[克而瑞]庫(kù)存月報(bào) | 廣、狹義庫(kù)存高位持穩(wěn)，環(huán)都市圈三線同比漲幅居前（2022年8月）

??8月樓市熱度持續(xù)回落，供應(yīng)回升但成交持降，供求持穩(wěn)之下狹義庫(kù)存延續(xù)5.87億平高位波動(dòng)，去化周期降至20個(gè)月以內(nèi)，廣義庫(kù)存延續(xù)28.03億平高位波動(dòng)。預(yù)判2022年9月，我們認(rèn)為，“金九”成色明顯不足，市場(chǎng)仍將會(huì)二次探底，供應(yīng)預(yù)期小幅回升，整體成交大概率與本月持平或小幅微降。

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。

??2022年8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，百城供應(yīng)雖略有回升但仍處低位，成交延續(xù)同環(huán)比齊跌，狹義庫(kù)存延續(xù)5.87億平高位波動(dòng)，去化周期亦延續(xù)高位回落態(tài)勢(shì)，由2022年7月末的20.1個(gè)月降至19.5個(gè)月。廣義庫(kù)存高位微增至28.03億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。目前來(lái)看，庫(kù)存壓力主要集中在北部和中西部因歷史原因庫(kù)存基數(shù)較大的弱二線和環(huán)都市圈前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市。

??待售面積

?    降至5.46億平

??住宅環(huán)比降幅收窄，同比增15%

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積54605萬(wàn)平方米，較上月下降50萬(wàn)平方米，降幅收窄，同比增長(zhǎng)8%，商品房待售面積仍處于下行通道，但總體仍算是2019年以來(lái)階段性高位。具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少77萬(wàn)平方米，環(huán)比回落0.3%，同比上漲15%。辦公、商業(yè)待售面積與上月相比增減變動(dòng)不大，辦公同比上漲6%，漲幅較上月略有擴(kuò)大；商業(yè)同比小幅回落4%，不及去年同期。目前來(lái)看本月房企推盤積極性略有增加，較上月環(huán)比持增，成交卻延續(xù)回落走勢(shì)，不過(guò)總體而言成交量仍略高于供應(yīng)量，因而待售面積保持降勢(shì)；商業(yè)、辦公受疫情不確定影響，向好程度有限，考量其基數(shù)較大，未來(lái)去化壓力猶存。

      狹義庫(kù)存

      5.87億平持平上月

??三四線去化周期23個(gè)月超百城平均

??2022年8月，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年8月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了58718萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.16%，持平上月，同比增長(zhǎng)3%。8月全國(guó)樓市持續(xù)走弱，百城供應(yīng)環(huán)比增5%仍處低位，成交受高溫天氣和疫情不確定影響，復(fù)蘇動(dòng)能不足，單月環(huán)比降9%，同比跌幅達(dá)30%與上月基本持平，供求持穩(wěn)，狹義庫(kù)存延續(xù)5.87億平高位波動(dòng)，去化周期則延續(xù)下行走勢(shì)，由2022年7月末的20.1個(gè)月降至19.5個(gè)月。庫(kù)存量來(lái)看，一線因供應(yīng)集中放量拉動(dòng)8月庫(kù)存環(huán)比增2%，同比上漲13%，同比漲幅居居各能級(jí)之首。二、三線城市整體持穩(wěn)，環(huán)比持平上月，漲跌幅均在1%以內(nèi)，值得關(guān)注的是，三四線同比增5%，目前庫(kù)存量仍處于2019年以來(lái)高位，短期成交復(fù)蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來(lái)看，一線回落顯著，環(huán)比降幅達(dá)12%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期降至12.9個(gè)月，二線供需疲軟，局部城市諸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降勢(shì)，8月降至18個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。三四線8月末去化周期雖也呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但仍達(dá)23.1個(gè)月，顯著高于百城平均。

??庫(kù)存消化周期

       青漢沈蓉津等狹義庫(kù)存超1500萬(wàn)平

??環(huán)都市圈三線同比漲幅居前聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫(kù)存總量TOP20來(lái)看，主要積壓在北部和中西部二線城市，青島、武漢、沈陽(yáng)8月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。惠州、佛山、煙臺(tái)等三四線城市同樣是庫(kù)存“大戶”，8月末狹義庫(kù)存量均超1200萬(wàn)平，其中惠州同比增47%，顯著超去年同期，短期內(nèi)庫(kù)存積壓情況依舊比較嚴(yán)重。

