??隨著2024年中報季收官，房企上半年經營狀況也浮出水面。

??盡管上半年政策寬松，但房地產市場整體依然底部震蕩，行業(yè)整體從2023年的增收不增利，變成了今年上半年的營收與利潤雙降。典型50家上市房企整體實現(xiàn)營業(yè)收入14572億元，同比下降13%，同期毛利潤為1615億元，同比下滑34%。

??從50家樣本房企的財務情況來看，2024年中期樣本房企的現(xiàn)金持有量較期初繼續(xù)減少9.56%，總有息負債微降0.65%，其中短期有息負債增長1.87%。在此背景下，調整后的非受限現(xiàn)金短債比相比年初略有下降，達0.48，房企短期壓力依然較大。

??除此之外，典型房企還面臨較大的現(xiàn)房去化壓力，投資縮表仍在繼續(xù)，減緩庫存壓力是主要經營目標。

??1、營業(yè)收入下降13%至14572億，毛利潤下降34%

??從截至8月底已披露中期業(yè)績的企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2024年上半年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)營業(yè)收入14572億元，同比下降13%；營業(yè)成本12792億元，同比下降9%。營業(yè)收入增速自2022年就迎來了首次下滑13%，2023年曾回升至正增長3%，但2024年上半年再次出現(xiàn)下滑態(tài)勢。 

??從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年上半年典型上市房企實現(xiàn)毛利潤1615億元，同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

??從凈利潤及歸母凈利潤來看，由于資產減值、營收規(guī)模下滑等諸多因素，2024上半年，整體凈利潤為虧損373億元，歸母凈利潤虧損加大至479億元，整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不容樂觀。

??從企業(yè)各項利潤率指標來看，2024年上半年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為11.1%，同比下降3.5個百分點，較2023年下降約1.2個百分點；凈利率為-2.6%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-3.3%。

??值得注意的是，典型上市房企以TOP100房企為主，整體經營狀況在行業(yè)中相對較好，如果從整個行業(yè)來看，房企的利潤率可能下滑更多。

??2、超半數(shù)房企凈利潤虧損，修復盈利水平要靠第二曲線

??2024年上半年，典型上市房企整體投資物業(yè)收入613億元，同比增長9%。從企業(yè)具體表現(xiàn)來看，實現(xiàn)同比增長的企業(yè)占比近6成，華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國海外、招商蛇口等增幅都表現(xiàn)可觀。

??從綜合盈利能力來看，2024上半年規(guī)模房企ROE水平繼續(xù)下降，下降的企業(yè)數(shù)量占比近六成。

??房企ROE水平持續(xù)降低、下行壓力加劇的主要原因在于：市場下行調整持續(xù)，項目去化周期緩慢、資產周轉速度下降，企業(yè)周轉率降速。此外，目前市房地產市場仍然疲軟，行業(yè)利潤空間進一步收窄。

??具體來看，除去中國奧園受債務重組影響，2024上半年行業(yè)典型上市房企中僅有8家企業(yè)的ROE達到4%以上，分別為榮安地產、華潤置地、保利發(fā)展、綠城中國、龍湖集團、中國海外發(fā)展、越秀地產及濱江集團。其中，榮安地產ROE水平高達9.2%，華潤置地高達6.4%，保持在行業(yè)較高水平。

??行業(yè)新常態(tài)下，企業(yè)不僅需要加大營銷去化力度、提高周轉效率，同時也需要不斷加強產品打造、持續(xù)關注產品升級迭代，通過產品溢價來提升盈利能力。

??隨著房地產融資協(xié)調機制將融資支持主體下沉到具體項目，截至8月底，商業(yè)銀行已審批房地產“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。與此同時，出險房企的債務重組進程也在持續(xù)推進中，但當前這類企業(yè)的債務壓力依然較大。

??1、現(xiàn)金持有量較期初減少9.56%，受限制現(xiàn)金占比達32%

??2024年中期樣本上市房企的現(xiàn)金持有量為12952億元，較期初減少了9.56%。從歷年變化來看，房企的現(xiàn)金持有量自2021年首次出現(xiàn)負增長后就逐年減少。

??另外，86%的房企現(xiàn)金較期初有所減少，央企降幅最低；調整后受限制現(xiàn)金達32%，企短期內償債能力或將受到影響。 

??2、融資受限疊加短期償債壓力較大，部分房企仍有違約風險

??自2020年8月“三條紅線”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負債增長受到了限制，大部分企業(yè)也加速了去杠桿進程。

??2024年中期，樣本房企的總有息債規(guī)模為50606億元，較期初略微減少了0.65%。

??從有息負債的期限結構來看，2024年中期樣本房企的短期有息負債為19497億元，較期初增長了1.87%。一方面是由于2024上半年大部分企業(yè)的再融資仍然受限，再加上部分房企嚴格控制存量債務規(guī)模，另一方面則是部分企業(yè)暴雷之后觸發(fā)交叉違約，部分長期有息負債直接轉為短期。

??2024年中期樣本房企的短期有息負債對總有息負債的占比達38.53%，較期初提升了0.96個百分點。整體看來，當期行業(yè)短期有息負債占比較大、流動性承壓，未來存量債務結構有待持續(xù)優(yōu)化。

