佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法

??經(jīng)市政府同意，《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到問題，請(qǐng)向市住建局反映。

??佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局    

??2020年12月7日       

佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法

第一章  總  則

??第一條  為進(jìn)一步完善商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

??第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)按《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》實(shí)施預(yù)售的商品房，其商品房預(yù)售款的收存、撥付、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

??第三條  市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同中國(guó)人民銀行佛山市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)佛山監(jiān)管分局共同制定商品房預(yù)售款監(jiān)督管理政策。市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)開發(fā)建設(shè)。

??市房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)日常管理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等工作。

??各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款政策的執(zhí)行和預(yù)售款監(jiān)督管理工作。

??各區(qū)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)”）負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售款的收存和使用。

??中國(guó)人民銀行佛山市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)佛山監(jiān)管分局依職能監(jiān)督商業(yè)銀行在預(yù)售款監(jiān)督管理過程中的行為。

第二章  一般規(guī)定

??第四條  本辦法所稱的商品房預(yù)售款，是指預(yù)購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

??第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在本市選定一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，可優(yōu)先選擇項(xiàng)目的開發(fā)貸款銀行。

??一個(gè)商品房預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶。辦理預(yù)售許可證后，監(jiān)管銀行原則上不得變更。

??第六條  存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款優(yōu)先保障項(xiàng)目竣工。

??第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與監(jiān)管銀行、區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)簽訂商品房預(yù)售款三方協(xié)議。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)規(guī)定及本辦法與協(xié)議約定內(nèi)容做好預(yù)售款監(jiān)督管理工作。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)、監(jiān)管的項(xiàng)目范圍、預(yù)售款的使用節(jié)點(diǎn)、預(yù)售款的收存和使用方式、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式。其他需要說明的情況應(yīng)當(dāng)另附書面說明。

??第八條  當(dāng)商品房預(yù)售款進(jìn)賬額達(dá)到以下各階段留存額度后，經(jīng)區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)審批，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)，將超出部分轉(zhuǎn)出監(jiān)管賬戶：

??（一）項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件的形象進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的10%；

??（二）項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂至配套安裝工程（基本水電工程）完成前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的5%；

??（三）項(xiàng)目完成配套安裝工程至竣工驗(yàn)收合格前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的3%；

??（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后至完成商品房首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的1%；

??（五）項(xiàng)目完成商品房首次登記并達(dá)到可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，可以提取剩余商品房預(yù)售款并申請(qǐng)解除商品房預(yù)售款監(jiān)管。

??同一商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的銷售總額=該預(yù)售證項(xiàng)目經(jīng)明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制的預(yù)售房屋均價(jià)×該預(yù)售證項(xiàng)目的總建筑面積×90%。

??第九條  監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售款留存額度與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用分值掛鉤。信用分值的計(jì)算按佛山市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
    （一）信用分值120分及以上的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的80%留存；

??（二）信用分值100分以上（不含100分）至120分以下（不含120分）的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的90%留存；
    （三）信用分值100分的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度留存；
    （四）信用分值80分及以上至100分以下（不含100分）的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的110%留存；
    （五）信用分值80分以下（不含80分）的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的120%留存。

??第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行出具的合法、有效的現(xiàn)金保函，替換商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。

??第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)提交相應(yīng)材料。

??（一）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，提交以下材料：

??1.《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》；

??2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款計(jì)劃；

??3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位簽訂的建設(shè)工程施工合同；

??4.申請(qǐng)使用的預(yù)售款用于支付購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)提供與供貨商簽訂的購銷合同；用于支付施工進(jìn)度款的，應(yīng)當(dāng)提供施工、監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度資料；用于支付配套安裝工程款的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)配套安裝工程合同材料；配套安裝工程完成時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)安裝工程驗(yàn)收材料；用于支付法定稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門開具的發(fā)票等憑證。

??（二）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》、竣工驗(yàn)收備案材料、無拖欠農(nóng)民工工資承諾書。

??（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后至完成商品房首次登記前，若監(jiān)管賬戶內(nèi)留存的預(yù)售款超過本辦法規(guī)定的留存額度的，超出部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可僅憑《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》直接申請(qǐng)?zhí)崛　?/p>

??（四）項(xiàng)目完成商品房首次登記的，提交《商品房預(yù)售款結(jié)束監(jiān)管申請(qǐng)表》以及不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具的首次確權(quán)登記材料。

??區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實(shí)際情況調(diào)整上述資料，報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門同意后實(shí)施。

??第十二條  區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)按下列程序進(jìn)行審查，于受理申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)出具審核意見。需要前往施工現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度的，于受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)出具審核意見；受重點(diǎn)監(jiān)控的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際審批手續(xù)確定出具審核意見時(shí)間：

??（一）審查資料。審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料。申請(qǐng)使用的預(yù)售款用于支付施工進(jìn)度款的，根據(jù)施工合同約定工程進(jìn)度和施工單位用款申請(qǐng)核準(zhǔn)用款；用于支付購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備的，根據(jù)購銷合同約定和工程進(jìn)度核準(zhǔn)用款；用于支付法定稅費(fèi)的，申請(qǐng)使用的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售款總額的10%以內(nèi)核準(zhǔn)用款。

