“賣舊換新”遇阻，9成城市新房交易疲軟

??本報告對全國50個重點城市新建商品住宅成交情況進(jìn)行分析，以更好把握6月份以及上半年新房交易市場的運行情況。數(shù)據(jù)顯示，6月份新房交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)了首次同比下降態(tài)勢。此類數(shù)據(jù)或帶來很多新風(fēng)險。我們認(rèn)為，銷售端提振工作刻不容緩，是下半年各地必須關(guān)注的重點內(nèi)容。

??一、總體情況

??1、成交面積：6成城市出現(xiàn)環(huán)比下行

??2023年6月，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1885萬平方米，環(huán)比增長3%，同比下降21%。50個城市中，有30個城市呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢，即近6成城市樓市交易行情要比5月份弱。若剔除6月下旬翹尾因素，實際上6月份交易數(shù)據(jù)下滑的城市數(shù)量會更多，即各地普遍出現(xiàn)“6月不如5月”的交易態(tài)勢。

??2、同比增速：首次出現(xiàn)下降現(xiàn)象

??本部分統(tǒng)計了全國50城新房成交面積的同比增速數(shù)據(jù)。今年6月份全國50城新房成交面積同比增速為-21%，即減少兩成。在連續(xù)20個月同比下降的情況下，今年2-5月份保持了同比正增長態(tài)勢，但增速在收窄。而到了6月份則出現(xiàn)了首次同比下降。

??我們要對這個數(shù)據(jù)有高度清醒的認(rèn)識?；貞浺幌?，2021年6月份該指標(biāo)也曾經(jīng)出現(xiàn)過首次下降態(tài)勢，而后續(xù)全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較罕見的停工斷貸潮和房企債務(wù)風(fēng)波。從這個角度看，我們當(dāng)前要反思教訓(xùn)，對6月份的短期波動數(shù)據(jù)有所警惕，防范其成為趨勢性的下行。

??3、年初累計同比增速：明顯受到了二季度的拖累

??本部分研究“新建商品住宅年初累計成交面積同比增速”指標(biāo)，以更好分析今年1-6月份即上半年的整體市場行情。今年1-6月份，全國50城新建商品住宅成交面積為11475萬平方米，同比增速為9%，相比1-5月份17%的水平明顯收窄。我們認(rèn)為，該曲線明顯受到了二季度的拖累。其風(fēng)險點在于，若不及時把控，此類曲線或重新步入負(fù)增長區(qū)間，其會對市場穩(wěn)定和預(yù)期穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。

??二、城市分類

??1、環(huán)比增速：實際上一線城市壓力也開始凸顯了

??我們對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為268、1089、528萬平方米，環(huán)比增速分別為8%、9%和-9%。我們認(rèn)為，雖然從數(shù)據(jù)上看，三四線城市下行壓力最大，但實際上并非如此。觀察6月份一線城市的銷售行情，其也面臨了購房需求不足的問題。除非有較好的地鐵配套，一些新房項目也面臨去庫存的壓力。很重要的原因是，一線城市二手房掛牌激增的情況下，購房者“賣二手換一手”的操作明顯受阻。

??2、同比增速：三類城市均跌回負(fù)區(qū)間

??我們對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速分別為-3%、-18%和-32%。三類城市全部跌回到了負(fù)增長區(qū)間。其顯然對二季度或上半年數(shù)據(jù)產(chǎn)生了拖累影響。

??3、年初累計同比增速：三類城市該指標(biāo)均下行

??我們對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份即上半年，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1529、6245和3701萬平方米，同比增速分別為21%、8%和6%。目前來說，除一線城市該指標(biāo)還保持高位，其他兩類城市增速并不高。需要提示的是，去年上半年一線城市疫情較為嚴(yán)重，所以會使得今年的同比指標(biāo)略高，但很顯然今年市場壓力問題略有掩蓋。

??三、城市排序

??1、環(huán)比增速：增速較高的城市和滯后網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有關(guān)

??對今年6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，青島、麗水、衢州、紹興和溫州的環(huán)比增速較高，分別為159%、88%、71%、71%和52%。這里需要解釋的是，以青島為例，其增速非常高，但若觀察其日度交易數(shù)據(jù)，其在下旬最后幾日交易數(shù)據(jù)激增，這和上半年滯后網(wǎng)簽數(shù)據(jù)錄入是有關(guān)系的。另外，從環(huán)比增速排序后10位的城市來看，大連、漳州、鎮(zhèn)江、泉州和昆山的降溫力度較大，其環(huán)比增速分別為-53%、-52%、-42%、-41%和-40%。我們認(rèn)為，此類環(huán)比增速數(shù)據(jù)確實表現(xiàn)較差。觀察排行榜，很多城市交易數(shù)據(jù)比5月份都下降了2成以上的水平。

