??2024年三季度，整體樓市重回年內(nèi)低位，供求同環(huán)比齊降，不及上半年季均：一方面房企推盤(pán)積極性一般，三季度供應(yīng)量較二季度環(huán)比下降2成，累計(jì)同比降幅仍在3成以上，尤其是二三線城市跌幅顯著，仍以去庫(kù)存為主；另一方面，三季度成交穩(wěn)中有降，年中沖刺季之后需求進(jìn)入疲軟期，京滬杭等新政利好效應(yīng)持續(xù)衰退，也使得成交增長(zhǎng)相對(duì)乏力，金九成色一般。相較而言，二手房因業(yè)主降價(jià)、掛牌量上升，性?xún)r(jià)比凸顯，對(duì)剛需吸引力更強(qiáng)，持續(xù)分流新房客群。

??預(yù)判四季度，我們認(rèn)為，在中央利好政策加持下，成交總規(guī)模將低位回升，預(yù)期成交量較三季度或?qū)⒎€(wěn)中有增2成左右，全年成交同比降幅將進(jìn)一步收窄至3成以?xún)?nèi)。一線城市或?qū)⒃凇八南蕖彼山壪掠瓉?lái)波段性復(fù)蘇行情，寧漢津經(jīng)歷了前期調(diào)整后有望低位復(fù)蘇，而弱二線和廣大三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，降無(wú)可降。二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。

??2024年三季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)較二季度穩(wěn)步回落，2022年以來(lái)地市縮量加劇、新房供給約束，疊加行情低迷，房企推貨積極性不高，也使得整體供應(yīng)量延續(xù)低位，與一季度持平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，7-8月115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)2651萬(wàn)平方米，較二季度月均下降20%，同比去年7-8月降幅達(dá)31%，前8月累計(jì)同比降幅也為31%。

??9月供應(yīng)規(guī)模小幅微增，與上半年月均持平，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)908萬(wàn)平方米，環(huán)比上升12%，同比下降50%，絕對(duì)量為年內(nèi)低位，與上半年月均值持平。依30城數(shù)據(jù)預(yù)估百城供應(yīng)推算三季度環(huán)比下降22%，同比下降38%，較今年上半年季均下降9%，從前三季度累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，降幅達(dá)34%，供給延續(xù)縮量走勢(shì)。

??不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出“普降”行情，一二線城市三季度供應(yīng)量較二季度月均降幅均在2成以上，而85個(gè)三四線城市供應(yīng)量本就處于低位，較二季度月均小幅下降12%。

??受“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式影響，蘇州、寧波、青島、濟(jì)南等跌幅均在4成以上，少數(shù)城市諸如北京、廣州、天津、昆明、常州、福州、徐州等環(huán)比不降反增，一方面源于二季度基數(shù)較低；另一方面，京穗津等迎來(lái)小波段行情，市場(chǎng)略有復(fù)蘇，也使得供應(yīng)量出現(xiàn)了小幅回升。

??2024年三季度樓市成交延續(xù)筑底行情，因供應(yīng)縮量疊加傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)淡季，同時(shí)受高溫天氣影響，整體成交量回落至年內(nèi)低位。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7-8月115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積3361萬(wàn)平方米，較二季度月均下降17%，同比降幅為20%，前8月累計(jì)同比降幅收窄至35%。

??9月延續(xù)8月低迷行情，即便供給量回升但成交延續(xù)穩(wěn)中有降，為年內(nèi)次低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交859萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降34%，與上半年月均值相比仍降17%。根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城成交推算三季度同環(huán)比齊跌，跌幅均在2成以上，較今年上半年季均下降10%，從前三季度累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，跌幅仍在不斷收窄，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??分能級(jí)看，成交表現(xiàn)與供應(yīng)表現(xiàn)相似，不同能級(jí)城市均呈現(xiàn)同環(huán)比齊跌，不過(guò)一線韌性較強(qiáng)，即便市場(chǎng)降溫但跌幅相對(duì)有限，二三線城市同比跌幅均在2成以上，市場(chǎng)降溫顯著。

??具體來(lái)看，廣州、深圳三季度同比轉(zhuǎn)增，且較上半年季均增幅均在10%以上，除了源于去年基數(shù)較低之外，三季度利好政策加持也使得市場(chǎng)行情有小幅復(fù)蘇跡象。值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，8-9月多個(gè)豪宅盤(pán)入市成交熱度不減，高端盤(pán)需求相對(duì)旺盛。

