??導(dǎo)語

??平均競拍30輪以上、整體溢價率19.1%，杭州首場土拍高熱。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??2月27日，杭州進(jìn)行了2024年掛牌地塊的首批集中出讓，本次杭州誠意滿滿地拿出了7宗優(yōu)質(zhì)宅地，土拍高熱的結(jié)果也在意料之中。7宗地塊的成交總金額為111.6億元，整體溢價率達(dá)到19.1%，其中有6宗地塊溢價率超過此前“限地價”15%的上限。

??杭州依舊是民企爭奪的主戰(zhàn)場，本地房企拿地踴躍，包攬其中5宗地塊，西湖房地產(chǎn)、濱江各有2宗地塊入袋（濱江其中1宗地以聯(lián)合體形式競得），綠城則競得關(guān)注度較高的三里亭地塊。

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??7宗地塊均有“火爆”潛質(zhì)
多宗周邊均有“網(wǎng)紅”項目

??作為2024年以來杭州首次掛牌，本次掛牌地塊總量為7宗、供應(yīng)總建面42.5萬平方米，供應(yīng)體量并不大，但地塊的質(zhì)量上乘，給杭州土拍帶來“開門紅”：

??從區(qū)域分布看，上城區(qū)2宗、蕭山區(qū)2宗、錢塘區(qū)、拱墅區(qū)以及余杭區(qū)各1宗，從市區(qū)到相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域均有分布。

??此外，本次出讓的多宗地塊周邊均有多人搖號、甚至千人搖號的火熱項目，板塊價值已經(jīng)得到市場充分驗證，且出讓地塊的銷售限價與這些搖號項目也基本保持一致，未來熱銷是大概率事件。

??而位于上城區(qū)的兩宗地，更是周邊處于新房斷供狀態(tài)，二手房銷售價格已經(jīng)高于地塊的銷售限價，因此新房項目在價格優(yōu)勢明顯的前提下，未來或?qū)⑷跃S持一房難求的局面。

??總體來說本次掛牌的7宗地塊未來銷售預(yù)期都較好，但由于已經(jīng)取消了地價上限，因此房企需要自行理性控制土地成本，平衡拿地與盈利的空間。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，本次土拍的參拍情況也較為踴躍，有三宗地塊的參拍房企在10家及以上，城東新城地塊和拱墅區(qū)新天地地塊的參拍房企數(shù)量更是多達(dá)15家、14家，而參拍最少的余杭區(qū)高鐵新城地塊也有6家房企參拍。

??從房企角度來看，綠城、建發(fā)和招商參與了全部地塊的競拍，濱江、建杭參拍地塊幅數(shù)也達(dá)到6宗，央國企和本地房企對于補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲的積極性可見一斑，也印證了企業(yè)對于杭州優(yōu)質(zhì)地塊的前景看高一線。

??02

??平均競拍30輪以上、整體溢價率19.1%
首場土拍高熱與理性并存

??在7宗優(yōu)質(zhì)地塊的“加持”下，杭州新年的首場土拍展現(xiàn)了超高熱度，在目前整體平淡的土地市場中表現(xiàn)頗為亮眼：

??7宗地塊平均競拍輪次達(dá)到31輪，其中上城區(qū)城東新城地塊和拱墅區(qū)新天地地塊分別競拍了44輪和38輪，是本次土拍中競拍輪次最多的地塊；

??本次土拍取消了土地限價后，平均溢價率達(dá)到19.1%，有6宗地塊的溢價率都超過15%，另外1宗地塊溢價率也由13.7%。一方面印證了本次供應(yīng)地塊的質(zhì)量較優(yōu)，可以猜想的是如果土拍限價仍未放開，本次將產(chǎn)生較多搖號地塊；另一方面來看，雖然6宗地塊溢價率超過15%，但超出的幅度不高，在有銷售限價的情況下，房企保持了相對理性的態(tài)度。

