??曾自稱國內(nèi)首個TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式）項目的廣州新塘凱達(dá)爾樞紐國際廣場（以下簡稱“凱達(dá)爾樞紐國際廣場”），再度流拍。

??據(jù)阿里資產(chǎn)平臺消息，近日，凱達(dá)爾樞紐國際廣場744套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，因無人出價而流拍。這744套房產(chǎn)起拍價為21.12億元，折合單價1.37萬元/平方米，市場對其估值30.18億元。起拍價較市場價，相當(dāng)于打了7折，意向方需要繳納保證金1.05億元。

??這是該項目第二次被擺上貨架，也是第二次遭遇流拍。

??凱達(dá)爾樞紐國際廣場，曾被視為廣州東部“門面”。該項目由高260米46層的主塔樓（西塔）、高200米36層的副塔樓（東塔）、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購物中心、寫字樓、五星級酒店、SOHO（小型辦公室）于一體。

??信息顯示，凱達(dá)爾國際廣場東塔已取得不動產(chǎn)權(quán)證，西塔也取得了預(yù)售許可證。但因西塔37～43層已拿去做了抵押，且出現(xiàn)逾期未還款。目前，已被工商銀行新塘支行查封，雙方正處于訴前調(diào)解階段。此次被拍賣房源，位于西塔負(fù)1層～第34層，是除抵押外的部分房產(chǎn)。

??目前，凱達(dá)爾樞紐國際廣場已停工多年。建筑內(nèi)部仍為毛坯狀態(tài)，接盤方需承擔(dān)巨額裝修費用，還需處理復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。

??該項目能否找到接盤方，仍是未知數(shù)。

??地標(biāo)項目遭遇停工

??作為廣州第一個TOD概念的地產(chǎn)項目，凱達(dá)爾樞紐國際廣場曾有過高光時刻。

??2013年，廣州凱達(dá)爾投資有限公司（深圳凱達(dá)爾集團旗下公司），以6.84億元拿下增城區(qū)新塘鎮(zhèn)地塊，占地面積3.87萬平方米，總建筑面積34.88萬平方米。

??該地塊位于增城區(qū)新塘鎮(zhèn)港口大道北和環(huán)城路交界處，不僅是粵港澳大灣區(qū)的幾何中心點，也是穗莞深三城交互中心點，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。

??凱達(dá)爾樞紐國際廣場，擬計劃建設(shè)成國內(nèi)最具示范性效應(yīng)的TOD項目。按照原先規(guī)劃，凱達(dá)爾樞紐國際廣場是廣州東部交通樞紐中心極為重要角色，它將連接國家鐵路、城軌、地鐵等9大軌道交通，以及出租車、汽車客運等一體化公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。這也意味著，項目的建設(shè)周期長、建設(shè)難度大。

??2014年12月，項目開工建設(shè)，原計劃地面商場于2019年1月1日投入運營，酒店、寫字樓于2019年12月30日全面竣工投入運營。

??2015年12月，凱達(dá)爾集團引進(jìn)合作方——中信泰富（上海）商業(yè)資產(chǎn)管理公司，兩者達(dá)成項目全過程緊密合作意向。但2017年8月，中信泰富悄然退出。失去中信泰富這個合作伙伴，不管是資金還是經(jīng)驗，對于凱達(dá)爾都算一筆損失。

??后續(xù),凱達(dá)爾通過銀團貸款甚至是小貸公司獲取資金，推動項目開發(fā)。如其所披露，2017年該項目獲得工行銀團20億元開發(fā)貸款支持，項目公司股權(quán)質(zhì)押給開發(fā)貸銀行。

??2018年，隨著項目封頂，凱達(dá)爾樞紐國際廣場宣布就商業(yè)和酒店部分，分別引進(jìn)印力集團、萬豪酒店。翌年，項目主體建筑和外立面全部完工，并正式開售，推出公寓、寫字樓等產(chǎn)品。當(dāng)時，該項目精裝公寓均價約3萬元/平方米，價格直追片區(qū)住宅售價。但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，去化效果并不好。

