??2023年-2024年上半年成交的含宅地塊整體開工率僅6.48%，除一線城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開工的情況。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??2023年以來土地市場成交規(guī)模持續(xù)萎縮、且市場整體走弱，在這樣的背景下，CRIC對2023年至2024年上半年成交的含宅地塊進行了開工、開盤情況的統(tǒng)計。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，期間成交的含宅地塊整體開工率僅6.48%，除一線城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開工的情況。

??01

??2023年-2024年上半年全國拿地開工率僅6.48%，核心30城含宅地近30%開工

??CRIC統(tǒng)計了2023年至2024年上半年全國成交含宅地塊超過10宗的城市，觀察其成交地塊開工情況發(fā)現(xiàn)，整體的開工率僅有6.48%，開工比例極低，而剔除大量非重點三四線城市之后，重點30城近一年半成交土地的開工率為29.39%，有顯著提升。

??但其中不同城市的分化非常劇烈：一線城市的開工率達到81%，二線城市則大幅降低至24%，三四線城市僅有2%。也就是說，目前在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開工情況都是非常低迷的。

??02

??拿地到開盤平均7.4個月
低容積率項目延長至9.2個月

??針對開工的項目，CRIC又對其開盤情況進行了統(tǒng)計，值得肯定的是，已經(jīng)開工項目中有86%都已經(jīng)開盤。整體來看，2023年至2024年上半年拿地并開工的項目，從拿地到開盤平均工期時長為7.4個月。

??分城市看，能級越高的城市，平均開盤時間越短：一線城市平均需要7.1個月，二線城市平均需要7.6個月，三四線城市則平均需要8.4個月，與城市的行政效率、企業(yè)團隊的工作效率均有關系。

??分不同項目類型看，高容積率項目的開盤節(jié)奏顯著快于低容積率項目，也就是豪宅需要慢慢打造、剛需需要搶占市場。容積率低于1的項目，開盤平均周期為9.2個月；容積率在1-2之間的項目，開盤平均周期為7.7個月；容積率在2-3的項目，平均開盤周期為7.1個月；容積率高于3的項目平均開盤周期為7.9個月。

??03

??僅北上杭拿地開工最積極
未來多城供應難有起色

??具體到部分重點城市來看，結合各城市商品住宅9月份的去化周期（按12個月銷售計算），部分城市庫存高企、去化周期較長，是導致拿地開工率不高的原因之一。

??目前上海、杭州、合肥等9個城市商品住宅去化周期在20個月以內(nèi)，拿地開工率較高，拿地到開盤的周期也較短。

??另外三個一線城市中，北京的地塊開工率也較高，開盤周期也較短，但目前商品住宅去化周期達到30個月，庫存的壓力較大；深圳和廣州的開工率分別為46.67%和65.96%，拿地-開盤周期和商品住宅去化周期都相對較長。

??其余二線城市中，天津、廈門和福州的地塊開工率較高，重慶、長春等地開工率較低。

??04

??央國企開工率接近七成
華潤、招商等開工效率突出

??同時，CRIC根據(jù)企業(yè)類型不同統(tǒng)計了其拿地開工率的差異，央企參與拿地項目開工率達到73%，地方國企參與拿地項目開工率68%，開工率遠高于另外兩類房企，而民企的開工率為32%，城投拿地項目開工率最低，僅有12%。

??具體到企業(yè)來看，CRIC統(tǒng)計了截止至2024年9月份銷售（操盤金額）TOP10的企業(yè)2023年至2024年上半年的拿地開工率，顯示其整體拿地開工率為79%，其中華潤、招商、龍湖和華發(fā)的開工率超過90%，開工效率突出。

??總體來說，，從2023年到2024年上半年，土地市場成交規(guī)模持續(xù)萎縮，且地塊成交后的總體開工率極低，呈現(xiàn)未來新增供應不足的趨勢。

??當前房地產(chǎn)市場的主要矛盾仍在于購買動力不足和未來預期不明朗，但開工率的低迷意味著在二三四線城市未來供應將較為緊張，雖然大部分城市的積壓庫存去化率高企，但這些積壓庫存的去化難度實際上是較大的，若有產(chǎn)品力較強的新項目入市，可能會對市場起到一定的刺激作用。

??而對于普遍開工率較低的城市而言，更重要的是把控后續(xù)土地的入市，以及進一步督促已拿地項目的開發(fā)，避免出現(xiàn)“浪費”的現(xiàn)象，而這些城市更亟需擺脫的是對土地財政的依賴。