地亦或是含宅用地成交金額、面積均呈現(xiàn)三連跌，且較高點(diǎn)幾乎腰斬，另一方面競(jìng)拍熱度已經(jīng)降至谷底，2022年以來(lái)三四線整體溢價(jià)率僅為4%，較高點(diǎn)下降12個(gè)百分點(diǎn)。僅有部分城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能溢價(jià)成交。

??一、三四線含宅地塊成交連續(xù)三年下跌，較2020年高點(diǎn)已腰斬

??受到行業(yè)下行調(diào)整、房企融資受限、民企暴雷加速以及一二線城市集中供地等多因素的影響，三四線土地成交自2020年以后持續(xù)下滑，需求透支、銷售萎靡傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，造成諸多三四線土地?zé)o人問(wèn)津。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年三四線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交面積10.53億平方米，成交金額2.13萬(wàn)億元，同比分別下跌21%和17%，成交規(guī)模連續(xù)三年下滑，且較2020年高點(diǎn)幾乎腰斬。全年含宅用地成交金額、面積分別為1.73萬(wàn)億和7.29億平方米，同比降幅達(dá)到19%和25%，含宅用地成交建面占經(jīng)營(yíng)性土地比重達(dá)到69%。

??綜合來(lái)看，含宅用地的跌幅高于整體經(jīng)營(yíng)性用地，一方面是在上輪周期中三四線投資主力的民企多以陷入資金危機(jī)，投資幾乎暫停；另一方面三四線銷售的大幅下降也使得多數(shù)國(guó)央企和少數(shù)民企將目光聚焦在一二線城市，僅留城投在三四線“托底”。

??實(shí)際上，作為土地財(cái)政的主要來(lái)源，三四線城市成交份額一直占據(jù)土地市場(chǎng)半壁江山。成交建筑面積在整體市場(chǎng)中的份額保持相對(duì)一致，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，且2022年三四線占比還達(dá)到80%的高位。

??從金額的角度來(lái)看，占比重波動(dòng)更為明顯。2019年至2022年，其占比始終保持在50%左右，2020年占比最高達(dá)到54%，但2023年三四線土地降溫顯著，城投也以托底為主，導(dǎo)致整體成交金額占全國(guó)比重跌破50%，2024年前三月僅為45%，較2020年高點(diǎn)下降9個(gè)百分點(diǎn)。這也意味著三四線土地財(cái)政正在驟減，對(duì)整體城市發(fā)展前景有一定的負(fù)面效應(yīng)。

??二、七成三四線城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度創(chuàng)新高

??從三四線各城市土地成交規(guī)模來(lái)看，在行業(yè)整體大環(huán)境下行的情況下，近兩年三四線土地投資幾乎是“腰斬”。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的全國(guó)近300個(gè)城市數(shù)據(jù)，其中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降，下降城市占比較2022年減少4個(gè)百分點(diǎn)，主要是2022年多數(shù)城市成交規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)腰斬，土地市場(chǎng)已經(jīng)處在低位，降無(wú)可降。

??2023年同比降幅在0-30%、-80%至-50%之間的城市占比最多，分別達(dá)到26%和25%，尤其是降幅在-80%至-50%之間的城市數(shù)量大幅上升，占比較2022年提高了7個(gè)百分點(diǎn)，包括三明、淮北、黃崗等城市?？紤]到2022年多數(shù)三四線土地已處在低谷，2023年繼續(xù)大幅下跌足以見(jiàn)得當(dāng)前企業(yè)對(duì)于三四線投資的謹(jǐn)慎和規(guī)避。

??2024年一季度由于多數(shù)城市供地相對(duì)保守，供地計(jì)劃推后，因此整體波動(dòng)較大，但仍有近60%的城市含宅土地成交建面同比出現(xiàn)下降，漲幅大于30%的城市主要是去年基數(shù)太低所致，低能級(jí)城市土地市場(chǎng)整體“熄火”的局面并未有扭轉(zhuǎn)。

??謹(jǐn)慎和規(guī)避同樣體現(xiàn)在三四線成交TOP20的集中度上，我們統(tǒng)計(jì)了2021年-2024年1-3月含宅用地成交金額、面積TOP20城市發(fā)現(xiàn)，成交集中度逐年上升，意味著僅有少數(shù)頭部的、供應(yīng)相對(duì)充足的三四線能夠吸引投資。