??2024年中期樣本房企的調整后非受限現(xiàn)金短債比的加權平均值相較于期初繼續(xù)下降了0.08至0.48，房企整體仍然有著較大的短期償債壓力。

??特別值得注意的是，由于部分企業(yè)在其中報中并未披露預售監(jiān)管資金，若是加上該部分受監(jiān)管的資金，企業(yè)持有的非受限現(xiàn)金將進一步減少，調整后非受限現(xiàn)金短債比將會進一步降低，企業(yè)實際上的流動性風險將會更大。

??3、凈負債率繼續(xù)提升，紅橙檔房企占比上升至54%

??2024年中期50家樣本房企的加權凈負債率（永續(xù)債作為權益）為89.26%，相較于期初提高了4.26個百分點。主要是因為房企的持有現(xiàn)金減少了9.56%，此外總權益減少了2.07%，其中歸母權益減少了3.79%，近年來利潤減少對企業(yè)留存收益的影響較大。

??值得注意的是，少數(shù)股東權益對總權益的占比相較于期初繼續(xù)提高了0.94個百分點至40.39%，部分企業(yè)的合作項目占比相對提高，其中有可能存在一定的明股實債，這些表外負債也需要警惕。

??從樣本房企的分檔結果來看，2022年以來房地產信用風險頻發(fā)，核心財務指標惡化，踩線房企數(shù)量明顯增多，黃、橙、紅三檔房企占比均有所抬升。2024年中期踩線房企占比較期初提高8個百分點至76%，其中黃檔、橙檔占比較期初分別降低4個和提高6百分點至22%和14%，紅檔占比較期初提高6個百分點至40%。

??1、房企存貨總量持續(xù)下降，現(xiàn)房去化壓力仍在增加

??近年來，市場信心低迷、銷售遇阻，房企投資保持謹慎，疊加市場處于低位運行，資產價值波動加劇，存貨呈現(xiàn)下降趨勢。從50家典型上市公司公布的2024年中期業(yè)績來看，存貨賬面價值總計達8.9萬億元，較2023年末的9.4萬億元下降5%，存貨規(guī)模自2022年以來，已經連續(xù)兩年呈現(xiàn)負增長趨勢。

??具體從企業(yè)來看，企業(yè)存貨總量呈現(xiàn)普降態(tài)勢，50家典型上市企業(yè)中，存貨總量同比減少的企業(yè)占比為86%。其中，14家房企存貨降幅超過10%。存貨規(guī)模的下降一方面由于企業(yè)在投資端收緊，項目新增動力不足，另一方面企業(yè)出售資產也在一定程度上導致存貨規(guī)模的下降。

??2、超1/5存貨為現(xiàn)房庫存，超七成房企現(xiàn)房存貨占比增長

??存貨結構是否合理是衡量企業(yè)安全、可持續(xù)發(fā)展的重要考量標準。

??已公布存貨明細的43家企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2024年上半年典型上市房企已竣工存貨占比為22.5%，較2023年底的20.9%繼續(xù)提升了1.6個百分點，達到近五年來的最高值。

??近年來已竣工存貨占比的不斷提升，一方面由于企業(yè)投資拿地減少，2024年上半年百強房企拿地銷售比已降至0.15，銳減的投資勢頭難以支撐開發(fā)中存貨的快速增長，導致與開發(fā)中存貨此消彼長的已竣工存貨占比有所增長；另一方面，市場低迷、項目去化速度下降，現(xiàn)房庫存逐漸成為擠占企業(yè)流動性的重要因素，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)企業(yè)繞不開的“困境”。

??3、房企全力進行現(xiàn)房去化，現(xiàn)房庫存規(guī)模增速減緩

??現(xiàn)房庫存去化難，已竣工存貨規(guī)模增速進一步提升。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2024年上半年典型房企的已竣工存貨規(guī)模持續(xù)增長，就公布存貨明細的43家企業(yè)數(shù)據(jù)來看，截止2024年上半年典型房企已竣工存貨1.6萬億元，同比增長1.8%，已竣工存貨規(guī)模達到歷史較高水平。

??值得注意的是，上半年房企持續(xù)推進“現(xiàn)房營銷”，已竣工存貨規(guī)模增速有所收窄。

??2024年上半年51.2%的典型房企已竣工存貨規(guī)模較期初增加，其中有7家房企增幅超過20%，最大增幅已翻倍。房企現(xiàn)房庫存壓力不減。

??2024年上半年上市房企中期業(yè)績背后反映出行業(yè)仍然處于深度調整期，房企轉型刻不容緩。上半年房企營收利潤雙降，行業(yè)進入微利時代。在此背景下，不少房企堅定將戰(zhàn)略重點轉向經營性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造持續(xù)增長的第二增長曲線，從而對企業(yè)盈利形成有力支撐。

??盈利難已成為房地產行業(yè)的普遍現(xiàn)象，尤其是存貨跌價準備的計提，當前銷售乏力、融資受阻、投資放緩等多重因素影響，未來存貨跌價風險仍存在，房企面臨資產減值壓力，當前調整庫存結構的重要性大于庫存總量的改善。投資端，聚焦高質量投資，盡可能保證項目去化，避免已竣工項目堆積，造成存貨積壓。

??9·26政治局會議明確強調，加大“白名單”項目貸款投放力度，預計城市房地產融資協(xié)調機制將有序推進，后續(xù)各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。整體來看，房企融資能力還將繼續(xù)分化，行業(yè)信用修復仍需時間。