[中房研協(xié)]2022年第二季度房地產(chǎn)市場運行情況（政策篇）

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??中央層面

??支持各地從實際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求

??2022年第二季度，我國貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健，金融對實體經(jīng)濟的支持力度進一步加大。一方面，央行合理增加流動性供給。如下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25個百分點，上繳結(jié)存利潤9000億元等。6月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長11.4%，比上年同期高2.8個百分點；上半年，社會融資規(guī)模增量為21萬億元，同比多增3.2萬億元，人民幣各項貸款增加13.68萬億元，比上年同期多增9192億元。另一方面，繼續(xù)推動企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降。6月份，新吸收定期存款利率為2.5%，比上年同期低16個基點；新發(fā)放企業(yè)貸款利率為4.16%，比上年同期低34個基點。

??在房地產(chǎn)方面，中央進一步加大穩(wěn)樓市力度。一方面，明確支持地方在堅持“房住不炒”前提下，因城施策完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，提振市場信心。另一方面，將支持剛性和改善性住房需求列為促消費、穩(wěn)投資的重要舉措，并出臺下調(diào)首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20個基點和下調(diào)5年期以上LPR 15個基點等重要政策，引導(dǎo)房貸政策實質(zhì)性寬松。具體來看：

??（1） 堅持“房住不炒”定位，支持各地從實際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。4月29日，中共中央召開政治局會議提出，要有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持“房住不炒”定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月18日，國務(wù)院總理李克強主持召開穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會指出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢，要穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月23日，國務(wù)院常務(wù)會議在促消費和有效投資中提出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求。5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議提出，必須搶抓時間窗口，把穩(wěn)增長放在更加突出位置，幫扶市場主體紓困、穩(wěn)崗?fù)貚彽日吣艹霰M出。

??（2） 引導(dǎo)房地產(chǎn)金融政策持續(xù)寬松，房企融資環(huán)境邊際改善。4月18日，央行、外匯局等部門聯(lián)合發(fā)文提出，要完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)，更好滿足購房者合理住房需求。要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。4月29日，央行召開專題會議指出，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。5月4日，證監(jiān)會召開專題會議，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。5月13日，銀保監(jiān)會發(fā)文指出，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，提出將首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。5月20日，央行發(fā)布公告稱5年期以上LPR下調(diào)15個基點。5月16日，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機構(gòu)選為示范民營房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議強調(diào)，要盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為，適當(dāng)提高宏觀杠桿率，支持財務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。6月2日，央行有關(guān)負責(zé)人在國務(wù)院常務(wù)會議上表示，將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。6月29日，央行貨幣政策委員會第二季度例會重申，要維護住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??（3） 有序加大保障性租賃住房建設(shè)。4月1日，共青團、網(wǎng)信辦等部門聯(lián)合發(fā)文提出，開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給力度。4月25日，國務(wù)院在釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復(fù)有關(guān)意見中指出，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房等。5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，要求規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs工作。

??（4） 推進以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。5月6日，中共中央、國務(wù)院聯(lián)合發(fā)文提出，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快發(fā)展大城市周邊縣城，支持位于城市群和都市圈范圍內(nèi)的縣城融入鄰近大城市建設(shè)發(fā)展，引導(dǎo)人口流失縣城轉(zhuǎn)型發(fā)展等。6月7日，國務(wù)院批復(fù)關(guān)于“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案并強調(diào)，要堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，以推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式為主線，以體制機制改革創(chuàng)新為根本動力，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善以城市群為主體形態(tài)、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化格局。

??（5） 嚴格房地產(chǎn)市場秩序整治和房屋工程質(zhì)量監(jiān)管。4月24日，國稅局、市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布通知，要求加大對中介行業(yè)涉嫌虛假宣傳、發(fā)布虛假違法廣告等違規(guī)違法行為的查處力度。5月27日，國務(wù)院印發(fā)全國自建房安全專項整治工作的通知，要求各地全面摸清自建房基本情況，包括結(jié)構(gòu)安全性、經(jīng)營安全性、建設(shè)合法合規(guī)性等內(nèi)容，并明確地方政府及相關(guān)部門要嚴格自建房用于經(jīng)營的審批監(jiān)督等。