??2、同比增速：9成城市交易不如去年同期

??對今年6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，衢州、東營、廈門、西安和深圳的同比增速較高，分別為165%、145%、46%、25%和15%。需要注意到一點，除西安外，其他城市普遍不屬于高能級城市。換句話說，即便有同比拉升，也不具有太大的代表性。而從同比增速排名后10位的城市來看，大連、泉州、昆山、六安和泰州的市場交易數(shù)據(jù)是最差的，其同比增速分別為-86%、-81%、-69%、-65%和-62%。我們也注意到，今年二季度，類似“泉州房價指數(shù)最弱”、“昆山不允許隨意降價”等新聞報道也明顯增多。從下表我們可以看出，此類城市的絕對交易量其實是非常弱的。

??3、年初累計同比增速：惠州淄博等三四線城市較強(qiáng)

??對今年1-6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。其中，樓市行情表現(xiàn)較好的5個城市分別為衢州、長春、東營、杭州、惠州，其同比增速分別為81%、65%、61%、52%和47%。這里需要說明的是，此次進(jìn)入前10的城市如上海和長春等，其去年上半年樓市受到了疫情的沖擊，所以今年該同比指標(biāo)表現(xiàn)會略好。另外在此類交易數(shù)據(jù)排行中，我們發(fā)現(xiàn)惠州和淄博等三四線城市表現(xiàn)是不錯的，但我們近期觀察到，5月份開始這兩個城市銷售數(shù)據(jù)其實有回落的跡象了。

??同樣的，樓市行情表現(xiàn)不好的5個城市分別為泉州、大連、長沙、湖州和泰州，其同比增速分別為-65%、-46%、-33%、-27%和-21%。我們認(rèn)為，類似泉州和湖州，其代表了過去樓市較為強(qiáng)勁的三四線城市，當(dāng)前市場明顯進(jìn)入到偏冷的階段。而一些非熱點二線城市，如大連和長沙等，其也屬于樓市偏冷的階段。

??四、結(jié)論趨勢

??1、市場總結(jié)：二季度突然降溫的行情較為罕見

??觀察今年6月份及上半年新房交易行情，其呈現(xiàn)了“先揚后抑”的交易態(tài)勢。但我們認(rèn)為，市場的降溫還不是最大的問題。最大的問題是，類似降溫的速度是明顯超過預(yù)期的，方向和一季度也完全相反。從我們研究和實際調(diào)研的情況來看，此次降溫最早源于4月中下旬，當(dāng)時房企明顯感受到售樓處看房的數(shù)量減少了。而且甚至一些房企認(rèn)為，目前市場最大的問題在于各購房者普遍有低落的情緒。我們認(rèn)為，要對二季度的交易數(shù)據(jù)“驟然降溫”做出深刻的認(rèn)識和理解，要充分理解這背后購房者的收入狀況問題、購房壓力問題和預(yù)期問題等。唯有透過現(xiàn)象看本質(zhì)，才能總結(jié)教訓(xùn)，為下半年樓市提振提供更務(wù)實的策略建議。

??2、市場趨勢：要促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場更加通暢

??上半年市場運行中，出現(xiàn)了很多新情況和新問題，包括一些房企償債能力繼續(xù)受損、一些城市一二手房交易普遍面臨壓力、恐慌性降價現(xiàn)象有所增加、市場情緒也有所低迷和消沉等。我們認(rèn)為，此類問題實際上風(fēng)險可控，關(guān)鍵在于做好房地產(chǎn)方面的最核心工作，即提振住房消費需求。我們認(rèn)為，從本報告提及的新房交易市場來說，后續(xù)既要在行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動的問題。當(dāng)前要朝著“盤活二手房、鼓勵置換新房”的角度進(jìn)行。只有這樣，才能防范市場進(jìn)一步降溫，并促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的通暢和健康發(fā)展。

??附錄：

??本報告涉及的50個城市按一、二、三四線城市劃分，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長春、長沙、重慶、寶雞、德陽、東莞、東營、佛山、湖州、惠州、麗水、六安、清遠(yuǎn)、衢州、泉州、汕頭、韶關(guān)、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、煙臺、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。