廈門關于印發(fā) 《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》的通知

??各有關單位：

??為有效增加保障性租賃住房供應，加快建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房制度。經市政府研究同意，現(xiàn)將《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

??廈門市住房保障和房屋管理局   廈門市自然資源和規(guī)劃局

??廈門市建設局

??2021年7月1日  

??（此件主動公開）

??廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為

??保障性租賃住房實施方案

??根據(jù)《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)［2021］22號）和《財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部關于加快推進中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作的函》（建辦房函〔2021〕49號）《關于中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點有關工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）等文件精神，為有效增加保障性租賃住房供應，結合我市實際，制定本方案。

??一、改建范圍

??本市行政轄區(qū)內經合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非住宅類存量房屋，可申請改建為保障性租賃住房。其中，商辦類房屋應以地塊、樓棟（梯）或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科研教育類應以地塊為申請單元。

??二、改建原則

??1.政府引導，市場參與。存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房,由政府提供政策支持，發(fā)揮市場機制作用，引導多主體參與、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房重點解決新市民、青年人等群體住房困難問題，原則上每套（間）建筑面積不超過70平方米，以30～45平方米的小戶型為主，租金價格接受政府指導，低于同地段同品質市場化租賃住房租金。

??2.市區(qū)統(tǒng)籌，分級審批。由市住房局、各區(qū)建設局按市、區(qū)級項目分別受理，經相關部門審核，報經市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項目認定書。

??3.整體產權，用地性質不變。存量非住宅類房屋在符合規(guī)劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。

??4.納入備案，強化監(jiān)管。改建后保障性租賃住房管理、運營應遵守我市住房租賃有關工作規(guī)定，房源、合同等均需納入廈門市住房租賃交易服務平臺統(tǒng)一監(jiān)管。

??三、改建條件及要求

??（一）權屬合法。申請項目應為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。已取得預售許可的項目，在市住房局預售凍結手續(xù)應已辦結。

??（二）主體明確。改建主體應為房屋產權人或受房屋產權人委托的實施單位（含受委托代理的整體運營承租人等），同一改建項目的房屋必須為單一主體產權。

??（三）改建規(guī)模。改建完成后的項目，保障性租賃住房原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于         2000平方米    。

??（四）安全環(huán)保。項目設計應按照國家相關技術標準執(zhí)行。改建后的保障性租賃住房應確保房屋質量安全，并具備相應的衛(wèi)生、通風等條件，應符合給排水、供電等相關要求。廠房、倉儲類改建項目須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。

??（五）其他技術標準。改建項目在設計、建設、管理和最小居住面積等方面應符合國家、省和本市的規(guī)范和技術標準。

??（六）以下情形不得申請改建：

??1.擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理的（經相關部門同意改建和整改同步實施的項目除外）；

??2.已納入政府土地征收或儲備計劃的；

??3.尚未按原有土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地項目；

??4.其他不得改建的情形。

??四、改建流程

??（一）受理申請

??市級項目和已按原土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地改建項目，由市住房局受理；區(qū)級項目由區(qū)建設局受理。申請材料包括：

??1.改建申請書；

??2.申請人身份材料：

??（1）申請人營業(yè)執(zhí)照等相關身份證明材料；

??（2）申請人與產權人不一致的需提交授權委托書和產權人的身份證明；

??（3）擬改建部分房屋的產權人、抵押權人等相關權利人同意改建的書面意見；

??（4）其他需要提供的身份材料。

??3.土地房屋權屬證明材料；房屋改建涉及宗地內其他產權人利益的，應當征求相關利害關系人意見。

??4.項目改建方案（含可行性分析）：

??（1）改建項目結構安全和消防安全前期評估材料。由申請人委托原項目主體設計單位或其他具有相應資質等級的設計單位，對擬改建為保障性租賃住房涉及的結構安全和消防安全出具的復核確認文件；

??（2）廠房、倉儲類項目需提供原用途的說明材料，涉及污染物的生產使用及存儲的需提供相關情況說明；

??（3）項目改建方案：包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說明、改建思路、設計方案、改建后房源量、戶型設計、投入成本、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等；

??5.其他需要提供的用地、規(guī)劃、建設等材料。

??（二）審核認定

??受理單位收件后，通過“多規(guī)合一”平臺分發(fā)住房、資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法等相關部門和屬地政府審核。審核通過的，報經市或區(qū)政府同意后，由市住房局、區(qū)建設局分別核發(fā)改建項目認定書；如多規(guī)平臺未達成一致意見的，由受理單位收集各部門意見后報市政府或區(qū)政府研究。改建項目認定書應同時抄送市、區(qū)住房、資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法等相關部門及屬地政府。

??（三）組織實施

??項目改建主體憑項目認定書向資源規(guī)劃、建設等部門申請辦理相關手續(xù)。

??1.工程規(guī)劃和用地手續(xù)

