[克而瑞]2021年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、百強房企8月業(yè)績同環(huán)比雙降

??2、8成企業(yè)表現(xiàn)不及上半年月均

??3、市場繼續(xù)降溫、成交持續(xù)走低

??榜單解讀

??前言：2021年8月，全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫。29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴大。其中，一線城市成交整體仍處高位，而受供應(yīng)低迷影響25個二、三線城市成交持續(xù)走低，僅廈門、杭州部分城市成交環(huán)比有所回升。 

??企業(yè)層面，8月百強房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。百強房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。累計業(yè)績增速自二季度以來也呈持續(xù)放緩趨勢。8月，百強房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，逾40家同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

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??業(yè)績：百強房企8月單月業(yè)績同比下降20.7%

??2021年8月，百強房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額7745.7億元，同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。下半年以來百強房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期，7月、8月連續(xù)兩月單月業(yè)績同比下跌。從累計業(yè)績表現(xiàn)來看，1-8月百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長29.1%和21.6%，增速自二季度以來也呈持續(xù)放緩趨勢。

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??格局：龍頭房企保持規(guī)模優(yōu)勢

??百強門檻157.7億元

??今年以來，在政策調(diào)控不斷升級、部分城市市場調(diào)整的背景下，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續(xù)提升的同時，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化。其中，十強房企銷售操盤金額門檻達到1922億元，同比增幅最高達42.9%，行業(yè)龍頭房企增長穩(wěn)健、繼續(xù)保持規(guī)模優(yōu)勢。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升38.3%和26.6%，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅同比增長16.2%至405.9億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。此外，截至8月末百強房企的銷售操盤金額門檻同比增長29.1%至157.7億元。

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??企業(yè)表現(xiàn)：近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2021年8月百強房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。整體來看，8月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，有逾40家百強房企同環(huán)比雙降，僅保利、綠城、濱江、越秀等少數(shù)幾家企業(yè)實現(xiàn)同環(huán)比增長，業(yè)績表現(xiàn)突出。

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??企業(yè)：以銷定投、積極去化

??優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)不觸紅線

??值得注意的是，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地、投銷比管控等政策相繼出臺。針對企業(yè)投、融兩端調(diào)控力度的不斷加強，降杠桿將是行業(yè)中長期政策的主要發(fā)力點。這樣的背景下，近期在2021年的中期業(yè)績發(fā)布會上，各大規(guī)模上市房企對自身短期或中長期的發(fā)展戰(zhàn)略都提出了安排或展望。

??從盈利和財務(wù)層面來看，短周期內(nèi)房企整體的盈利水平下降已是行業(yè)趨勢，其中不少企業(yè)受前期高價地項目進入結(jié)算的影響，上半年結(jié)算利潤率水平已達到歷史低位。同時，在“房住不炒”以及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”政策的大基調(diào)下，信貸環(huán)境收緊、融資難度加大，房企紛紛積極優(yōu)化“三道紅線”指標(biāo)或保持綠檔不觸紅線、主動降杠桿。

??從投資和銷售層面來看，在投資端房企拿地邏輯將加速向“以銷定投”、審慎理性拿地轉(zhuǎn)變。下半年在集中供地中繼續(xù)尋找機會、優(yōu)選項目，獲取高質(zhì)量高貨地比的土儲對企業(yè)長期可持續(xù)的增長尤為重要。而在開發(fā)和銷售端，也對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。下半年，房企需要加快開發(fā)、保證供貨，積極營銷、促進去化及回款，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率，實現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量增長。同時，長期來看也要更加關(guān)注產(chǎn)品升級，加強產(chǎn)品打造、提高產(chǎn)品適銷性，以在日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身產(chǎn)品的核心競爭力。

