??導(dǎo)語(yǔ)

??優(yōu)質(zhì)地塊刺激下重點(diǎn)城市土拍熱度延續(xù)，市場(chǎng)仍高度集中在少數(shù)一二線城市。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯變緩，截止2月25日，全國(guó)300城2月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅2194萬(wàn)平方米，處于歷史相對(duì)低位。熱度方面，2月平均溢價(jià)率5.2%，得益于北京和杭州熱點(diǎn)地塊占比增加，回升至2022年以來(lái)均線上方。分城市來(lái)看，僅北京、杭州等極少數(shù)城市熱點(diǎn)地塊能保持較高熱度，其余大部分城市仍以底價(jià)成交為主。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：2月土地供應(yīng)量為4647萬(wàn)平方米，同比基本持平。至截稿成交2194萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)50%，創(chuàng)2010年以來(lái)月度新低。

??· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率5.2%，得益于熱點(diǎn)地塊土拍占比增加，回升至2022年以來(lái)均線上方。土地流拍率9.1%，環(huán)比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。 

??· 分布：一線量?jī)r(jià)同比均大漲，二線量?jī)r(jià)齊跌，三四線量跌價(jià)漲。由于北京、廣州本月有多宗宅地土拍，一線成交金額達(dá)238億元，同比上漲21%，占300城總成交金額的比重增至38%。

??后市展望

??優(yōu)質(zhì)地塊刺激下重點(diǎn)城市土拍熱度延續(xù)
市場(chǎng)仍高度集中在少數(shù)一二線城市

??受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯變緩，截止2月25日，全國(guó)300城2月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅2194萬(wàn)平方米，降至歷史低位。熱度方面，2月平均溢價(jià)率5.2%，得益于北京和杭州熱點(diǎn)地塊占比增加，回升至2022年以來(lái)均線上方。分城市來(lái)看，除了供地較為優(yōu)質(zhì)的杭州和北京市場(chǎng)保持較高熱度，其余城市市場(chǎng)表現(xiàn)均較為平淡。房企拿地來(lái)看，也是僅有杭州一城民企拿地比較積極，其他城市土地市場(chǎng)仍以央國(guó)平為主。

??展望上半年市場(chǎng)走向，雖然北京、杭州等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，關(guān)注度仍高度集中在少數(shù)一二線城市。在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來(lái)核心城市土拍熱度仍會(huì)保持；至于非熱點(diǎn)城市，由于房企資金壓力較大，這類(lèi)城市仍以底價(jià)成交為主。不過(guò)在“房地錢(qián)人”要素聯(lián)動(dòng)調(diào)控路線之下，得益于土地市場(chǎng)供給側(cè)的積極調(diào)整，2024年上半年土地市場(chǎng)的成交量?jī)r(jià)、溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)仍有望在合理的規(guī)模下持續(xù)向好。

??01供求

??供地規(guī)模同比基本持平
成交建面創(chuàng)歷史新低

??土地供應(yīng)方面，截止2024年2月25日，本月土地供應(yīng)量為4647萬(wàn)平方米，環(huán)比1月同期增長(zhǎng)7%，同比基本持平。鑒于2月份仍屬于傳統(tǒng)供地周期低位，同比基本持平的土地供應(yīng)規(guī)模，并不能說(shuō)明供地積極性的回升。事實(shí)上，從各地供地計(jì)劃的發(fā)布進(jìn)度來(lái)看，至截稿時(shí)2024年僅有3個(gè)市轄縣發(fā)布了供地計(jì)劃，遠(yuǎn)少于2023年同期的11個(gè)。2024年2月份有266個(gè)縣市區(qū)發(fā)布了預(yù)供地公告，也較2023年同期少了21個(gè)。一線城市方面，本月北京、上海均有宅地供應(yīng)，其中關(guān)注度較高的是上海北蔡宅地，土地建面近9萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為45億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)9.2萬(wàn)元/平方米，此外古北宅地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也達(dá)到了8.6萬(wàn)元。二線城市方面，月內(nèi)西安、石家莊、南寧新增供地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，其他城市新增供應(yīng)均在50萬(wàn)平方米以下。進(jìn)入三月份，隨著各地供地計(jì)劃的逐步完成，以及預(yù)供地計(jì)劃的落實(shí)，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)量將迎來(lái)周期性回升，但是在“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制之下，2024年上半年住宅用地供應(yīng)量預(yù)計(jì)仍將在低位運(yùn)行，不過(guò)供地質(zhì)量方面仍有望持續(xù)提升。