??由資源規(guī)劃部門出具改建項目工程規(guī)劃意見函，核定改建項目外立面設計、總平布置和其他必要的規(guī)劃設計控制條件。鑒于改建項目不涉及土地權屬變化，可用原項目已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??2.施工圖設計和審查

??申請人根據(jù)改建項目認定書及資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函，委托設計單位進行施工圖設計。需要對原有建筑物進行結構安全鑒定的，應按要求進行鑒定，以此作為設計依據(jù)。

??施工圖設計完成后，按規(guī)定報送施工圖審查機構審查，審查合格的，審查機構出具施工圖審查合格成果文件。

??3.施工許可

??考慮到非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房的特殊性，以資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函替代工程規(guī)劃許可證。其他材料符合要求后，由市、區(qū)建設部門核發(fā)施工許可證并同步安排質量監(jiān)督。

??4.施工監(jiān)管

??改建主體應當按規(guī)定選擇具備承接資質的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時開展項目改建實施工作，各部門（單位）應加強項目改建過程的監(jiān)管和技術服務。

??（四）項目驗收

??項目改建完成后，改建主體應向受理單位申請驗收。由受理單位組織住房、資源規(guī)劃、建設等部門開展聯(lián)合驗收，各部門按職責驗收后出具驗收意見。驗收合格的在聯(lián)合驗收審核表上蓋章確認。

??（五）投用管理

??項目改建后首次出租的，室內空氣質量經專業(yè)檢測后應符合標準。項目竣工驗收后10個工作日內，改建主體應在廈門市住房租賃交易服務平臺項目辦理相關備案登記。房屋出租后，應在30個工作日內辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。

??改建保障性租賃住房運營期限不得超過經批準的土地使用年限，且最長不高于15年；享受中央財政獎補資金的項目持續(xù)運營期限不低于8年，未享受中央財政獎補資金的項目持續(xù)運營期限不低于6年；運營主體與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收取押金數(shù)額不得超過1個月租金。

??（六）退出及監(jiān)管

??1.改建運營年限期滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產權人應于期滿前六個月，向受理單位提出續(xù)期申請。未提出申請或未獲批準的，產權人應主動提出與整體運營承租人解除合同，商議退出相關工作，確保分套（間）租戶能有序退出，并于期滿后30個工作日內向受理單位提出恢復原有用途的申請。續(xù)期時間不能超過土地使用年限，土地使用年限期滿的，應按土地出讓合同（或劃撥決定書）相關約定執(zhí)行，沒有約定的，按相關法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

??2.改建運營年限未滿時提出退出申請，且存在租賃期未滿的，產權人應當與運營方和租住人達成一致意見后方可提出申請。經同意退出后，應及時向資源規(guī)劃、稅務及供水、供電等部門報備，房屋及供水、供電等納入原用途管理，并取消租賃備案。

??3.改建運營年限期滿后，產權人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由相關職能部門依法查處，并納入信用監(jiān)管。項目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的，產權人和整體運營承租人應服從城市建設需求，主動配合征拆，按原產權登記用途補償。

??4.項目審批后，屬地政府應會同住房、資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門加強改建項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時依照職責處置。

??5.對提供虛假資料申請改建、將改建后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，相關職能部門應采取終止改建行為、限期改正、取消獎補資格、納入信用監(jiān)管等措施；涉嫌違法的，由相關職能部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??五、其他事項

??（一）保障性租賃住房是由政府提供土地、稅收、財政、金融等相關政策支持，多市場主體參與供應的普惠性租賃住房。

??（二）市級項目是指擬改建房屋工程原由市級監(jiān)管的項目；區(qū)級項目是指擬改建房屋工程原由區(qū)級監(jiān)管的項目，以及原監(jiān)管單位不明確的項目。

??（三）對于具有居住功能的SOHO項目，可向住房部門申請建筑物功能臨時變更為保障性租賃住房，但應先辦理暫停銷（預）售手續(xù)。

??（四）除強制性規(guī)范必須增設和在原有結構空間內無法布局的消防通道、電梯等配套設施外，改建項目不得增加建筑面積、用地面積；不得改變地下空間原有用途。

??（五）我市工業(yè)控制線范圍內的工業(yè)項目原則上不得申請改建，確需改建的項目經市政府研究同意后，參照本方案執(zhí)行。

??（六）各部門（單位）要精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，充分利用政府及各部門內部數(shù)據(jù)，減輕企業(yè)負擔，提高項目審批效率。

??（七）申請改建項目取得項目認定書并完成改建工程后，可向供水、供電部門申請按居民標準執(zhí)行水電收費標準。

??（八）本方案自印發(fā)之日起實施，有效期2年。

??附件：1.改建項目申請書模板