[克而瑞]2021年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、7月百強(qiáng)業(yè)績(jī)環(huán)比下降33%

??2、半數(shù)百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降

??3、房企投融兩端監(jiān)管不斷升級(jí)

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2021年7月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。其中，一線城市成交整體仍處高位，北京、上海成交高位保持，同比均實(shí)現(xiàn)正增長。而受較低供應(yīng)量影響，近7成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、武漢、佛山這類熱點(diǎn)二、三線城市。
企業(yè)層面，7月百強(qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴(kuò)大。包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過35%。TOP100房企7月單月銷售同比降低8.3%，二季度以來百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。TOP50房企表現(xiàn)不及百強(qiáng)整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降。

??1 業(yè)績(jī)：7月百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低33%
同比降低8.3%

??2021年7月，百強(qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8611.7億元，環(huán)比降低33%，降幅較往年29%左右的水平有所擴(kuò)大。7月TOP100房企單月同比降低8.3%，較2019年同期增長15.3%。受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市市場(chǎng)調(diào)整、政策調(diào)控升級(jí)等多方面因素影響，二季度以來百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-7月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額分別較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%，增速較1-6月也有明顯降低。

??2 格局：各梯隊(duì)門檻同步提升
百強(qiáng)操盤金額門檻137.9億元

??2021年1-7月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到1753.2億元，同比增長56.9%，行業(yè)龍頭房企增長穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升近40%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。此外，截至7月末TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比提升43.8%至137.9億元。

??3 企業(yè)表現(xiàn)：7月半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降

??2021年7月，百強(qiáng)房企中絕大多數(shù)的企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低。包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過35%，僅龍光、融信、佳兆業(yè)、仁恒等少數(shù)幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長。7月單月業(yè)績(jī)同比提升和下降的百強(qiáng)房企各占到近半數(shù)。TOP50房企表現(xiàn)不及百強(qiáng)整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降。此外，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

??4 企業(yè)：行業(yè)降杠桿主基調(diào)下
房企投、融兩端監(jiān)管不斷升級(jí)

??值得注意的是，在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管還在持續(xù)收緊。據(jù)悉，目前被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求拿地金額不得超過年銷售額的40%，包括公開市場(chǎng)拿地和通過收并購獲取的土地。

??一方面，近期集中供地過程中部分城市土拍熱度較高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率走高，明確控制40%的投銷比是對(duì)“三道紅線”的進(jìn)一步完善。通過對(duì)融資、投資行為的約束可以引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，倒逼房企主動(dòng)降桿桿、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但另一方面，通過投銷比將企業(yè)拿地和銷售規(guī)模掛鉤，也勢(shì)必將在一定程度上令中小規(guī)模房企的擴(kuò)張?jiān)鏊偈芟蕖?/p>

??整體來看，近年針對(duì)企業(yè)投、融兩端調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，意味著過去依賴加杠桿實(shí)現(xiàn)高增長的發(fā)展模式已不可行，降杠桿將是行業(yè)中長期政策的主要發(fā)力點(diǎn)。目前對(duì)于房企而言，一方面要積極供貨、深化營銷，將既有的貨量有效轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)?cè)鲩L，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率。另一方面，則是要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，在未來日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??5 市場(chǎng)：一線成交高位保持、上海多盤日光
近7成二三線成交轉(zhuǎn)降、徐州創(chuàng)年內(nèi)新低

??2021年7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。

??一線城市成交整體仍處高位，環(huán)比下降17%，同比仍增長1%，較2019年同期也增長15%。各城市成交環(huán)比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均實(shí)現(xiàn)正增長，廣州、深圳成交持續(xù)走低。具體而言，北京限競(jìng)房招商·臻瓏府、中旅·亦府，共有產(chǎn)權(quán)房首鋼陽光里等去化表現(xiàn)良好，月內(nèi)成交套數(shù)均超200套。上海市場(chǎng)熱度不減，第三批新房集中入市銷售，復(fù)興瓏御、中糧瑞虹海景壹號(hào)、四季都會(huì)、融創(chuàng)未來金融城等多盤觸發(fā)積分，并于開盤當(dāng)天日光。網(wǎng)傳廣州項(xiàng)目備案價(jià)將下調(diào)3%，月底房企加緊拿預(yù)售證，供貨力度同步轉(zhuǎn)向積極，市場(chǎng)則處于不溫不火的狀態(tài)，短期市場(chǎng)觀望情緒再起。一方面，擔(dān)心房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，等等可能價(jià)格更便宜；另一方面，擔(dān)憂購房困難程度增加，熱銷盤或?qū)⒃俅翁岣呤赘侗壤?，甚至全款購房。深圳新房市?chǎng)逐漸回歸理性，以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬科都會(huì)四季花園，開盤去化率不足6成，認(rèn)籌客戶棄購率則達(dá)到35%；又如康達(dá)爾山海上城，開盤去化率約3成，認(rèn)籌客戶棄購率則達(dá)到40%。

??25個(gè)二、三線城市成交適度回落，同、環(huán)比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近7成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、武漢、佛山這類熱點(diǎn)二、三線城市，主要還是受較低供應(yīng)量影響，成交同比跌幅大都控制在20%以內(nèi)。寧波、昆明、東莞等成交跌至年內(nèi)低位，徐州更是創(chuàng)年內(nèi)新低，同比近乎腰斬。濟(jì)南、蘇州、福州等成交仍處高位，同比均實(shí)現(xiàn)正增長，成都同比漲幅超50%。

??各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，長三角地區(qū)市場(chǎng)有所降溫，諸如寧波、徐州成交大幅回落，供應(yīng)低迷乃是重要因素，房企大都在蓄力備戰(zhàn)“金九銀十”，并不代表市場(chǎng)熱度顯著退坡?；浉郯拇鬄硡^(qū)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性，核心城市深圳、廣州火爆打新難覓蹤跡，成交緩步回落至正常水平。京津冀地區(qū)市場(chǎng)強(qiáng)、弱兩極分化，北京、唐山仍有需求支撐，環(huán)京市場(chǎng)仍是一潭死水，以價(jià)換量常態(tài)化。中西部地區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，核心二線城市需求及購買力皆有支撐，成交繼續(xù)高位保持，多數(shù)三、四線城市購房需求趨于飽和，市場(chǎng)購買力同樣面臨瓶頸。山東半島地區(qū)市場(chǎng)由升轉(zhuǎn)降，下半年供應(yīng)將顯著放量，但市場(chǎng)需求增長乏力。旅游地產(chǎn)更是“重災(zāi)區(qū)”，煙臺(tái)、威海等市場(chǎng)需求近乎枯竭，唯有大幅降價(jià)，才能階段性提振成交去化。東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)難言樂觀，供求關(guān)系顯著失衡，去庫存將是市場(chǎng)主旋律。

??展望8月，多數(shù)房企仍將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快。而在供應(yīng)未見大幅改善的情況下，預(yù)計(jì)成交較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。各區(qū)域市場(chǎng)仍將持續(xù)分化，相對(duì)而言我們更看好長三角地區(qū)市場(chǎng)，粵港澳、中西部地區(qū)市場(chǎng)或?qū)⒒貧w穩(wěn)態(tài)，東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。