??二線城市中，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的當(dāng)屬成都、西安等中西部大市，三季度成交面積分別為282萬(wàn)平方米和175萬(wàn)平方米，且累計(jì)同比降幅仍在3成以?xún)?nèi)。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前房企推貨“提質(zhì)縮量”，市場(chǎng)熱度主要依托改善盤(pán)支撐，整體去化率明顯優(yōu)于剛需。

??2024年三季度，16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為2008萬(wàn)平方米，環(huán)比二季度下降8%，同比增長(zhǎng)20%，較去年下半年季均增長(zhǎng)13%。前三季度二手房累計(jì)成交5781萬(wàn)平方米，持平于去年同期。

??按月來(lái)看，7-9月二手房成交漸次回落。7月，二手房市場(chǎng)熱度延續(xù)，成交規(guī)模升至年內(nèi)新高，總成交面積達(dá)到755萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)41%。8月，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷疊加高溫天氣等因素影響，成交環(huán)比回落13%至659萬(wàn)平方米。9月“金九”明顯失色，成交環(huán)比不增反降，環(huán)比再回落10%，至594萬(wàn)平方米的年內(nèi)次低位水平，同比增幅也收窄至5%。

??從城市維度來(lái)看，北京、深圳等市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn)，杭州、廈門(mén)等轉(zhuǎn)冷明顯。杭州三季度成交高開(kāi)低走，7月市場(chǎng)延續(xù)熱度，8-9月市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，三季度累計(jì)成交169萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，跌幅居于重點(diǎn)城市前列，同比雖然仍增長(zhǎng)77%但主要是去年同期成交低基數(shù)效應(yīng)所致。相比之下，北京、深圳二手房成交更具韌性，深圳市場(chǎng)總體保持活躍度，成交規(guī)模在上季度較高基數(shù)的情況下環(huán)比僅跌3%，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆勢(shì)增長(zhǎng)，環(huán)比再增3%。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，2024年三季度70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)降幅仍有持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。

??我們以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，新房整體降幅由7月末的5.26%增至8月末的5.99%，二手房降幅由7月末的12.92%增至8月末13.87%，從趨勢(shì)變化來(lái)看，新房和二手房降幅差距有擴(kuò)大趨勢(shì)，二手房跌幅仍超新房。

??事實(shí)上，二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量較多已達(dá)2021年以來(lái)峰值，截至2024年8月末，67個(gè)城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，而新房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市數(shù)量增至56個(gè)。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2024年前8月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，一線及東部城市房?jī)r(jià)仍領(lǐng)先，上海、深圳、北京位列房?jī)r(jià)絕對(duì)量TOP3，不過(guò)受市場(chǎng)降溫影響，深圳房?jī)r(jià)同比回調(diào)2%，北京疊加結(jié)構(gòu)性因素影響，同比降幅多達(dá)9%，廣州、廈門(mén)、東莞、義烏、杭州位列第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)在3-4萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)，三亞、紹興躋身TOP10，房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，和二季度相比，南京、蘇州跌出TOP10序列，紹興、義烏補(bǔ)位。

??目前來(lái)看，整體三季度延續(xù)筑底行情，9月成交基本持平8月，成色一般。預(yù)判四季度，我們認(rèn)為，因9月末中央頻繁發(fā)聲，降息降準(zhǔn)到核心城市“四限”松綁等政策落地，隨著政策持續(xù)發(fā)酵，新房成交存在一定的回升空間，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增20%左右，維持弱復(fù)蘇，全年成交降幅有望收窄至3成以?xún)?nèi)。

??一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)基本面尚佳的南京、武漢、天津等城市，整體成交有望小幅微增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無(wú)錫、常州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，這些城市當(dāng)前樓市政策已處于“放無(wú)可放”的狀態(tài)，市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買(mǎi)力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

??二手房市場(chǎng)仍處于高位震蕩行情，目前整體成交動(dòng)能略有放緩，但是因剛需購(gòu)房客群基數(shù)較大，疊加二手房業(yè)主延續(xù)以?xún)r(jià)換量策略，市場(chǎng)韌性還是略好于新房，預(yù)期10月整體成交規(guī)模還將延續(xù)高位。