??隨后，凱達(dá)爾國際樞紐廣場項目便因資金問題陷入困境，糾紛、訴訟接連不斷，最終導(dǎo)致項目停滯。而凱達(dá)爾集團對該項目的投資，逾60億元。

??2021年11月，就項目建設(shè)周期延長，廣州凱達(dá)爾投資公司發(fā)了一封“致業(yè)主的信”。信中提及，廣州市、增城區(qū)政府高度重視，正協(xié)同推進(jìn)凱達(dá)爾樞紐國際廣場的重組和運營。

??然而，2022年3月，凱達(dá)爾樞紐國際廣場作為不良資產(chǎn)，被債權(quán)人中國華融資產(chǎn)管理公司（現(xiàn)已更名為中信金融資產(chǎn)）掛牌拍賣，項目債權(quán)本息合計5.93億元。當(dāng)年10月，項目拍賣已完成招募，共有9位意向報名，進(jìn)入洽談階段，但最終還是沒有人接盤。

??2023年8月，廣州增城區(qū)信訪局在對網(wǎng)友的公開回復(fù)中提到，凱達(dá)爾樞紐國際廣場項目，目前在重組中，因項目涉及投資額巨大，重組過程程序繁多，待項目重組完成后重組方資金到位，早日復(fù)工，盡早交樓及辦理房產(chǎn)證。

??誰會接盤？

??按照相關(guān)規(guī)定，爛尾樓項目總共可以進(jìn)行三次拍賣，若三次拍賣均流拍，則會進(jìn)入變賣程序，變賣價格通常會比拍賣價格更低，以吸引買家。

??凱達(dá)爾樞紐國際廣場，已經(jīng)遭遇兩次流拍。

??廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同評價道，這次法拍可以理解為一次教訓(xùn)，一家企業(yè)用短期資金去投資需要長期資金來支撐的項目，必然會以失敗告終。新塘TOD的價值一直被外界所認(rèn)可，但超大型項目的投資企業(yè)，需要具備充足的自有資金，以及超過10年期以上長期貸款的實力，不然后續(xù)建設(shè)將產(chǎn)生更多不確定性。

??誰將成為項目接盤者，成為不確定因素。

??有市場人士呼吁，接盤企業(yè)最好能具備國企背景，資金實力雄厚、能拿下長期貸款。而TOD是一個綜合開發(fā)項目，還要求企業(yè)具備軌道交通綜合體運營經(jīng)驗、商業(yè)體開發(fā)和運營經(jīng)驗。這意味著，可能需要兩家企業(yè)聯(lián)手接盤。符合這些條件且有盤活意愿的企業(yè)，顯然并不好找。

??等待盤活的爛尾樓數(shù)量，是一個不可忽視的龐大存在?！?023年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023年全國樓盤爛尾率是3.85%，爛尾樓面積2.31億平方米，按每套房子100平方米算，約231萬套爛尾房源。鄭州、長沙、昆明、福州、重慶等城市，爛尾樓盤數(shù)量一度頗為突出。

??而爛尾樓項目流拍的現(xiàn)象，正變得普遍。盤活爛尾項目，不僅需要籌集大量資金，還要應(yīng)對復(fù)雜的債務(wù)糾紛，平衡好開發(fā)商、債權(quán)人、購房者、政府等多方主體之間的利益。如，凱達(dá)爾國際樞紐廣場項目兩次掛上阿里拍賣平臺，債權(quán)本息達(dá)5.93億元；部分資產(chǎn)還存在重復(fù)抵押情況。

??同時，法拍房數(shù)量仍在增加。國信達(dá)全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報告顯示，2024年1～10月全國法拍房掛拍量為54.6萬套，同比增長63.07%；成交量為13.02萬套，同比增長9.85%；成交率為23.85%，其中商業(yè)用房成交率最低。

??據(jù)克而瑞監(jiān)測，11月，典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬套，環(huán)比上升17%，單月掛拍規(guī)模重回年內(nèi)高位，重慶和鄭州是單月掛拍規(guī)模最高的城市。

??爛尾樓和法拍房，成為當(dāng)下救市必須要解決的兩大問題。