[克而瑞]2021年1-6月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導 讀 

??上半年在集中供地的帶動下，企業(yè)投資積極性大幅回升。

??榜單解讀

??前言：上半年在集中供地的帶動下，企業(yè)投資積極性大幅回升：百強房企拿地銷售比回升至0.3，半數房企貨值同比上漲，50強房企二季度投資力度較一季度與去年四季度大幅上升。

??聚焦至雙集中供地，上半年22個城市均完成首輪集中供地，盡管城市間熱度存在差異，但企業(yè)端規(guī)模房企率先“搶跑”,表現積極。30強房企拿下四成涉宅地塊。

??整體而言，在自身補貨充裕以及仍需優(yōu)化財務指標財務指標背景下，龍頭房企的投資腳步或將有所放緩，核心城市第二、三輪集中供地也將成為中小房企投資的窗口期。

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??土地市場量跌價漲

??22城首輪集中供地成交10486億元

??2021年上半年，全國土地市場成交面積達94576萬平方米，同比下降13.4%，成交金額卻在重點城市集中供地的拉動下同比上漲12%。同時，市場熱度也較去年同期有所上漲，平均樓板價3487元/平方米，同比上漲29%，平均溢價率達17%，同比上漲2個百分點。

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??截止到6月末，22城首批集中供地全部結束，共計出讓含宅地塊782幅，成交金額達到10486億元，杭州、北京、南京、廣州和武漢位列成交金額TOP5，房企在這些城市拿地積極，此外廈門、深圳首輪涉宅地塊供應量較低，不足10幅，城市土地資源稀缺。

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??貨值百強門檻超百億

??銷售TOP20新增貨值占據半壁江山

??截止2021年上半年末，新增貨值百強門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家，碧桂園6月份在上海、長沙、武漢、鄭州等一二線城市均有所獲，年內新增土儲貨值率先突破3000億元。

從各梯隊新增貨值集中度來看，TOP1-10房企新增貨值占百強房企的38%，較5月末提高2個百分點，TOP11-20強占比17%，與5月末保持一致，后50強房企新增貨值僅占百強的19%。短期來看，強者恒強的趨勢并未改變，在集中供地影響下投資集中度將進一步提升。

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??拿地銷售比回升至0.3

??各梯隊投資意愿均較一季度有所提升

??雙集中供地帶動百強房企投資積極性顯著回升，2021年上半年百強房企拿地銷售比達到0.3，較一季度末的0.2大幅提升。

??分梯隊來看，21-30強房企拿地積極性提高最為顯著，1-6月末拿地銷售比達到0.37，梯隊內融信、濱江、正榮在杭州及廈門等熱點城市均有土儲進賬。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21-30，相較于此前最為謹慎的態(tài)度，集中供地之后龍頭房企在核心城市補倉的積極性明顯高于其他城市。

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??上半年投資節(jié)奏”先抑后揚“

??二季度50強投資力度顯著提升

??從單月拿地力度來看，在土地價格較高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后，6月份50強房企的投資力度有所下滑，單月投資金額為3110億元，環(huán)比下滑37%，一方面是由于總價高城市的數量減少所致，另一方面規(guī)模房企經過積極補倉后，拿地步伐也有所放緩。

??整體來看，2021年50強房企投資金額1.64萬億，與去年上半年相持平。走勢上呈現”先抑后揚“，50強房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來下滑的趨勢，二季度在集中供地帶動下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

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??1-6月六成百強新增貨值同比增長

??近三成房企貨銷比超60%

??上半年近六成百強房企新增貨值同比正增長，一方面是集中供地帶動下，新增土儲多數位于核心二線城市；另一方面，隨著房企三道紅線的不斷優(yōu)化與改善，整體補倉較為積極。其中規(guī)模房企房企分化顯著，萬科、金地貨值同比漲幅50%以上，而以三四線為主的碧桂園、綠地等投資鋪排較為平穩(wěn)。

??值得注意的是，在聚焦深耕的策略下，三成百強企業(yè)上半年貨銷比超過60%，以區(qū)域深耕房企為主，如大家、越秀等投資分別聚焦長三角和大灣區(qū)，上半年新增貨值占去年全口徑銷售比例超過110%。而中駿、綠城、德信等得益于集中供地，貨銷比同樣超過70%。此外，上坤、力高等在差異化投資策略下，在核心三四線積極補倉。

??整體來看，上半年補倉積極不僅對全年業(yè)績形成支撐，也為接下來二、三輪集中供地提供了更多的可選擇空間。

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??規(guī)模房企在集中供地中率先”搶跑“

??TOP30房企斬獲四成地塊

??截止到6月末，22城首輪雙集中供地已經全部結束（長春、廈門二批次也已經結束），企業(yè)競爭格局來看，規(guī)模房企、國企、央企占據絕對優(yōu)勢。其中TOP50房企超過半數在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。

??此外，從權益拿地金額來看，TOP20房企權益投資金額近2600億元，占到百強房企的48%，與1-6月總權益投資額相比，占比超接近五成。

??由此可見，規(guī)模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地，一方面資金優(yōu)勢可以“先發(fā)制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

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??一線城市金額占比達20%

??布局更聚焦核心城市群

??受6月份上海大量集中供地的影響，百強房企在一線的投資比例提升至20%，較上月末繼續(xù)增加2個百分點，一二線合計占比達到74%，在集中供地的影響下，百強在一二線城市拿地金額占比創(chuàng)下今年以來的最高水平。

??區(qū)域分布上，長三角依然是投資的主力區(qū)域，1-6月百強房企拿地中47%位于長三角，與長三角核心城市較多，集中供地體量更大不無關系。此外環(huán)渤海、中西部和珠三角分別占19%、17%和16%。

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      龍頭房企投資腳步或將放緩

       二、三批集中供地或將成為中小房企機遇

??目前，22個城市均已完成首批集中供地，其中規(guī)模房企、國企央企優(yōu)勢顯著。但考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉變，頭部房企首發(fā)領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值后，預計投資的腳步將略有放緩。

??因此，對于中小房企而言，核心城市第二、三輪集中供地將成為投資的窗口期與機遇期，尤其類似武漢這樣土拍調控相對寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補充優(yōu)質土儲的首選。

??整體而言，隨著集中供地第一輪結束，核心城市土地供應暫告一段落，預計7月份房企工作重心將繼續(xù)偏向銷售、回款等方面。我們認為，差異化投資策略下，企業(yè)仍應關注核心三四線城市以及非公開招拍掛市場。