??與前幾年杭州整體溢價率和樓板價對比來看，本次杭州土拍的溢價率水平高于2021年平均溢價率1.5個百分點，更是分別高出2022年和2023年的平均溢價率13個百分點和10個百分點。

??本次土拍整體的高熱，既有地塊本身較為優(yōu)質(zhì)的影響，也體現(xiàn)了企業(yè)對于杭州市場依然有較高的認(rèn)可度。

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??銷售限價維持穩(wěn)定
成交地塊平均地房比為0.68

??杭州本次出讓的7宗地塊中有6宗依然存在銷售限價，對比周邊在售項目或二手房價來看，本次地塊的銷售限價與周邊在售項目均價差別不大，意在保持市場穩(wěn)定的運行:

??例如拱墅區(qū)新天地地塊銷售限價47000元/平方米（含裝修），周邊棠前嘉悅府等項目的銷售均價顯示也在47000-48000元/平方米范圍內(nèi)，蕭山科技城兩宗地塊、余杭區(qū)高鐵新城地塊銷售限價也都表現(xiàn)為與周邊項目售價持平；

??上城區(qū)的兩宗宅地周邊暫無在售項目，但是對比二手房售價來看，本次地塊的銷售限價遠(yuǎn)低于周邊的二手房價，存在明顯的價格倒掛，可以預(yù)見到開盤將熱銷甚至搖號。   

??由于本次土拍無地價限制，在多家房企踴躍參拍之下，有銷售限價的6宗地塊均拍出了高于15%的溢價率，相應(yīng)地盈利空間遭到一定程度的壓縮：6宗地塊的平均地價房價比為0.68，土地成本占比例較高，平均房價地價差為12235元/平方米，盈利空間也較為有限。

??例如最熱門的城東新城地塊，由濱江以24.44%溢價率競得，平均樓板價36240元/平方米，但地塊的銷售限價（含裝修）為46500元/平方米，毛坯銷售限價僅42000元/平方米，鑒于濱江在杭州已經(jīng)形成規(guī)?；?jīng)營，控成本能力、運營能力較優(yōu)，操盤難度并不大。

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“拼硬實力”下民企斬獲5宗地
拿地金額占比高達(dá)68%

??杭州作為目前為數(shù)不多的民企依然活躍在土拍市場的城市，本次土拍的結(jié)果也不意外，在本次拿地從“搖號拼運氣”重歸“拼資金實力”的基礎(chǔ)上，民企持續(xù)強(qiáng)勢拿地，7宗地塊中有5宗由民企競得，民企拿地金額達(dá)到76億元，占比達(dá)到68%，西湖房地產(chǎn)、濱江各有2宗地入袋，此外本土民企興耀、海威也各競得1宗地塊。

??另外杭州另一龍頭房企綠城競得關(guān)注度較高的三里亭地塊，成交金額19.3億元，溢價率17.7%；華潤&濱江&西站樞紐聯(lián)合體競得余杭區(qū)西站新城地塊，成交金額16.2億元，溢價率16.65%。

??總體來看，杭州的民企有較強(qiáng)的補(bǔ)倉需求，尤其新年伊始各房企的投資額度較為充足，結(jié)合本次土拍的地塊質(zhì)量較優(yōu)，民企在本次土拍中仍有出色表現(xiàn)。

??總體來看，杭州年后的首次土拍熱度較高：7宗地塊均高溢價成交，整體溢價率達(dá)到19.1%，而民企依然是杭州土地市場的中堅力量，民企包攬5宗地塊且拿地金額占總金額的68%。

??杭州土拍能夠保持較高熱度，最重要的原因是本次供應(yīng)土地保持了2023年的供地策略，以較為優(yōu)質(zhì)的地塊刺激房企拿地的積極性；而另一方面也體現(xiàn)了房企對杭州市場的整體肯定，以及對于優(yōu)質(zhì)地塊，大部分資金實力能夠支撐的房企，都有積極的補(bǔ)倉需求。