??9月21日下午，2023房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨中國(guó)品牌房企發(fā)展高峰論壇在成都舉行。

中金公司董事總經(jīng)理、研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師 張宇

??中金公司董事總經(jīng)理、研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇帶來(lái)《當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)判研》的演講。

??他表示，促進(jìn)居民消費(fèi)的一個(gè)抓手就是提升居民的凈資產(chǎn)，最有效的方式是居民房產(chǎn)價(jià)值的升值，且一定是合理速度增值。當(dāng)政策不做過(guò)多干預(yù)的時(shí)候，房?jī)r(jià)的起穩(wěn)回升就會(huì)比較慢，那么居民凈資產(chǎn)修復(fù)的過(guò)程就會(huì)比較慢。如果較強(qiáng)，修復(fù)過(guò)程也會(huì)比較快。

??那么接下來(lái)的房?jī)r(jià)往哪個(gè)方向走，能否起穩(wěn)回升，大的趨勢(shì)在哪里？他表示，首先，我國(guó)的人口的總數(shù)已經(jīng)跨過(guò)了大周期的峰。人口總增長(zhǎng)率在2022年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。換句話說(shuō)，有可能2021年的13.41億就是人口的最高峰。此外，城鎮(zhèn)化率也在不斷的換檔降速。

??所以在這樣的背景之下，對(duì)城鎮(zhèn)新房的需求中樞是可以去模擬的，長(zhǎng)期的需求基本上只跟經(jīng)濟(jì)增速和人口變化情況相關(guān)，換句話講供給并不是長(zhǎng)期的制約因素，政策也不是長(zhǎng)期決定因素，更多的還是看經(jīng)濟(jì)和人口。

??他認(rèn)為，從更宏觀的角度看，可以把2000之后，新世紀(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)每十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做一個(gè)總結(jié)。前十年是人口紅利。第二個(gè)十年，即2009年至2020年是金融周期、房地產(chǎn)信貸。這一點(diǎn)難以為繼，因?yàn)榇蟮内厔?shì)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。所以需要進(jìn)入到第三個(gè)發(fā)展階段——科技創(chuàng)新，也許是數(shù)字經(jīng)濟(jì)。

??此外，他表示，一般傾向于把房地產(chǎn)的政策為三個(gè)方面，第一是金融政策，主要體現(xiàn)在按揭、匯率方面，圍繞著提升居民購(gòu)房的支付能力角度。第二是房地產(chǎn)的行業(yè)政策，主要是一些行業(yè)的管理、監(jiān)管的政策。第三個(gè)方面是企業(yè)信用政策，企業(yè)的信用政策在這一輪尤其的重要。

??他表示，調(diào)控是著眼于房?jī)r(jià)要平穩(wěn)。好比一個(gè)房子，房梁要平穩(wěn)，取決于四個(gè)柱子要平穩(wěn)，房地產(chǎn)的四個(gè)柱子第一是住房供給的結(jié)構(gòu)；第二個(gè)是土地制度的穩(wěn)定共存，地層的體系；第三個(gè)是金融；第四個(gè)是財(cái)稅，跟房地產(chǎn)稅相關(guān)。