??2023年成交建面、金額TOP20城市占300城的比重分別達(dá)到25%和31%，較2022年上升1個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)，2024年一季度集中度創(chuàng)下近三年新高。

??值得注意的是，即便是成交規(guī)模較大、受到更多關(guān)注的TOP20城市，土地市場(chǎng)同樣“一片慘淡”。以2023年含宅地塊成交建面TOP20為例，在成交規(guī)模上，2023年超過(guò)一千萬(wàn)平方米的城市僅6個(gè)，幾乎較2022年腰斬，與2021年28個(gè)城市土地成交超過(guò)一千萬(wàn)相比可謂是異常慘淡。

??而且，從歷年TOP20城市排名變動(dòng)來(lái)看也能反映出三四線土地市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。2023年含宅地塊成交建面TOP20城市與2022年相比有9個(gè)城市的差異，與2021年相比重合度不足五成。

??從變化來(lái)看，含宅成交TOP20城市差異顯著。第一，有12個(gè)城市2023年土地成交為近三年低點(diǎn)，2023年成交面積與2022年、2021年比較均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，這也是絕大多數(shù)三四線的土地成交的現(xiàn)狀，諸如保定、濟(jì)寧、濰坊土地成交連續(xù)兩年下跌，濰坊2023年含宅地塊成交建面同比下降33%，降幅較大。而遵義徐州、邯鄲、常州等2023年含宅地塊成交雖是近三年新低，但2022年土地成交略有反彈。

??第二，南通、鹽城、邢臺(tái)等城市2023年土地成交略有回暖，同比漲幅均在10%-15%之間，但較2021年相比，仍然下跌，例如鹽城2023年含宅地塊共計(jì)成交1279萬(wàn)平方米，同比增10%，但較2021年規(guī)模仍下降了14%。

??三、平均溢價(jià)率下降12個(gè)pcts至4%，僅不足四成地塊溢價(jià)成交（略）

??02

??城投托底三四線成常態(tài)
百?gòu)?qiáng)房企投資比重降至14%

??上文從成交規(guī)模的角度印證了當(dāng)前三四線土地的退潮，企業(yè)拿地層面同樣“慘淡”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年成交建面TOP20城市中成交地塊有超過(guò)七成為城投、平臺(tái)“托底”，而百?gòu)?qiáng)房企中不僅整體投資銳減，三四線投資比重也在2023年降至5年新低，僅有14%。另外，目前還能受到房企青睞的三四線主要是集中在長(zhǎng)三角、珠三角核心城市圈的強(qiáng)三線。

??一、成交建面TOP20城市超過(guò)七成由城投托底，長(zhǎng)三角托底力度更高

??從拿地企業(yè)類型的角度來(lái)分析，2023年，以成交金額TOP20的三四線城市為總體計(jì)算，僅有11%的成交金額來(lái)自國(guó)央企，16%的成交金額來(lái)自民企，剩余73%來(lái)自城投類公司，城投類公司成為三四線城市土地市場(chǎng)的最主要支撐力。

??2024年1-3月份，國(guó)央企拿地金額占比進(jìn)一步降低，降至6%，民企拿地金額占比從16%回升至38%，城投類公司拿地金額占比則回落至56%。

??一般來(lái)說(shuō)，民企拿地金額占比回升代表市場(chǎng)活躍度、信心的回升。但值得警惕的是，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2024年1-3月份金華、岳陽(yáng)、溫州等地有較多小規(guī)模的含宅地塊由自然人（在企業(yè)分類中歸于民企一類）競(jìng)得，或?qū)⒂糜卩l(xiāng)鎮(zhèn)的自建房，民企拿地金額占比提升主要與城市的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，而市場(chǎng)整體并未明顯回暖。

??細(xì)化到各個(gè)城市來(lái)看，可見(jiàn)以城投類公司作為土地市場(chǎng)支柱是三四線城市的主流現(xiàn)狀：

??2023年土地成交金額TOP20的城市中，有14個(gè)城市城投拿地金額占比超過(guò)50%，其中有9個(gè)城市城投拿地金額占比甚至超過(guò)90%，尤其以常州、淮安、鎮(zhèn)江等城市為例，幾乎難見(jiàn)其他類型房企拿地；

