??導(dǎo)語

??投資TOP100企業(yè)僅18家民企，典型民企投資力度同比下降超四成。

??在經(jīng)過相當一段時間的沉寂后，民企投資略有起色，并呈現(xiàn)出些許亮點，成都、西安等城市的土拍市場迎來民企高溢價拿地，這是否確實預(yù)兆著土地市場的回暖和民企投資的復(fù)蘇？

??01

??成都、西安等地民企重現(xiàn)土拍市場

??并高溢價拿地

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計，30個重點城市在新政出臺后的（9-11月）土地成交中，民企高溢價拿地（溢價率超過20%）的情況主要發(fā)生在成都、杭州等城市，其中成都11月6日成交的高新區(qū)大源板塊宅地，由金昊投資以20.7億元總價、46.11%溢價率競得，刷新了高新區(qū)樓板價記錄，而成都的前一宗熱點地塊則是9月份由貝好家競得的錦江區(qū)地塊，總價10.8億元，溢價率42.19%。杭州則相對來說一直是民企拿地相對活躍的城市，高溢價拿地的企業(yè)有濱江、天陽以及一宗由自然人競得的地塊。此外西安、寧波、合肥、南寧在近期也有民企高溢價拿地的情況出現(xiàn)，但數(shù)量較少，且以10億元以下的地塊為主，即使民企高溢價拿地，也需要控制整體土地成本。

??02

??2024年以來民企投資金額占比僅15%

??投資比例持續(xù)低位波動

??實際上，2024年以來民企投資不振已成為常態(tài)，雖然近期有少量亮點地塊出現(xiàn)，但整體趨勢并未出現(xiàn)明顯改善。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計的30個城市含宅地塊成交結(jié)果來看，民企投資的金額、建面占比分別為15%和20%。

??按月度走勢來看，民企拿地比例持續(xù)在低位波動，今年10月份民企在重點城市拿地金額比例占比低至8%，但11月回升至16%，但整體來今年拿地比例都在20%以下；建面占比相對更加穩(wěn)定，尤其下半年7-11月民企拿地建面占比保持在18%左右。

??03

??投資TOP100企業(yè)僅18家民企

??典型民企投資力度同比下降超四成

??切換至企業(yè)投資層面，據(jù)CRIC統(tǒng)計，截止至10月末，投資拿地金額TOP100的企業(yè)中，民企僅有18家，其次國央企占比為27%，城投占比為55%：在金額劃分上，民企占比為19%，國央企雖然數(shù)量也不多，但是憑借較強的資金實力投資金額占比達到51%，城投則僅占30%。

??與2023年同期相比，投資TOP100企業(yè)中民企的數(shù)量和金額占比分別減少了12個百分點和3個百分點，雖然進入TOP100席位的企業(yè)數(shù)量大幅減少，但金額的占比降幅卻不大。

??從個別典型房企來看，濱江、龍湖和偉星作為民企之中投資態(tài)度相對積極的房企，2024年的投資力度同比也有明顯下降：濱江集團今年前10月的投資金額為290.8億元，位列第六，但同比降幅高達46.8%，龍湖和偉星的投資金額更是同比下降約七成。

??此外，三家典型企業(yè)的投資力度也不及2022年、2021年同期，近3年投資均保持在較低水平。

??04

??本土小規(guī)模民企“撿漏拿地”

??聚焦非熱點城市、低總價地塊

??在城市層面，CRIC盤點了30個重點城市2024年以來民企拿地金額、建面占比的情況：民企拿地金額占比在30%以上的城市僅有南寧、貴陽、昆明等8個城市，大部分是二線省會城市中熱度表現(xiàn)一般的，尤其像南寧出讓的低總價地塊較多，因此拿地自然人也較多，實際上與當?shù)孛衿鬅o關(guān)，其他如昆明、大連等地，拿地的民企以本地開發(fā)商為主，本檔位中僅有杭州是規(guī)模民企投資相對踴躍的城市，濱江集團今年已經(jīng)在杭州納儲超過10宗，此外龍湖、偉星、西湖房地產(chǎn)等民企也在杭州有所斬獲。

??長春、蘇州、重慶等13個城市，今年民企拿地金額占比在10%-30%之間，拿地的民企基本以本地開發(fā)商拿地為主，其中蘇州、成都、長沙、合肥、西安和南京拿地的民企中有一些品牌房企，另外鄭州也有一些河南本地開發(fā)商拿地。

??最后一類則是民企拿地金額比例在10%以下的城市，北上廣深四個一線城市均位于此列，此外還有廈門、武漢、寧波和無錫等。但每個城市民企投資低迷的原因有所不同，一線城市中民企拿地較少，市場中的主要競爭者為國央企，而無錫、武漢等地則主要依靠城投作為拿地主力。

??總體來看，近期確實在部分城市出現(xiàn)了民企高溢價拿地的情況，在民企整體投資低迷的環(huán)境中成為亮點，但在大趨勢中民企的投資占比并沒有明顯回升，與幾年前民企曾經(jīng)是投資主力的情況更是依然相去甚遠。

??而且當前民企投資依然存在困局，一是在土地總價高、市場前景相對更好的核心城市，民企的拿地實力不及國央企，優(yōu)質(zhì)的地塊仍更多地被國央企收入囊中；二是當前拿地的民企已經(jīng)與過去的品牌民企產(chǎn)生了非常大的差異，僅剩龍湖、濱江等為數(shù)不多的品牌民企仍在土地市場上出手，而很多曾經(jīng)熟悉的民企都仍受困于化債、現(xiàn)金流的壓力，目前在各城市拿地的民企更多的以本地小規(guī)模企業(yè)為主，前幾年市場的高杠桿、高周轉(zhuǎn)對其并未帶來太大影響，因而得以保留了火種。

??但無論是新涌現(xiàn)的民企、依然堅挺的民企或是轉(zhuǎn)向代建的民企，這部分力量起對于市場而言都是不可或缺的支柱，近期的亮點地塊也給市場帶來新的希望，未來核心城市如果能夠提供更多優(yōu)質(zhì)的小體量地塊，可能對鼓勵民企拿地有更積極的效果。