??2024年，商品房成交規(guī)模降至10億平方米以下，降幅較2023年全年收窄1個(gè)百分點(diǎn)左右。

??從季度數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，得益于中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”等穩(wěn)市場(chǎng)舉措的推進(jìn)，以及地方主管部門(mén)的積極落實(shí)，2024年行業(yè)銷(xiāo)售基本走出了“筑底曲線”。

??在行業(yè)全面去庫(kù)存主基調(diào)之下，新開(kāi)工、竣工面積持續(xù)下降，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同步下降，全年下降10.6%，不過(guò)絕對(duì)量仍在10萬(wàn)億水平，這意味著房地產(chǎn)仍是全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

??展望2025年，基于“止跌回穩(wěn)”的政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，年初交易量、房?jī)r(jià)、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)向好，整體來(lái)看，行業(yè)正在進(jìn)入新平衡周期，全年商品房銷(xiāo)售有望企穩(wěn)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全年商品房銷(xiāo)售面積、金額為9.7億平方米、9.7萬(wàn)億元，同比分別下降13%和17%。

??這一數(shù)字與“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上的判斷基本一致，商品房銷(xiāo)售規(guī)模降至10億平方米以下，且已經(jīng)歷了連續(xù)三年下降。

??對(duì)比往年數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)回到2009年，商品房銷(xiāo)售金額則回到2015-2016年。

??鑒于中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測(cè)算現(xiàn)階段全國(guó)商品房年增量需求規(guī)模，保守值仍應(yīng)在9-10億平方米左右。

??從季度走勢(shì)來(lái)看，2024年行業(yè)銷(xiāo)售走出一條“筑底曲線”。

??一季度銷(xiāo)售成交同比降幅年內(nèi)最高，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。一季度商品房銷(xiāo)售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內(nèi)最高。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，市場(chǎng)信心有所回暖。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額降幅分別收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)和4.9個(gè)百分點(diǎn)。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，商品房銷(xiāo)售金額、面積同比降幅的逐月收窄。

??隨著新房銷(xiāo)售表現(xiàn)的持續(xù)轉(zhuǎn)好，2025年行業(yè)有望正式步入銷(xiāo)售回穩(wěn)、信心修復(fù)的新周期。

??與行業(yè)規(guī)模同步下降的還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，全年開(kāi)發(fā)投資額保持10萬(wàn)億元水平，同比下降10.6%，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模連續(xù)三年下降，回到2017年水平。

??值得注意的是，對(duì)比銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高于商品房銷(xiāo)售金額，行業(yè)出現(xiàn)了“負(fù)現(xiàn)金流”。

??上一次則出現(xiàn)在2014年前后，當(dāng)時(shí)行業(yè)同樣面臨著成交規(guī)模的階段性回調(diào)，不同的是彼時(shí)行業(yè)仍處于上行周期，市場(chǎng)信心在2015年快速恢復(fù)，2016年后開(kāi)發(fā)投資也再度提速上行。

??今時(shí)不同往日，在行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)全面企穩(wěn)之前，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還將持續(xù)下行一段時(shí)間。

??行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模已連續(xù)三年下降，庫(kù)存壓力將成為大多數(shù)城市面臨的挑戰(zhàn)。

??不過(guò)，行業(yè)庫(kù)存指標(biāo)在2024年出現(xiàn)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，新開(kāi)工面積加速下跌，行業(yè)狹義庫(kù)存規(guī)模加速收窄，再加上四季度以來(lái)銷(xiāo)售指標(biāo)的向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。

??若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望全面止跌趨穩(wěn)，屆時(shí)行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力雖然仍在高位，但從需求面來(lái)看，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。

??具體來(lái)看：

??第一，2025年商品房銷(xiāo)售有望企穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年面積、金額止跌持平。2024年下半年以來(lái)，隨著一二手房交易鏈條逐步恢復(fù)，再加之房企提高品質(zhì)帶來(lái)的推動(dòng)，一手房成交占比持續(xù)上升，2024年10月、11月全國(guó)商品房網(wǎng)簽連續(xù)兩個(gè)月同比上升。隨著居民購(gòu)房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢(shì)，正式迎來(lái)規(guī)模筑底。

??第二，行業(yè)資金面持續(xù)改善，支持竣工面積同比小幅增長(zhǎng)。得益于中央穩(wěn)市場(chǎng)政策有力推進(jìn)，行業(yè)融資面持續(xù)改善，加之超長(zhǎng)期特別國(guó)債的推進(jìn)實(shí)施，預(yù)計(jì)2025年行業(yè)竣工面積有望實(shí)現(xiàn)5-10%的小幅增長(zhǎng)。

??第三，去庫(kù)存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)，疊加寬松貨幣政策減輕地方財(cái)政壓力，2025年新開(kāi)工仍可實(shí)現(xiàn)一成左右降幅。行業(yè)需求端雖見(jiàn)向好趨勢(shì)，但基于巨大的行業(yè)庫(kù)存壓力，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，“嚴(yán)控增量”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)之一。結(jié)合2024年12月政治局會(huì)議表態(tài)來(lái)看，2025年將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，在更為寬松的債務(wù)指標(biāo)限制下，地方財(cái)政壓力的減輕，可支持新開(kāi)工規(guī)模繼續(xù)下降，在供給側(cè)進(jìn)一步減量提質(zhì)，拉大新開(kāi)工與新房銷(xiāo)售的差值，推動(dòng)行業(yè)加速去庫(kù)存。

??第四，與庫(kù)存壓降同步，開(kāi)發(fā)投資還將延續(xù)一成左右降幅。目前需求端信心企穩(wěn)，新開(kāi)工、竣工面積也有望止跌，但在開(kāi)發(fā)投資方面，受行業(yè)整體庫(kù)存規(guī)模下降影響，隨著施工規(guī)模的持續(xù)下降，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資還將維持一到兩年時(shí)間的下降。扣除2015-2021年間行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)上升的因素影響，估算穩(wěn)定期下的行業(yè)投資銷(xiāo)售比應(yīng)當(dāng)在75%左右。若未來(lái)商品房年成交金額能夠穩(wěn)定在10萬(wàn)億元附近，目前的行業(yè)開(kāi)發(fā)投資還有一定的下探空間。