??2024年1-3月份，城投拿地總體比例有所下降的情況下，仍有10個(gè)城市城投拿地金額占比超過(guò)50%，泉州、臺(tái)州、鹽城等城市的城投拿地比例尤其高。

??此外，佛山的土地市場(chǎng)格局在三四線城市中較為別具一格：2023年國(guó)央企拿地金額占68%，這一比例在2024年1-3月升至75%，說(shuō)明在國(guó)央企普遍撤出三四線城市的階段，佛山市場(chǎng)依然有較大的吸引力，保利發(fā)展、廈門建發(fā)、華僑城等在佛山拿地相對(duì)較多，且國(guó)央企拿地項(xiàng)目的金額往往較大，以較少的幅數(shù)占據(jù)較大的金額。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，不同類型的房企在三四線城市拿地的偏好存在較為明顯的差異：國(guó)央企拿地體量大、價(jià)格高，而城投、民企拿地則相對(duì)“便宜”。

??以2023年成交金額TOP20三四線城市的數(shù)據(jù)來(lái)看：

??國(guó)央企拿地的平均建面達(dá)到10萬(wàn)平方米，城投、民企分別為7.9萬(wàn)平方米和2.8萬(wàn)平方米，其中民企拿地規(guī)模較低主要是受到自然人拿地的影響，國(guó)央企顯然更加偏好大體量地塊，足以支撐一個(gè)較長(zhǎng)周期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也能夠在入市后占據(jù)更大的市場(chǎng)規(guī)模，打造品牌效應(yīng)。

??價(jià)格方面，國(guó)央企拿地平均總價(jià)達(dá)到9.1億元，城投和民企分別為3.3億元和1.2億元，體現(xiàn)了國(guó)央企更加雄厚的資金實(shí)力；從樓板價(jià)來(lái)看，國(guó)央企拿地平均樓板價(jià)為9144元/平方米，但城投和民企則分別低至4199元/平方米和4266元/平方米，可見(jiàn)國(guó)央企拿地的平均“品質(zhì)”更高，三四線城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)高度集中于國(guó)央企手中。

??二、百?gòu)?qiáng)房企三四線拿地占比降至新低僅14%，長(zhǎng)、珠三角投資占比超九成（略）

??03

??三四線溢價(jià)地塊多為“小而精”
聚焦深耕城市優(yōu)質(zhì)板塊

??房企大幅降低在三四線拿地的比例之后，三四線投資市場(chǎng)明顯降溫，底價(jià)成交成為絕對(duì)主流，高溢價(jià)成交地塊占比從最高峰（2020年）的29%降至4%（2023年），臺(tái)州、溫州、金華、徐州、東莞、莆田、佛山等城市熱門地塊相對(duì)高。

??在三四線高溢價(jià)拿地的企業(yè)也發(fā)生明顯改變，從碧桂園、中梁、中南等房企曾作為高溢價(jià)拿地主力，但近幾年活躍度大減，建發(fā)、保利、綠城取代其主力位置，而目前仍在三四線積極拿地的企業(yè)，在城市選擇上，投資前景相對(duì)較好與符合自身布局戰(zhàn)略缺一不可。

??一、高溢價(jià)地塊“小而精”，聚焦在長(zhǎng)三角沿海區(qū)域（節(jié)選）

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市高溢價(jià)（溢價(jià)率高于20%）成交地塊的總幅數(shù)以及占比在2022年發(fā)生斷崖式下跌：2019-2021年每年高溢價(jià)成交的地塊幅數(shù)超過(guò)500宗，占總成交幅數(shù)的比例也在25%以上，但2022年高溢價(jià)地塊幅數(shù)則驟降至100宗以下，2022年、2023年高溢價(jià)成交地塊幅數(shù)分別為81宗、91宗，占比也低至4%和6%。

??高溢價(jià)成交地塊的驟降，體現(xiàn)出企業(yè)在三四線城市拿地的理性回歸。

??以20%溢價(jià)率為分界線，將地塊劃分為高溢價(jià)成交和低溢價(jià)成交兩類，對(duì)比兩類地塊的平均建面、平均總價(jià)和平均樓板價(jià)來(lái)看，可以看出高溢價(jià)地塊存在“量小價(jià)高、小而精”的特點(diǎn)：

