關(guān)于印發(fā)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》的通知

各區(qū)縣人民政府、各開發(fā)區(qū)管委會，各開發(fā)企業(yè)、各商業(yè)銀行：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》印發(fā)給你們，請嚴格遵照執(zhí)行。

??西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

??西安住房公積金管理中心

??中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部

??2021年3月19日

西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

??第一章 總 則

??第一條 為維護預(yù)售商品房交易當事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

??第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)預(yù)售許可的商品房開發(fā)項目，其預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

??第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購房款,包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款。

??第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、多方參與、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則。預(yù)售資金實行?？顚舸鎯?，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項目所需的建設(shè)施工進度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關(guān)的費用。

??第五條 市住房建設(shè)行政主管部門負責全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督，建設(shè)商品房預(yù)售資金交存指引平臺，制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本。

??各區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會負責本轄區(qū)商品房開發(fā)項目預(yù)售資金交存、支出、使用等活動的監(jiān)督管理，按工程建設(shè)進度核撥預(yù)售資金，依法對違法違規(guī)行為實施執(zhí)法監(jiān)察。

??第六條 中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部負責對承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行賬戶管理、結(jié)算情況進行監(jiān)督檢查。

??第七條 市住房公積金管理部門負責對受委托銀行住房公積金貸款發(fā)放情況的監(jiān)督管理。

??第八條 承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當與市住房建設(shè)行政主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議），約定雙方合作開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的相關(guān)事宜。

??第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

??第十條 商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實施重點監(jiān)管。

??重點監(jiān)管資金額度由項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)工程建設(shè)成本等實際情況綜合測算確定，但不得低于中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)公示的西安市住宅單方工程造價乘以申請預(yù)售許可樓幢的建筑面積（以房產(chǎn)測繪成果報告為準）的數(shù)額，全裝修項目還應(yīng)增加裝修成本。市住房建設(shè)行政主管部門可根據(jù)市場價格變動，適時調(diào)整重點監(jiān)管資金最低額度計算標準。

??超出重點監(jiān)管額度部分的資金，在保證項目按期竣工交付的前提下，開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛∽孕惺褂谩?/p>

??第十一條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》始，至開發(fā)項目監(jiān)管樓幢辦理不動產(chǎn)首次登記后止。

??第二章 專用賬戶設(shè)立及監(jiān)管協(xié)議簽訂

??第十二條 開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當選擇一家商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），并按照申請預(yù)售許可批次及開發(fā)項目樓幢范圍，與項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會、監(jiān)管銀行簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》。

??《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》應(yīng)作為《商品房預(yù)售方案》的內(nèi)容，在申請商品房預(yù)售許可時一并提交。

??第十三條 監(jiān)管賬戶設(shè)立應(yīng)當遵循一次預(yù)售許可對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則。同一開發(fā)項目（以《商品房預(yù)售許可證》記載名稱為準）在一家監(jiān)管銀行可使用同一個監(jiān)管賬戶。

??第十四條 開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》時，應(yīng)向項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會提供以下資料：

??（一）監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊；

??（二）工程進度計劃及對應(yīng)商品房預(yù)售資金使用計劃；

??（三）施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同；

??（四）其他必要材料。

??第十五條 開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，如有項目開發(fā)貸款，原則上應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為該預(yù)售項目的監(jiān)管銀行。

??第十六條 監(jiān)管賬戶一經(jīng)設(shè)立，原則上不允許變更。如確需變更，應(yīng)由項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會、開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行三方協(xié)商同意后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時按要求重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原資金賬戶中的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶，并報市住房建設(shè)行政主管部門備案。

??第三章 商品房預(yù)售資金收存

??第十七條 商品房預(yù)售資金由購房人按照商品房認購協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預(yù)售資金交存指引平臺打印的預(yù)售資金交存單，通過監(jiān)管銀行售樓部臨時網(wǎng)點、營業(yè)網(wǎng)點柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。

