[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、百強(qiáng)房企銷售增速罕見負(fù)增長3.5%；
??2、千億房企數(shù)量43家，與去年持平；
??3、近2成百強(qiáng)房企業(yè)績下滑超過10%
??4、逾8成房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??2021年，房地產(chǎn)市場強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見。

??各城市市場加劇分化。具體而言，部分熱點(diǎn)城市房價轉(zhuǎn)折，上半年急漲、下半年轉(zhuǎn)跌，部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，市場預(yù)期同樣轉(zhuǎn)折，購房者觀望情緒愈加嚴(yán)重。壓力城市市場形勢愈加嚴(yán)峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態(tài)化，特價房、工抵房等優(yōu)惠頻出。

??企業(yè)層面，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業(yè)去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現(xiàn)大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，行業(yè)從“控制風(fēng)險”到“暴露風(fēng)險”。

??展望2022年，企業(yè)整體業(yè)績預(yù)期將更為保守，仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。短期內(nèi)謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度修復(fù)仍需要3-6個月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，企業(yè)償債壓力仍然較大。同時，新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率，防范風(fēng)險、降本增效。

??01

??規(guī)模：百強(qiáng)房企全年累計業(yè)績同比降低3.5%

??2021年12月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9940.1億元，單月業(yè)績同比降低35.2%，較11月環(huán)比增長32.4%。從累計業(yè)績來看，年內(nèi)百強(qiáng)房企累計業(yè)績增速持續(xù)放緩，截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長。

??全年來看，2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷售，表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢。一季度，市場購房情緒延續(xù)了去年末以來的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業(yè)百強(qiáng)房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來，延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴(kuò)大。

??02

??門檻：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢
百強(qiáng)門檻200.3億元

??2021年，百強(qiáng)房企在各梯隊銷售門檻繼續(xù)提升的同時，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化，行業(yè)競爭加劇。其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長、保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP十房企銷售操盤金額門檻達(dá)到2879.5億元，同比增幅達(dá)19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降14.9%至570.6億元，與其他梯隊房企出現(xiàn)一定程度的分化。截至12月末TOP一百和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規(guī)模房企分化加劇。此外，從千億房企數(shù)量來看，2021年全口徑千億房企數(shù)量與去年持平，保持在43家。

??03

??企業(yè)表現(xiàn)：年內(nèi)累計業(yè)績負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量增加

??2021年，百強(qiáng)房企整體表現(xiàn)不及去年同期，年內(nèi)累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量增加。具體來看，截至12月末近4成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比降低，銷售規(guī)模負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量較2020年有明顯提升。單月業(yè)績來看，12月逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企單月業(yè)績同環(huán)比雙降。

??但2021年也有部分規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如綠城、華潤、招商、金地、建發(fā)、龍光、濱江等年內(nèi)均實(shí)現(xiàn)了較高的累計業(yè)績同比增長。此外，碧桂園今年在三個口徑榜單中都繼續(xù)保持在行業(yè)第一的位置。

??04

??目標(biāo)：規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況
遠(yuǎn)不及歷史同期

??2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至12月末有逾8成房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)。但綠城、華潤、金地、濱江等房企仍超額完成全年目標(biāo)?？梢?，即使年內(nèi)規(guī)模房企已對業(yè)績增長保持了謹(jǐn)慎預(yù)期，并適度調(diào)降了銷售目標(biāo)的情況下，但下半年市場大幅降溫、企業(yè)業(yè)績持續(xù)萎縮的影響下，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績壓力仍然較大。

??05

??企業(yè)展望：延續(xù)謹(jǐn)慎的投資預(yù)期
降本增效、防范風(fēng)險

??展望2022年，在“房住不炒”政策主基調(diào)以及保障房地產(chǎn)行業(yè)有序、健康發(fā)展的預(yù)期下，政策、融資、信貸等將得到邊際改善。企業(yè)層面，2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績預(yù)期將更為謹(jǐn)慎，但預(yù)計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。投資方面，短期內(nèi)謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度修復(fù)仍需要3-6個月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，短期內(nèi)企業(yè)償債壓力仍然較大。同時，新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率，防范風(fēng)險、降本增效。此外，在當(dāng)前行業(yè)盤整期，回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，也應(yīng)是企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

??規(guī)模：業(yè)績預(yù)期會更為謹(jǐn)慎，部分企業(yè)面臨負(fù)增長困境

??整體來看，近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩。特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率表現(xiàn)不佳，房企銷售去化及回款壓力增加。目前，預(yù)期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規(guī)模將步入無增長時代。

??結(jié)合今年規(guī)模房企實(shí)際的銷售目標(biāo)完成情況來看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績預(yù)期勢必也將更為謹(jǐn)慎，會有部分企業(yè)業(yè)績目標(biāo)同比持平或降低。2022年，企業(yè)需在保證貨量供應(yīng)的同時，繼續(xù)積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。但預(yù)計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。