??以2023年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市為例，高溢價(jià)成交地塊的平均建面為6.57萬(wàn)平方米，比低溢價(jià)成交地塊的平均體量減少23%，但高溢價(jià)地塊的平均成交金額達(dá)到4.91億元，較低溢價(jià)地塊的均值高出12%。相應(yīng)地，高溢價(jià)成交地塊的平均樓板價(jià)為7466元/平方米，高出低溢價(jià)地塊平均樓板價(jià)76%。

??從城市分布的角度來(lái)看，高溢價(jià)地塊主要聚集于臺(tái)州、溫州、金華、徐州等長(zhǎng)三角沿海城市，而東莞、莆田、佛山等地的高溢價(jià)地塊總量雖然不及以上城市，但占比較高，說(shuō)明這些城市在地塊出讓總量相對(duì)減少的情況下，優(yōu)質(zhì)地塊的含量不減。

??反之，煙臺(tái)、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、肇慶等城市，近幾年成交的高溢價(jià)地塊幅數(shù)少于10宗，且占總成交幅數(shù)的比例也較低，城市的土地市場(chǎng)多年處于較冷淡狀態(tài)。

??除此之外，這些三四線溢價(jià)地塊“性價(jià)比”均較高，一方面是集中在城市的優(yōu)質(zhì)板塊、優(yōu)質(zhì)地段，另一方面即便溢價(jià)之后，在這些區(qū)域該地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比處在合理范圍，甚至盈余空間較大，例如佛山2023年7月成交的南海區(qū)單價(jià)“地王”，樓板價(jià)24350元/平方米，而周邊項(xiàng)目售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，整體的盈利空間仍存。而且，部分項(xiàng)目在板塊內(nèi)處于新房斷供的態(tài)勢(shì)。如東莞2023年4月成交的總價(jià)22.1億元的松山湖片區(qū)地塊，溢價(jià)率15%，目前已經(jīng)開(kāi)售，成交均價(jià)為55132元/平方米，周邊三公里近一年開(kāi)售新盤(pán)幾乎處在斷供狀態(tài)。

??從拿地企業(yè)的角度來(lái)看，由于2022年是三四線城市高溢價(jià)成交地塊大幅減少的分水嶺，在2022年前、后高溢價(jià)拿地的企業(yè)也發(fā)生了明顯的變化，因此CRIC分別統(tǒng)計(jì)了兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市高溢價(jià)拿地企業(yè)的變化：

??在土地市場(chǎng)高溫不斷的2019-2021年，三四線城市高溢價(jià)地塊總數(shù)較多，競(jìng)得高溢價(jià)地塊數(shù)量最多的企業(yè)是有三四線之王之稱的碧桂園，高溢價(jià)拿地幅數(shù)達(dá)76幅，其次萬(wàn)科地產(chǎn)、保利發(fā)展分別位列第二、三名。高溢價(jià)拿地TOP20的企業(yè)中，不乏碧桂園、中南、中梁、新城、弘陽(yáng)、龍光等民企，且這些企業(yè)在過(guò)去一輪市場(chǎng)高溫中，正是憑借在三四線城市的高速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)。

??而進(jìn)入2022年以后，高溢價(jià)拿地的房企發(fā)生明顯改變，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)和保利發(fā)展位列前三，且即使是第一名的建發(fā)房產(chǎn)，高溢價(jià)拿地幅數(shù)也僅有9宗，這一數(shù)量與碧桂園相差巨大；同時(shí)在這一階段內(nèi)，高溢價(jià)拿地的企業(yè)類型也發(fā)生轉(zhuǎn)變，城投類公司開(kāi)始出現(xiàn)在榜單以內(nèi)，例如湖州城投、寧波開(kāi)投等，城投逐漸成為土地市場(chǎng)中不可或缺的重要力量。

??表：集中供地前后典型三四線城市高溢價(jià)拿地企業(yè)分布（單位：幅）

??二、保利、建發(fā)、綠城三四線投資占比超15%，布局僅限深耕城市核心地段（略）

??04
??總結(jié)

??2023年至2024年3月份，全國(guó)的土地市場(chǎng)仍以低位運(yùn)行為主，即使核心城市土拍限價(jià)放松，也僅有個(gè)別非常優(yōu)質(zhì)的地塊引發(fā)激烈競(jìng)拍，此外大部分地塊熱度平平、底價(jià)成交，總體溢價(jià)率持續(xù)低迷。其中三四線城市的樓市低迷表現(xiàn)得更加明顯，主要原因有二，一方面是由于房企放慢擴(kuò)張布局的腳步，轉(zhuǎn)而實(shí)施聚焦戰(zhàn)略；另一方面則是近幾年房企普遍面臨現(xiàn)金流危機(jī)，用于投資的金額大幅收縮。