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??地方層面

??調(diào)控頻次創(chuàng)新高，寬松力度明顯加大

??2022年第二季度，地方房地產(chǎn)政策面持續(xù)改善。尤其在4月29日中共中央政治局會議定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”后，地方寬松性調(diào)控力度明顯加大。

??一方面，寬松性調(diào)控政策密集出臺。據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測，二季度地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策346條，創(chuàng)歷史同期新高，較一季度增長168%。其中，寬松性政策305條，占比達88.2%，中性政策20條，緊縮性政策僅21條，占比約6.1%。另一方面，政策寬松由三四線城市向一二線城市擴展，且松綁“四限”、房票安置等刺激政策扎堆出臺，寬松力度較一季度進一步加大。

??（1）寬松性調(diào)控多聚焦在放寬行政限制、加強公積金政策支持和發(fā)放購房財稅支持等方面

??從調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性調(diào)控政策主要仍聚焦在放寬行政限制、加強公積金政策支持和購房財稅支持等方面。與第一季度相比，第二季度有更多一二線城市加入政策寬松陣營。具體來看：

??在放寬行政限制方面，核心舉措在于松綁“四限”和重啟棚改貨幣化/房票安置。在松綁“四限”方面，典型代表有：廣州放寬外地戶口購房門檻，外地人購房允許斷繳或補繳不超過3個月的社保，對能提供在本市退休證明材料、且退休之日前5年在本市連續(xù)繳納社?；騻€稅證明的非本市無房家庭，可限購1套商品住房；青島將黃島區(qū)、城陽區(qū)、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域，并將非本市戶籍家庭購房條件由購房前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月以上個稅或社保調(diào)整為在本市繳納12個月以上個稅或社保，取消“購房前2年”和“連續(xù)繳納”等條件；合肥取消企業(yè)及外地居民家庭購房限制，并明確非限購區(qū)域住房（新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園）不再計入家庭住房總套數(shù)；成都提出近郊區(qū)已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算，并將無房居民家庭認定標(biāo)準(zhǔn)放寬至購房人及其家庭成員在我市無自有產(chǎn)權(quán)住房且購房日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄；蘇州新房由3年限售縮短至2年，二手房取消3年限售，同時，非限購區(qū)域（常熟、張家港）房產(chǎn)不再計入家庭限購套數(shù)；長沙提出家庭首套房網(wǎng)簽或取證滿4年即可購買第二套房；廈門明確二孩及以上且其中有一人未成年的本市戶籍家庭可購第三套房，非本市戶籍大專及以上學(xué)歷持半年以上勞動合同或醫(yī)社保證明即可在島外購房；武漢提出非本市戶籍居民購房社保要求由2年縮短至1年，投靠家庭可在限購區(qū)購買第三套房等。其中，無錫、寧波、沈陽、合肥、武漢、濟南、太原、廈門、西安、南京、福州、成都等超20城放寬了二孩及以上家庭購房套數(shù)限制。在棚改貨幣化/房票安置方面，鄭州、溫州、昆明、常熟、江陰、南陽、紹興、駐馬店、南京溧水區(qū)、寧波奉化區(qū)等超20座城市或地區(qū)相繼落地貨幣化/房票安置政策。

??在強化住房公積金政策支持方面，核心舉措在于下調(diào)最低首付比例、上調(diào)最高貸款額度和放寬公積金提取限制等。據(jù)不完全統(tǒng)計，二季度在住房公積金政策上進行寬松性調(diào)整的城市或地區(qū)超100座。典型代表有：青島將單繳職工貸款最高額度由36萬元上調(diào)至50萬元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由60萬元上調(diào)至80萬元，將二手房貸款期限與房齡之和最長不超過30年延長至不超過50年，取消房齡與首付款比例掛鉤的規(guī)定；成都將“認房套數(shù)”范圍調(diào)整為繳存職工在購房所在地的住房，將首套房申請同城化公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房申請同城化公積金貸款最低首付比例由40%下調(diào)至30%；杭州將單繳職工貸款最高額度由50萬元上調(diào)至60萬元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由100萬元上調(diào)至120萬元，將名下無房且無房貸記錄家庭購房首套普通住房公積金貸款最高額度上浮20%；合肥將單繳職工貸款最高額度由45萬元上調(diào)至55萬元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由55萬元上調(diào)至65萬元，將二手房貸款期限加房齡由最長不超過30年延長至不超過40年等。此外，自6月1日珠海率先提出“一人購房全家?guī)汀惫e金新政以來，已有包括泉州、邵陽、資陽、贛州、天津、滄州、秦皇島、池州、六安、咸寧、唐山等十余城跟進。