??購房人貸款購買商品房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應(yīng)將貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。

??第十八條 開發(fā)企業(yè)與購房人通過商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同時，由購房人將商品房預(yù)售資金（不含待發(fā)放的按揭貸款及分期付款首期款以外的購房款）交存至監(jiān)管賬戶。

??第十九條 監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，要及時向項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會報告。

??第四章 商品房預(yù)售資金撥付、使用及解除監(jiān)管

??第二十條 商品房預(yù)售資金使用計劃應(yīng)根據(jù)工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，原則上應(yīng)按照主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

??第二十一條 商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的50%；完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的95%；完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的99%。完成不動產(chǎn)首次登記后，可以申請?zhí)崛∈Ｓ?%的重點監(jiān)管資金。

??7層以上（不含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達三分之一節(jié)點、建設(shè)層數(shù)達三分之二節(jié)點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。

??根據(jù)工程建設(shè)需要和實際情況，在上述比例范圍內(nèi)，開發(fā)企業(yè)可分多次提取預(yù)售資金，確保各階段工程建設(shè)順利進行。

??第二十二條 開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金，原則上應(yīng)按照預(yù)售資金使用計劃所確定的資金使用節(jié)點向項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會提交申請，并根據(jù)用款事項提供以下資料：

??（一）商品房預(yù)售資金使用申請書；

??（二）用于支付工程款的，提供工程建設(shè)合同及工程監(jiān)理機構(gòu)出具的施工進度資料；

??（三）用于支付工程建設(shè)所需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；

??（四）用于支付工程監(jiān)理或其他行政事業(yè)性收費的，提供合同或繳費通知；

??（五）其他應(yīng)當提供的材料。

??重復(fù)的申請材料，可只提供一次。首次撥款后，再次申請用款，應(yīng)當提交上次申請用款事項的收款票據(jù)。

??第二十三條 項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會受理開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金的申請后，應(yīng)嚴格依據(jù)本辦法相關(guān)規(guī)定進行審核，需要確認開發(fā)項目建設(shè)進度的，應(yīng)結(jié)合工程進度資料現(xiàn)場核查，審核工作不得超過2個工作日。符合資金撥付條件的，出具同意撥付意見；不符合要求的，出具不予撥付通知書。

??第二十四條 監(jiān)管銀行收到項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會出具的同意撥付意見后，應(yīng)在一個工作日內(nèi)將資金撥付給與開發(fā)企業(yè)簽訂合同的相關(guān)當事人或相關(guān)單位。

??第二十五條 開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到重點監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)申請從監(jiān)管賬戶中退還相應(yīng)款項至購房人；若監(jiān)管賬戶累計進賬金額超過重點監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。

??第二十六條 商品房開發(fā)項目監(jiān)管樓幢完成不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會核實后，應(yīng)當通知監(jiān)管銀行解除對開發(fā)項目監(jiān)管樓幢的預(yù)售資金監(jiān)管。

??第五章 監(jiān)督與管理

??第二十七條 開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預(yù)售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金，提供虛假資料以獲取商品房預(yù)售資金，或存在其他違規(guī)行為的，由項目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會依法依規(guī)查處。

??第二十八條 監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、維護以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔相應(yīng)法律責任；市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

??購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔相應(yīng)法律責任；市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

??對存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停與其合作關(guān)系，住房建設(shè)行政主管部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其他相關(guān)業(yè)務(wù)的合作關(guān)系，并通報金融主管部門依法查處。

??第二十九條 各區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法進行處理。

??第三十條 工程監(jiān)理機構(gòu)提供虛假工程施工進度資料的，除由住房建設(shè)行政主管部門依法依規(guī)處理外，還應(yīng)依法承擔其他法律責任。

??第六章 附 則

??第三十一條 本辦法自2021年4月1日起施行，有效期5年。購置類保障房項目參照執(zhí)行。