??一、雙重壓力下百?gòu)?qiáng)大幅撤出三四線地市，土地市場(chǎng)已經(jīng)低至谷底

??結(jié)合前文來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)作為對(duì)“資源配套”非常敏感的行業(yè)，在市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，三四線城市受到的影響遠(yuǎn)高于一二線城市。進(jìn)入2023年以后，三四線城市商品住宅成交規(guī)模的降幅較一二線城市尤甚，2023年一線、二線城市的成交建面同比分別下降2%和1%，但三四線成交建面同比降幅達(dá)到16%；樓市遇冷，地市同樣面臨嚴(yán)峻的局面，實(shí)際上從2021年開(kāi)始三四線城市土地成交規(guī)模就連續(xù)走低，且連續(xù)三年成交建面同比降幅都在20%以上。

??除了樓市不振以外，三四線城市的土地市場(chǎng)還受到來(lái)自一二線城市的“擠壓”，2021年22個(gè)核心城市開(kāi)始實(shí)施雙集中供地以來(lái)，各大房企為了集中資金競(jìng)拍核心城市的宅地，對(duì)三四線城市的土拍關(guān)注度降低；而2022年至2023年，房企自身面臨更大的資金壓力，更加凸顯“花錢花在刀刃上”的聚焦戰(zhàn)略，聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，三四線土地市場(chǎng)關(guān)注度進(jìn)一步降低。

??因此，百?gòu)?qiáng)房企在三四線投資意愿、投資比重持續(xù)下降，2023年百?gòu)?qiáng)房企三四線投資比重降至14%，創(chuàng)近五年新低，而大多數(shù)三四線城市僅僅依靠城投托底。

??二、投資前景+核心區(qū)位，深耕強(qiáng)三線企業(yè)僅選擇優(yōu)質(zhì)地塊布局

??在三四線投資退潮的大背景下，仍有少數(shù)城市、核心地塊對(duì)房企有一定的吸引力，主要是位于長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域，且投資前景較好的城市，例如：佛山、無(wú)錫、嘉興、惠州、溫州、紹興、泉州、東莞、常州等城市。

??由于房企拿地持續(xù)回歸理性，在三四線城市得以高溢價(jià)成交的地塊均處于城市相對(duì)成熟的核心地段，或具備難以復(fù)制的自然資源，其余自身?xiàng)l件普通的地塊仍以地價(jià)成交為主，市場(chǎng)呈現(xiàn)冷熱分化的現(xiàn)象。綜合來(lái)看，僅有投資前景較明朗的城市疊加自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，才能夠在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的環(huán)境下保持較高的吸引力。

??從拿地企業(yè)的角度來(lái)看，當(dāng)前仍在三四線城市投資的企業(yè)與2022年之前大有不同，當(dāng)前拿地企業(yè)以保利、建發(fā)、綠城這類國(guó)央企為主，此類房企具備較強(qiáng)的現(xiàn)金流實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)土地投資的要求也更高，對(duì)于條件一般的地塊抱持寧缺毋濫的態(tài)度。因此，也導(dǎo)致目前三四線土地市場(chǎng)呈現(xiàn)需要城投企業(yè)托底的情況，除了個(gè)別地塊被上述國(guó)央企高價(jià)競(jìng)得以外，超過(guò)七成地塊都由城投公司競(jìng)得。

??結(jié)合市場(chǎng)和企業(yè)兩端來(lái)看，三四線城市的地市還將低位運(yùn)行一段時(shí)間，尤其在樓市未回溫之前，三四線城市土地市場(chǎng)也難以迎來(lái)全面復(fù)蘇；但與此同時(shí)，可以確信的是，無(wú)論行業(yè)整體如何低位運(yùn)行，仍有具備拿地實(shí)力的房企持續(xù)狩獵優(yōu)質(zhì)地塊，足夠優(yōu)質(zhì)的地塊仍能夠以高溢價(jià)成交。

??三、即便三四線優(yōu)質(zhì)地塊仍需理性對(duì)待，警惕潛在銷售風(fēng)險(xiǎn)（略）