[中房研協(xié)]2022年2月典型城市二手住宅市場(chǎng)分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門(mén)、合肥九個(gè)二線(xiàn)城市作為典型城市樣本。

??01

??二手住宅相關(guān)政策

??本月，針對(duì)二手住宅提出的相關(guān)政策較少，僅鄭州市計(jì)劃通過(guò)降低二手房交易個(gè)人所得稅等措施，拉動(dòng)市民改善型住房消費(fèi)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知中，鄭州市提出鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房，同時(shí)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為滿(mǎn)足改善型住房需求再次申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，此外，政策還提出支持老舊小區(qū)適老化改造，一定程度上利好老舊小區(qū)相關(guān)的二手房交易。另有部分城市加快二手房貸款放款速度，提高二手房流轉(zhuǎn)效率。

??02

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   成交量整體延續(xù)跌勢(shì)

??2月，受春節(jié)假期及部分城市疫情的影響，典型城市二手住宅成交面積合計(jì)548.8萬(wàn)平方米，較上月減少23.6%，絕對(duì)額減少169.5萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，僅天津環(huán)比有所增長(zhǎng)，其他典型城市成交量均有明顯下滑；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，由于去年同期疫情影響，基數(shù)較低，成都同比有大幅上漲，鄭州同比微增，其余典型城市成交量較去年同期均有所減少。具體來(lái)看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為100.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌18.5%，較去年同期減少36.5%；北京成交面積74.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31.5%，同比減少35.0%；其余城市成交量均在71萬(wàn)平方米以下。重慶、成都、天津、廣州、武漢、南京成交量分布在34萬(wàn)至71萬(wàn)平方米之間；其余城市成交量均未超過(guò)20萬(wàn)平方米，其中，成交量最低的為深圳，為8.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40.4%，同比減少76.7%。

??2.2   深圳成交套數(shù)不足千套

??2月，十三個(gè)典型城市二手住宅共成交6.1萬(wàn)套，僅天津環(huán)比上漲，其余典型城市成交套數(shù)環(huán)比均有所減少；鄭州、成都同比上漲，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的下滑。具體來(lái)看，上海成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.3萬(wàn)套，環(huán)比減少16.0%，較去年同期減少33.3%；北京成交套數(shù)為0.83萬(wàn)套，環(huán)比減少30.4%，同比減少36.0%；重慶、成都、天津、廣州、武漢、南京、合肥成交套數(shù)分布在0.2萬(wàn)-0.8萬(wàn)套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.2萬(wàn)套，其中，深圳成交套數(shù)最少，為0.09萬(wàn)套，環(huán)比減少42.9%，較去年同期下降78.6%。

??2.3   二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格整體較為穩(wěn)定

??2.3.1   北京、上海、廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，深圳持續(xù)下跌

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，2月，上海、北京等五個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，南京、武漢等八個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑。具體來(lái)看，上海環(huán)比漲幅0.9%，漲幅居首；北京、廣州、成都環(huán)比上漲0.6%-0.7%；天津環(huán)比上漲0.2%；重慶、青島、廈門(mén)、深圳、合肥、鄭州環(huán)比下跌0.1%-0.4%；武漢、南京環(huán)比分別下跌0.7%、0.8%，跌幅居末兩位。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高7.4%；其次上海、重慶同比分別上漲5.3%、4.4%；其他城市同比漲幅均在3.8%以下，漲幅最小的為武漢，同比上漲0.1%；鄭州、深圳二手住宅價(jià)格同比分別下跌0.2%、2.6%。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，除天津、鄭州外，其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于2020年月均價(jià)格，其中漲幅最大的為北京，高于基期價(jià)格12.9個(gè)百分點(diǎn)，上海、廣州分別高于基期價(jià)格11.5%、11.0%；成都、深圳、重慶、南京、合肥均高于基期價(jià)格4個(gè)百分點(diǎn)以上；其余城市價(jià)格漲幅分布在0.1%-3.9%之間；天津、鄭州二手房銷(xiāo)售價(jià)格分別低于基期價(jià)格0.6%、1.1%，分別位列典型城市末兩位。

??2.3.2   上海各戶(hù)型價(jià)格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，2月，北京、上海、廣州、成都三種戶(hù)型價(jià)格均呈現(xiàn)明顯上漲，其余典型城市各戶(hù)型價(jià)格整體有所下滑。具體來(lái)看，北京90平方米以下戶(hù)型價(jià)格較上月增加0.8%，上海、廣州小戶(hù)型價(jià)格上漲0.6%，成都、天津、廈門(mén)環(huán)比分別上漲0.5%、0.4%、0.1%，其余城市小戶(hù)型價(jià)格均有所下滑；90-144平方米戶(hù)型中，上海環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，北京、廣州、成都環(huán)比上漲0.8%，重慶較上月微漲0.2%，天津與上月持平，其余城市中等戶(hù)型價(jià)格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶(hù)型中，上海環(huán)比漲幅突出，上漲0.9%，合肥、北京、廣州、成都、天津環(huán)比漲幅分布在0.1%-0.7%，廈門(mén)、青島與上月持平，其余城市大戶(hù)型價(jià)格均有不同程度的下滑。