??（二）現(xiàn)場(chǎng)查看。若項(xiàng)目達(dá)到工程節(jié)點(diǎn)的變動(dòng)調(diào)整階段，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度情況。

??（三）批準(zhǔn)使用。同意使用預(yù)售款的，區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》上加具核準(zhǔn)意見，用于辦理預(yù)售款撥付手續(xù)。

??（四）銀行劃款。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)加具核準(zhǔn)意見的《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》及商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)信息，于收到上述材料之日起3個(gè)工作日內(nèi)撥付預(yù)售款。

??（五）交還回執(zhí)。監(jiān)管銀行完成撥付手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于收到撥付款項(xiàng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)將劃款回執(zhí)上傳至商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)。

??（六）資料存檔。區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料及時(shí)存檔備查。

??第十三條  當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金超過本辦法規(guī)定的留存額度且超過項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)費(fèi)用時(shí)，經(jīng)區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》申請(qǐng)?zhí)崛〕霾糠帧?/p>

??當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金少于項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)費(fèi)用時(shí)，區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停項(xiàng)目用款申請(qǐng)和審批，直至賬戶資金能超出后續(xù)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用為止。

??后續(xù)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用由各區(qū)建設(shè)主管部門根據(jù)各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)確定。

??項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目所需的建筑安裝、材料設(shè)備、配套建設(shè)、法定稅費(fèi)確定。住宅項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的全部建設(shè)費(fèi)用。

第三章  監(jiān)督管理

??第十四條  商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預(yù)售款。

??預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款時(shí)間，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的繳款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或者商品房預(yù)售款專用POS機(jī)將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。

??預(yù)購人申請(qǐng)抵押貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)管賬戶作為貸款到賬賬戶。

??第十五條  區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行政檢查，對(duì)轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售款的收存和使用予以監(jiān)督。

??區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)通過商品房預(yù)售款監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)商品房預(yù)售款的進(jìn)賬情況進(jìn)行監(jiān)督，將網(wǎng)簽的每套商品房首付款數(shù)據(jù)與監(jiān)管銀行共享，并對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。

??監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的時(shí)間和方式，將監(jiān)管賬戶內(nèi)的相關(guān)信息，提供給區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)。如監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售款未及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起2個(gè)工作日內(nèi)書面告知區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、區(qū)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。

??第十六條  當(dāng)項(xiàng)目完成商品房首次登記并達(dá)到預(yù)購人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具的相關(guān)文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)解除商品房預(yù)售款監(jiān)管。

??第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人解除商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除商品房買賣合同之日起3個(gè)工作日內(nèi)，憑解除合同的有關(guān)資料退回對(duì)應(yīng)的商品房預(yù)售款。申請(qǐng)從監(jiān)管賬戶退款的，由區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)根據(jù)賬戶情況出具審核意見。

第四章  法律責(zé)任

??第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售款收存、使用過程中違反相關(guān)法律法規(guī)的，由相關(guān)部門依法進(jìn)行查處；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

??第十九條  勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并由市或區(qū)建設(shè)行政主管部門將其違規(guī)行為錄入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人員予以查處。

??其他單位違反上述規(guī)定的，由市或區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門移交相關(guān)管理部門處理。

??第二十條  監(jiān)管銀行未按照規(guī)定或者協(xié)議約定及時(shí)入賬、撥付商品房預(yù)售款或者擅自挪用商品房預(yù)售款的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章、本辦法規(guī)定及商品房預(yù)售款協(xié)議約定，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

??第二十一條  市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄等行為的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

??第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，調(diào)查期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售款，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)助相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款的監(jiān)督使用：

??（一）預(yù)售項(xiàng)目被責(zé)令停工；

??（二）預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題被調(diào)查；

??（三）預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用；

??（四）預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重的信訪投訴，被房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)查；

??（五）預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重拖欠農(nóng)民工工資糾紛情況，被主管部門立案調(diào)查；

??（六）房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的其他經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??上述情形處理完畢后，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知監(jiān)管銀行可繼續(xù)按本辦法規(guī)定撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售款。

??第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市或區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，公示違法違規(guī)行為并錄入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。整改期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門暫停受理該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售許可申請(qǐng)業(yè)務(wù)：

??（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款；

??（二）未依照本辦法規(guī)定及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；

??（三）未依照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售款；

??（四）以其他款項(xiàng)為名收存商品房預(yù)售款，變相逃避監(jiān)管。

第五章  附  則

??第二十四條  商品房預(yù)售款監(jiān)管政策由佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行解釋。

??佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有權(quán)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，對(duì)商品房預(yù)售款使用節(jié)點(diǎn)和相應(yīng)商品房預(yù)售款留存額度進(jìn)行適度調(diào)整。

??第二十五條  本辦法自2021年1月7日起施行，有效期五年，《佛山市人民政府辦公室關(guān)于修訂佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法的通知》（佛府辦〔2012〕89號(hào)）不再執(zhí)行。