??而從同比漲幅TOP20來(lái)看，環(huán)都市圈弱三線城市庫(kù)存壓力開(kāi)始顯現(xiàn)，雖然庫(kù)存基數(shù)不大，單城基本都在500萬(wàn)平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫(kù)存同比漲幅均在20%以上，龍巖、蕪湖等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比漲幅均在40%以上。

??從去化周期來(lái)看，我們篩選了8月庫(kù)存去化周期TOP20城市，除了寶雞、煙臺(tái)等因前期供應(yīng)過(guò)量導(dǎo)致庫(kù)存積壓的城市之外，還有汕頭、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分北部和中西部二線城市諸如蘭州、哈爾濱、呼和浩特、大連等去化周期超35個(gè)月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

??廣義庫(kù)存

      微增至28.03億平

??一線環(huán)比增2%，二三線持平上月

??廣義庫(kù)存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢(shì)，2022年8月末達(dá)280303萬(wàn)平方米，較上月微增0.18%，同比上漲2%。目前來(lái)看，狹義庫(kù)存基本與上月持平，房企拿地、開(kāi)工積極性一般，8月單月新開(kāi)工面積僅為8995萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.7%，仍處于階段性低位，隨著停工斷貸問(wèn)題發(fā)酵，各地政府銀行積極出面解決，督促開(kāi)發(fā)商，主力都在保交付，因而整體新開(kāi)工進(jìn)度也間接受到了不利影響。

??不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一：一線城市同環(huán)比齊增，增幅分別達(dá)到7%和2%。二線與上月和去年同期基本持平，同比增長(zhǎng)4%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控；三四線最為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.21%，同比下降1%，整體延續(xù)高位持穩(wěn)。具體來(lái)看，

??一線城市中，上海、深圳同環(huán)比齊增，其中深圳于8月完成了二輪集中供地，共成交15幅地，其中14幅地塊為第二批集中成交地塊，總建筑面積達(dá)164萬(wàn)平方米，成交金額接近350億元，帶動(dòng)未開(kāi)工地塊量穩(wěn)中有增；而北京廣義庫(kù)存基本與上月持平，同比微增4%，廣州則保持同環(huán)比齊降，但考量其廣義庫(kù)存超5000萬(wàn)平，在四個(gè)一線城市中居首，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??二三線城市中，青島、武漢8月末廣義庫(kù)存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破9000萬(wàn)平方米，惠州、肇慶、重慶為第二梯隊(duì)，基本持穩(wěn)在5400-5700萬(wàn)平。變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。其中東莞因8月30日第三輪集中土拍，7宗地全部成功出讓致未開(kāi)工地塊量攀升，廣義庫(kù)存環(huán)比上漲11%。不過(guò)相較于2021年同期，漲跌參半：鎮(zhèn)江、青島、晉江同比漲幅均超30%，主要是前期供地過(guò)量，庫(kù)存基數(shù)較大，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在去化風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如茂名、汕頭、江陰、香河、燕郊、大廠等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在20%以上。

??綜上，8月樓市熱度持續(xù)回落，供應(yīng)回升但成交持降，供求持穩(wěn)之下狹義庫(kù)存延續(xù)5.87億平高位波動(dòng)，去化周期降至20個(gè)月以內(nèi)，廣義庫(kù)存延續(xù)28.03億平高位波動(dòng)。

??分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線因供應(yīng)集中放量，狹義庫(kù)存持增，北京、上海等成交高熱不退帶動(dòng)一線去化周期縮短至13個(gè)月以內(nèi)，廣義庫(kù)存環(huán)比微增2%，同比上漲7%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫(kù)存基本與上月持平，成交輪動(dòng)復(fù)蘇，去化周期降至17.9個(gè)月。三四線庫(kù)存高企，去化周期達(dá)23.1個(gè)月，顯著超百城平均，廣義庫(kù)存雖同環(huán)比齊降，但考量其基數(shù)仍達(dá)12.8億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年9月，我們認(rèn)為，“金九”成色明顯不足，市場(chǎng)仍將會(huì)二次探底，供應(yīng)預(yù)期小幅回升，整體成交大概率與本月持平或小幅微降。在這樣的前提假設(shè)之下，狹義庫(kù)存整體延續(xù)穩(wěn)中有增走勢(shì)，而去化周期則會(huì)延續(xù)降勢(shì)。

??一線城市大概率延續(xù)復(fù)蘇走勢(shì)，而后市場(chǎng)熱度將逐步由東部向中西部城市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在四季度迎來(lái)回穩(wěn)行情，三四線城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。不過(guò)對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、福清、銅陵等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因各地“保交付”政策陸續(xù)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性落地，房企的工作重心預(yù)期也將圍繞此展開(kāi)，整體新開(kāi)工意愿不高，未開(kāi)工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。