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??市場：市場降溫、成交持續(xù)走低

??長三角仍具韌性、上海杭州打新火爆

??2021年8月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%。

??一線城市成交整體仍處高位，環(huán)比增長4%，同比下降9%，較2019年同期增長27%。具體而言，8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”搶收業(yè)績，多盤集中取證入市銷售，其中不乏純新盤首開。限競房時代漸進尾聲，朝陽區(qū)絕版限競房項目華樾國際·領(lǐng)尚，首開推售690套房源，去化率約68%。改善性需求依舊堅挺，天壇府、富興首府這類改善盤去化率均能達到7成，石景山西黃村的禧瑞學(xué)府開盤近乎售罄，總價500萬的兩居小戶型認籌比高達1：40。受限于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海供應(yīng)暫緩，但由于前期已售房源陸續(xù)網(wǎng)簽備案，成交整體仍處高位。本月上海兩項重磅政策來襲：其一，依據(jù)不同地段，新房搖號入圍比例分類調(diào)高至外環(huán)熱門區(qū)域1.8、內(nèi)外環(huán)間2、內(nèi)環(huán)內(nèi)2.5，其余仍保持此前的1.3不變。聯(lián)系到上海第四批次42個新盤、12441套房源將陸續(xù)入市，其中17個熱銷盤皆調(diào)高了認購入圍比，有助于增加積分不高的客戶入圍的機會，緩解購房焦慮情緒。其二，二手房貸款金額執(zhí)行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。隨著二手房首付比例大幅增加，準客戶棄購率顯著提升，難免將影響“賣一套再買一套”的改善性換房需求。8月中下旬，廣州供應(yīng)顯著放量，部分房企擔(dān)憂多次申請預(yù)售將造成指導(dǎo)價接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數(shù)皆超千套。受限于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策，疊加房貸放款周期普遍延長至4-6個月，廣州市場降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低。深圳打新市場逐漸回歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠的新盤乏人問津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認籌客戶低至24組，創(chuàng)近三年來認籌客戶新低的尷尬紀錄，最終去化率不足10%。深圳二手房市場異常慘淡，在大學(xué)區(qū)制度的沖擊下，學(xué)區(qū)房市場顯著降溫，即使業(yè)主降價拋售也難以快速去化，部分法拍房更是降價7折仍流拍。

??25個二、三線城市成交持續(xù)走低，同、環(huán)比分別下降24%和12%，較2019年同期也下降12%。6成二、三線城市成交同環(huán)比雙降，其中不乏南京、佛山這類熱點城市，供應(yīng)低迷乃是重要因素。典型如南京，基于疫情反彈，樓市近乎停擺，供應(yīng)創(chuàng)歷史新低，成交同樣創(chuàng)年內(nèi)新低。東莞、昆明等市場明顯遇冷，成交同比跌幅都在60%附近。僅廈門、杭州部分城市成交環(huán)比有所回升。杭州在政策加碼后，打新市場熱度依舊不減，據(jù)統(tǒng)計7個紅盤因意向登記量超出推售房源量的10倍，將依據(jù)社保繳納月數(shù)高低排序入圍公證搖號，杭州壹號院更是唯一的E類人才需88個月社保才能入圍搖號的紅盤。核心動因在于一、二手價格倒掛，買到即賺到的心理預(yù)期強烈。

??各區(qū)域市場持續(xù)分化，長三角地區(qū)市場仍居韌性，在政策輪番打壓下，上海、杭州等成交熱度不減，但南通、鹽城、徐州等市場明顯轉(zhuǎn)弱，成交持續(xù)走低。粵港澳大灣區(qū)市場趨勢性降溫，核心城市深圳、廣州成交回歸理性，周邊的東莞、佛山等同樣成交轉(zhuǎn)降。京津冀地區(qū)除北京市場相對堅挺之外，環(huán)京市場仍是一潭死水，即使是有產(chǎn)業(yè)支撐的唐山，同樣出現(xiàn)打折降價潮，部分房企因惡意降價更被政府約談。中西部地區(qū)市場有所降溫，成都、武漢、長沙等成交適度回落，鄭州市場下行壓力加劇，成交持續(xù)低位運行。東北、北部灣等地區(qū)市場持續(xù)低迷，基于供求關(guān)系失衡疊加庫存高企，以價換量仍是市場常態(tài)。

??展望9月，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，房企將加大供貨力度，供求皆有望企穩(wěn)回升。而在政策輪番加碼后，短期內(nèi)熱點城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴禍?，成交整體回升幅度將明顯受限。相對而言，我們更看好長三角地區(qū)市場，粵港澳、中西部地區(qū)市場或?qū)②厔菪宰叻€(wěn)，京津冀、東部、北部灣等地區(qū)市場下行壓力依舊不容小覷。