??土地成交方面，截至2月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交2194萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)50%，創(chuàng)2010年以來(lái)歷史新低，土地成交總價(jià)同樣是2010年以來(lái)單月土地成交總價(jià)快報(bào)數(shù)據(jù)最低值。固然，受春節(jié)因素影響，2月份各地土地?cái)?shù)據(jù)上報(bào)延遲現(xiàn)象較為嚴(yán)重，再加之2月份重點(diǎn)城市土拍均安排在月末進(jìn)行，快報(bào)數(shù)據(jù)會(huì)與最終數(shù)據(jù)存在較明顯的差距，但即便考慮這些因素，2024年2月土地成交仍處于歷史低位。一二線城市中，至截稿時(shí)僅蘇州、西安、北京成交建面突破50萬(wàn)平方米，北京成交金額突破50億元。因優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，月內(nèi)平均樓板價(jià)2856元/平方米，環(huán)比上升33%，同比增加2%。

??02 熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊出讓推升平均溢價(jià)率
流拍率再回近一年低位

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)2月平均溢價(jià)率達(dá)到5.2%，較上月上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，在優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)地塊入市的推動(dòng)下，月內(nèi)溢價(jià)率重新回到2022年以來(lái)均線上方。具體來(lái)看，月內(nèi)北京、昆明、臺(tái)州等市平均溢價(jià)率均在5.5%以上，以月末杭州土拍為例，得益于優(yōu)異的地塊質(zhì)量，民企參與土拍積極性高漲，7幅地塊全部溢價(jià)成交，其中更是有6宗宅地溢價(jià)率超過(guò)了15%，若沒(méi)有解除土拍限價(jià)，這6宗地塊應(yīng)當(dāng)全部進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，而唯一一宗熱度“稍低”的下沙宅地，其溢價(jià)率也達(dá)到了13%。從二月份熱點(diǎn)城市土拍執(zhí)行情況來(lái)看，“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)得到了較好地執(zhí)行，在縮量提質(zhì)的供地路線之下，預(yù)計(jì)上半年核心城市溢價(jià)率仍有望延續(xù)高位運(yùn)行。

??2月土地流拍率9.1%，環(huán)比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，再度回落至近一年低位。這主要還是受指標(biāo)周期性影響所致。按城市統(tǒng)計(jì)，本月湖州土地流標(biāo)最多，共有4總地塊流標(biāo)，金華、石家莊各有兩宗土地流拍，月內(nèi)金華和石家莊成交的地塊也均為底價(jià)成交。

??03 重點(diǎn)地塊

??北京包攬兩榜榜首
兩榜席位占比過(guò)半

??2月恰逢春節(jié)，重點(diǎn)城市集中供地量明顯減少，重點(diǎn)城市僅京、西安、蘇州等少量成交零星土拍，其中北京表現(xiàn)尤為突出，5宗涉宅地均成功出讓?zhuān)渲?宗封頂搖號(hào)成交，本月北京也蟬聯(lián)兩榜榜首，兩榜席位也均過(guò)半。值得注意的是，除北京外，其余重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量相對(duì)較少，使得總價(jià)榜和單價(jià)榜的入榜門(mén)檻明顯下降?？們r(jià)榜榜首地塊來(lái)自北京通州亦莊新城，為綜合地塊，由華潤(rùn)以75.38億元競(jìng)得，溢價(jià)率0.51%；排在第二位的同樣來(lái)自北京，為大興西紅門(mén)地塊，地塊吸引中建三局（中建壹品）、建發(fā)、興創(chuàng)、鐵建、中鐵、住總、中海、華潤(rùn)、方興亦城（金茂）共9家房企報(bào)名。該地塊經(jīng)過(guò)線上9輪+線下18輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限48.76億進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由中建壹品搖得，成交樓面價(jià)41467元/平方米，溢價(jià)率15%。不僅如此，除榜首、榜二外，總價(jià)榜第四、五、九位也來(lái)自北京。

??不僅如此，單價(jià)榜TOP1-5地塊也均來(lái)自北京，榜首為海淀翠湖地塊，經(jīng)過(guò)線上12輪、線下18輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限28.865億進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)63464元/平方米，溢價(jià)率15%，最終由中旅投資以地價(jià)上限28.865億+現(xiàn)房面積10000㎡搖號(hào)競(jìng)得。除北京外，廣州本月成交的天河岐山路地塊也上榜，該地被華潤(rùn)聯(lián)合體以底價(jià)36.45億摘得，成交樓面價(jià)21330元/平方米，位居單價(jià)榜第六位。