??在加強購房財稅支持方面，核心舉措在于發(fā)放購房補貼和契稅補貼。據(jù)不完全統(tǒng)計，二季度超60座城市或地區(qū)發(fā)布了購房財稅支持類政策。其中，高層次人才往往可享受更高的補貼標(biāo)準(zhǔn)。典型代表有：鄭州市航空港經(jīng)濟試驗區(qū)對于高層次人才在區(qū)內(nèi)首次購買新建商品住房的，最高給予300萬元購房補貼，優(yōu)秀教育人才購房最高給予50萬元購房補貼，產(chǎn)業(yè)人才購房最高給予20萬元購房補貼，博士、碩士、本科及?？飘厴I(yè)生購房分別給予10萬元、5萬元、2萬元、1萬元購房補貼；無錫根據(jù)“太湖人才計劃”將人才分為A、B、C、D等4個類別，并對符合標(biāo)準(zhǔn)的人才最高給予1000萬元購房補貼；呼和浩特對首次在呼購房的博士、碩士、本科生分別給予10萬元、5萬元、3萬元補貼；武漢市經(jīng)開區(qū)對全日制博士給予最高15萬元生活補貼或購房補貼，對全日制碩士、“雙一流”本科畢業(yè)生分別給予最高6萬元、3萬元購房補貼，最高6000元、3000元購車補貼；太原對符合條件的人才按照不同層級發(fā)放5-20萬元的一次性購房補貼。對其他類人才發(fā)放2萬元臨時購房補助；長沙對新引進的國際級產(chǎn)業(yè)人才、國家級產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、省市級產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才，分別給予200萬元、150萬元、100萬元獎勵補貼和200平方米、150平方米、100平方米全額購房補貼等。此外，株洲、上饒、黃石、岳陽、無錫、鶴壁、景德鎮(zhèn)、欽州、東莞、大冶、淄博等三十余城發(fā)布了稅費減免類政策。

??此外，上海、杭州、武漢、福州、大連、宜昌、長沙等十余個省市放寬落戶限制，南京、常德、達州、南陽、洛陽、銀川、六安、太原、駐馬店、連云港、欽州、南通等四十余個城市優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法等，對促進地方房地產(chǎn)市場回暖也有一定助力。

??（2）緊縮性政策聚焦在商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治等方面

??緊縮性政策主要圍繞商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治展開。具體來看：

??在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，典型代表有：欽州、寶雞、山西等省市出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，對商品房預(yù)售資金管理及使用細則進行規(guī)范；中山提出嚴格落實規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施，確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)；漳州加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金與開發(fā)貸資金聯(lián)動監(jiān)管，要求開發(fā)貸資金必須按規(guī)定用于對應(yīng)項目工程建設(shè)等。

??在房地產(chǎn)市場秩序整治方面，典型代表有：廣州從從業(yè)主體管理、房源信息管理、租賃資金監(jiān)管、經(jīng)營行為等多方面對住房租賃市場做進一步規(guī)范；珠海明令房地產(chǎn)廣告不得欺騙、誤導(dǎo)消費者，不得宣傳“學(xué)位房”“學(xué)區(qū)房”等；三亞持續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治規(guī)范工作，重點整治內(nèi)容涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)買賣、房屋租賃和物業(yè)服務(wù)4個方面；杭州嚴厲整治商品住房銷售中以“養(yǎng)老”名義虛假宣傳涉詐隱患等。