??投資：謹(jǐn)慎拿地是主旋律，投資力度修復(fù)仍需3-6個月

??2021年，22個重點(diǎn)城市采取“雙集中”供地對企業(yè)投拓帶來了前所未有挑戰(zhàn)。一年拍三次的固定節(jié)奏下，房企投資博弈性增加，短期資金池深度成為企業(yè)增儲的重要砝碼。集中供地疊加房企資金壓力增加，導(dǎo)致企業(yè)投資及擴(kuò)張動能降低，投資態(tài)度保持審慎，全年百強(qiáng)拿地銷售比僅為0.29，創(chuàng)近五年新低。

??展望2022年，預(yù)計規(guī)模房企整體的謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)。雖然年末政治局會議指出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但體現(xiàn)在投資復(fù)蘇上，仍需要一定的傳導(dǎo)時間，預(yù)計投資力度需要3-6個月的修復(fù)期。短期內(nèi)，企業(yè)間分化會持續(xù)，行業(yè)調(diào)整期下市場資源也在向優(yōu)勢企業(yè)集聚，投資主力仍將以財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充裕的國企、央企為主。

??融資：行業(yè)融資管控常態(tài)化，短期內(nèi)企業(yè)償債壓力仍然較大

??2021年，行業(yè)融資政策持續(xù)收緊，房企三道紅線監(jiān)管和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度常態(tài)化。典型規(guī)模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來首次出現(xiàn)負(fù)增長且達(dá)到五年內(nèi)最低水平。四季度企業(yè)融資一度降到冰點(diǎn)，融資總量同比減少55%，房企資金壓力加劇，違約事件頻發(fā)。同時，不同企業(yè)之間融資規(guī)模以及融資成本出現(xiàn)明顯分化，國企、央企以及財務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企更具優(yōu)勢。

??這樣的背景下，年末中央及部委、金融機(jī)構(gòu)等密集發(fā)聲，向市場釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息，部分企業(yè)融資壓力略有緩解。但并不意味著房地產(chǎn)信貸政策轉(zhuǎn)向，而旨在維穩(wěn)糾偏。預(yù)計2022年，整體的融資環(huán)境仍以維護(hù)企業(yè)正常融資需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為主。短期內(nèi)房企融資仍將低位運(yùn)行，企業(yè)整體償債壓力仍然較大，未來房企將更加依賴銷售回款和自籌資金。

??管控：提升運(yùn)營管控效率、降本增效，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造

??新常態(tài)下，高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營模式無法持續(xù)。未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿，增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量的發(fā)展。整體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎經(jīng)營、防范風(fēng)險為主，并積極適應(yīng)新的政策與市場環(huán)境。

??同時，在目前行業(yè)盤整期，部分規(guī)模房企集中性地進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，如區(qū)域公司合并、事業(yè)部整合等。通過戰(zhàn)略精簡、堅持主業(yè)結(jié)合精細(xì)化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動性壓力、抵御行業(yè)寒冬。此外，當(dāng)前市場背景下，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，在日趨加劇的行業(yè)競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢。

??06

??市場展望：上、下半年市場強(qiáng)弱轉(zhuǎn)折
12月成交止跌回升

??2021年12月，房地產(chǎn)市場成交止跌回升，29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長16%，同比跌幅收窄至35%，較2019年同期下降26%。

??一線城市成交穩(wěn)步提升，環(huán)比增長6%，同比仍下降30%。其中，上海、廣州成交放量，環(huán)比漲幅皆超30%，同比跌幅仍在20%附近。北京、深圳成交不增反降，同、環(huán)比跌幅都在30%以上。上海市場兩極分化，豪宅再現(xiàn)搶購潮，即便部分房源總價突破1億元，開盤當(dāng)天同樣售罄，核心在于一、二手價格倒掛，買到即賺到。剛需盤去化表現(xiàn)平平，部分項目去化率低于30%。年末廣州市場出現(xiàn)翹尾行情，尤其是那些一、二手價格明顯倒掛的樓盤，開盤當(dāng)天均能實(shí)現(xiàn)“日光”。

??25個二、三線城市成交企穩(wěn)回升，環(huán)比增長19%，同比跌幅收窄至36%。其中，近7成二、三線城市成交止跌回升，長沙、廈門等環(huán)比漲幅皆超70%，寧波、天津等成交持續(xù)下行，環(huán)比跌幅都在20%附近。9成以上二、三線城市成交同比仍下降，3成以上二、三線城市同比腰斬，僅限于成都、濟(jì)南同比轉(zhuǎn)正。

??而從全年市場走勢來看，房地產(chǎn)市場強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)折。上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見。

??各城市市場加劇分化。具體而言，部分熱點(diǎn)城市房價轉(zhuǎn)折，上半年急漲、下半年轉(zhuǎn)跌，部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，市場預(yù)期同樣轉(zhuǎn)折，購房者觀望情緒愈加嚴(yán)重。壓力城市市場形勢愈加嚴(yán)峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態(tài)化，特價房、工抵房等優(yōu)惠頻出。

??展望2022年，房地產(chǎn)市場難言樂觀，預(yù)計全年成交規(guī)?；?qū)⑼认陆?%-10%。受極高基數(shù)影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。下半年成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉(zhuǎn)正。

??各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化。核心一、二線城市市場仍具韌性，改善性需求依舊堅挺，豪宅市場更將持續(xù)火熱。弱二、三線城市市場或?qū)⒊掷m(xù)低迷，市場需求及購買力難免透支，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行。