[克而瑞]2022年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)房企8月業(yè)績(jī)環(huán)比較上月基本持平 

??2、8月樓市繼續(xù)走弱，各區(qū)域市場(chǎng)全面降溫 

??3、行業(yè)信心低位，難扭轉(zhuǎn)年末市場(chǎng)下行預(yù)期

??榜單解讀

??前言：2022年8月，受極端高溫天氣、國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱。重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，但成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%與上月基本持平。其中，一線(xiàn)城市成交轉(zhuǎn)降，同、環(huán)比分別下降16%和10%。26個(gè)二、三線(xiàn)城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。 

??企業(yè)層面，8月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。目前，行業(yè)整體信心尚處在低位，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。9月以及第四季度市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀(guān)，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈，企業(yè)的去化壓力也仍然較大。

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??8月業(yè)績(jī)環(huán)比基本持平

??同比降幅略有收窄

??2022年8月，企業(yè)銷(xiāo)售延續(xù)今年以來(lái)的低迷表現(xiàn)，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。目前，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場(chǎng)整體需求以及購(gòu)買(mǎi)力不足，9月以及第四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

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??6成房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年月均

??2022年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中12家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，10家企業(yè)環(huán)比降幅超過(guò)50%。且有6成百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平。

??但同時(shí)，8月也有部分規(guī)模房企項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳。其中，一部分國(guó)央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷(xiāo)售去化。如中海8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額243.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)39.3%。另一部分則是環(huán)京市場(chǎng)布局的房企，得益于廊坊限購(gòu)的解除，對(duì)這部分重倉(cāng)環(huán)京市場(chǎng)的企業(yè)銷(xiāo)售有積極作用。如榮盛8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額34.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)32.9%。

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??企業(yè)：多家規(guī)模房企盈利預(yù)警

??行業(yè)利潤(rùn)率加速探底

??8月，多家規(guī)模房企在2022年中期業(yè)績(jī)披露中發(fā)布盈利預(yù)警，主要表現(xiàn)為利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)以及利潤(rùn)率指標(biāo)的顯著下滑。其中，也有部分企業(yè)如世茂、陽(yáng)光城、祥生、榮盛、建業(yè)、弘陽(yáng)等，2022年上半年錄得凈利潤(rùn)虧損。

??整體來(lái)看，近年來(lái)企業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓，2021年利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。企業(yè)整體利潤(rùn)率水平也持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均降至歷史較低水平。

??目前行業(yè)下行調(diào)整、市場(chǎng)出清，預(yù)計(jì)短期內(nèi)企業(yè)盈利水平將繼續(xù)承壓。對(duì)于房企而言，除了保交付、促銷(xiāo)售回款、改善流動(dòng)性之外，優(yōu)選項(xiàng)目、審慎拿地，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性及產(chǎn)品溢價(jià)，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)的關(guān)鍵。

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??8月樓市繼續(xù)走弱成交環(huán)比降13%

??各區(qū)域全面降溫

??2022年8月，受極端高溫天氣、國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，但成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%與上月基本持平。其中，一線(xiàn)城市成交轉(zhuǎn)降，同、環(huán)比分別下降16%和10%。26個(gè)二、三線(xiàn)城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)熱門(mén)城市市場(chǎng)有所降溫，上海、杭州、蘇州等成交小幅回調(diào)，環(huán)比跌幅控制在10%以?xún)?nèi)，寧波、合肥等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超30%。例如杭州，開(kāi)盤(pán)去化率多達(dá)76%，其中一圈層去化率100%，高價(jià)盤(pán)存貨見(jiàn)底；二圈層去化率79%，但中簽率明顯上升；三圈層去化壓力依舊較大。徐州、無(wú)錫等成交筑底回升，例如無(wú)錫，得益于二套房首付比例下調(diào)，開(kāi)盤(pán)去化率平均21%，核心區(qū)部分樓盤(pán)去化率能達(dá)到60%。

??大灣區(qū)市場(chǎng)全面降溫，廣州、深圳、佛山、東莞等成交環(huán)比跌幅都在10%附近。深圳開(kāi)盤(pán)去化率結(jié)構(gòu)性回升至48%，部分改善盤(pán)去化率超70%，但剛需盤(pán)去化承壓，即便降價(jià)、渠道提傭、首付分期，去化效果也不盡人意。廣州到訪(fǎng)量顯著下降，轉(zhuǎn)化率跌至5%，開(kāi)盤(pán)去化率仍處20%低位。佛山市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重，單盤(pán)周均到訪(fǎng)量不足50組，轉(zhuǎn)化率跌至6%，開(kāi)盤(pán)去化率低至13%?；葜荨⒅楹５仁袌?chǎng)頹勢(shì)未改，例如珠海，開(kāi)盤(pán)去化率跌至9%，外圍區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)整體低迷，北京、濟(jì)南等成交持續(xù)走低，環(huán)比跌幅均超10%，長(zhǎng)春、大連等環(huán)比跌幅更是超20%。例如濟(jì)南，渠道提傭至4%-5%，但由于水客增多，轉(zhuǎn)化率不足5%，開(kāi)盤(pán)去化率26%，改善盤(pán)去化較好，但邊緣板塊樓盤(pán)去化普遍較差。又如天津，開(kāi)盤(pán)去化率僅16%，基于交房焦慮情緒，央國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房、小幅降價(jià)樓盤(pán)到訪(fǎng)及認(rèn)購(gòu)量有明顯提升。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)陷入沉寂，武漢、西安等成交小幅回落，例如武漢，部分房企以?xún)r(jià)換量效果明顯，全市開(kāi)盤(pán)去化率升至32%，但整體到訪(fǎng)量環(huán)比下降10%，持銷(xiāo)期單盤(pán)認(rèn)購(gòu)套數(shù)由19套降至16套。成都、鄭州等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超20%。例如鄭州，市場(chǎng)信心跌至谷底，愈加濃重的觀(guān)望情緒顯著拉長(zhǎng)認(rèn)購(gòu)周期，央國(guó)企、主城區(qū)樓盤(pán)去化相對(duì)較好。部分項(xiàng)目大幅降價(jià)跑量，但實(shí)際效果持續(xù)性不足。

??展望下月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊難言樂(lè)觀(guān)，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)真正到來(lái)，隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

??城市將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京、武漢等一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，短期成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。其三，沈陽(yáng)、南寧、昆明等弱二線(xiàn)及多數(shù)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行。