??03

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   新建商品住宅成交總量環(huán)比下跌三成

??2月，典型城市新建商品住宅成交面積為655.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌30.3%，絕對(duì)額較上月減少284.5萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍，具體來(lái)看，北京二手房成交面積是新房成交面積的2.5倍；重慶、上海、天津、廈門(mén)二手房成交面積是新房成交面積的1.1-1.5倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對(duì)額來(lái)看，成都新房成交面積最高，達(dá)到102.3萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.67倍；南京新房成交面積為94.0萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.37倍；上海、青島、廣州、武漢、重慶、天津成交量分布在45萬(wàn)平方米至81萬(wàn)平方米之間，廈門(mén)新房成交面積最少，為10.8萬(wàn)平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.1倍，絕對(duì)額較新房成交套數(shù)多0.57萬(wàn)套。

??3.2   新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅收窄

??2月，南京、成都等八個(gè)典型城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，青島與上月持平，合肥、廈門(mén)等四個(gè)城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌，具體來(lái)看，南京、成都環(huán)比指數(shù)較上月提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，并列典型城市首位；北京、廣州、重慶、上海、深圳環(huán)比漲幅分布在0.4%-0.6%之間；天津微增0.1%；鄭州、武漢、廈門(mén)跌幅分布在0.2%-0.5%，合肥較上月下跌0.7%，跌幅居首。從同比指數(shù)來(lái)看，典型城市新房銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期均有不同程度的提高，其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.5%；北京同比上漲5.5%；其余城市同比漲幅均不高于4.2%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長(zhǎng)0.8%。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，十三個(gè)典型城市新房?jī)r(jià)格均顯著高于2020年平均價(jià)格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高11.7個(gè)百分點(diǎn)；廣州定基價(jià)格指數(shù)位列第二，高于基期9.9個(gè)百分點(diǎn)；其余城市漲幅分布在5.3%-8.2%之間，排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于基期價(jià)格2.3%、1.0%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，多數(shù)典型城市三種戶(hù)型價(jià)格均有上漲，具體來(lái)看，深圳、重慶、廣州等八個(gè)城市90平方米以下戶(hù)型價(jià)格明顯上漲，深圳、重慶漲幅均為0.8%，其余城市漲幅分布在0.2%-0.6%之間；鄭州、青島等五個(gè)城市小戶(hù)型價(jià)格有所下滑。90-144平方米戶(hù)型中，成都、南京、北京、重慶、廣州、上海漲幅分布在0.5%-0.9%之間，其余城市漲幅均不高于0.3%；青島、鄭州中等戶(hù)型價(jià)格呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶(hù)型中，南京、北京漲幅突出，分別上漲0.9%、0.8%，廣州、重慶、上海、成都漲幅分布在0.4%-0.7%；其余城市漲幅不高于0.1%；天津大戶(hù)型價(jià)格與上月持平；其余城市大戶(hù)型價(jià)格呈現(xiàn)下跌。

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??總 結(jié)

??本月針對(duì)二手住宅提出的相關(guān)政策較少，僅鄭州市計(jì)劃通過(guò)降低二手房交易個(gè)人所得稅等措施，促進(jìn)市民改善型住房消費(fèi)。此外，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鄭州市提出鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房，同時(shí)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為滿(mǎn)足改善型住房需求再次申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。另有部分城市加快二手房貸款放款速度，提高二手房流轉(zhuǎn)效率。

??從成交量來(lái)看，2月，受部分城市疫情反復(fù)及春節(jié)假期的影響，典型城市二手住宅成交面積環(huán)比延續(xù)跌勢(shì)，跌幅逾兩成，僅天津環(huán)比回升，其余城市成交量較上月均有不同程度的下滑，一線(xiàn)城市環(huán)比跌幅分布在一成至四成之間。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，典型城市整體成交量明顯低于去年同期，一線(xiàn)城市同比跌幅在三至八成之間；受疫情的影響，成都去年同期基數(shù)較低，本月同比增加近兩倍。同期新房市場(chǎng)仍面臨下行壓力，成交總量環(huán)比減少超過(guò)三成，天津、青島新房成交量環(huán)比上漲，其余典型城市新房成交量明顯回落。總體來(lái)看，2月二手房成交面積是新房成交面積的0.84倍。

??從價(jià)格方面來(lái)看，一二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格分化顯著，上海、北京、廣州二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)升。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，上海、北京、廣州、成都二手房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅突出，天津環(huán)比微增，其余典型城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下跌，深圳跌幅收窄，南京跌幅居首；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、鄭州二手房?jī)r(jià)格同比下跌，其余城市同比均有所上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。整體而言，市場(chǎng)仍處于筑底期。