廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市直管房租賃管理辦法的通知

穗建規(guī)字〔2023〕11號

各有關(guān)單位:

??現(xiàn)將《廣州市直管房租賃管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。實施中遇到問題，請徑向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年10月7日

廣州市直管房租賃管理辦法

??第一條  為規(guī)范直管房租賃管理，在發(fā)揮直管房社會保障效用的同時實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值和有效配置，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

??第二條  本辦法所稱直管房，包括越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔六區(qū)范圍內(nèi)，由市、區(qū)兩級住建房管部門管理的直管公產(chǎn)、經(jīng)租產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)等類別的房屋。納入保障性住房管理、劃撥使用、移交國有租賃平臺實施市場化運營的直管房及單位公房按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

??直管房經(jīng)營管理權(quán)限已下放區(qū)政府的，區(qū)政府指定住建房管部門以外的其他區(qū)屬單位、企業(yè)經(jīng)營管理的直管房，管理單位可參照本辦法進行管理。

??第三條  直管房管理應(yīng)遵循尊重歷史、規(guī)范管理、合理利用的原則。

??第四條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)統(tǒng)籌本市直管房管理，擬定相關(guān)政策，并組織實施本辦法。

??市房屋安全管理所負責(zé)指導(dǎo)各直管房具體管理部門開展直管房管理工作，監(jiān)督各直管房具體管理部門落實本辦法，協(xié)助市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門開展政策制定工作。

??越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔住建房管部門及市城市更新項目建設(shè)管理辦公室為直管房具體管理部門，負責(zé)直管房的具體管理工作，可依據(jù)本區(qū)（部門）實際情況制定相關(guān)實施細則。

??公安、民政、財政、規(guī)劃、消防、城管等部門依職能配合做好直管房管理工作。

??屬地街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)配合做好直管房日常管理及應(yīng)急搶險等工作。

??第五條  直管房住宅主要用于歷史租戶的居住使用。

??對因租戶騰退等原因空置的住宅，可用于公共租賃住房、保障性租賃住房、移交國有企業(yè)市場化運營等用途，相關(guān)直管房使用管理規(guī)定由房屋接收單位依法另行制定。

??第六條  承租直管房住宅原則上以家庭為單位，由一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為承租人，并將其配偶、未成年子女及其他同住同戶籍的近親屬申報為共同居住的家庭成員。

??前款所提近親屬因就學(xué)、服兵役等原因暫時不與承租人同住同戶籍的，仍可視為共同居住的家庭成員。

??第七條  承租直管房住宅應(yīng)同時滿足以下條件：

??（一）承租人具有廣州戶籍，但本辦法施行前已是直管房承租人的除外；

??（二）承租人及共同居住的家庭成員在本市范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住宅或自有產(chǎn)權(quán)住宅家庭人均建筑面積不足15平方米；

??（三）承租人及共同居住的家庭成員在本市范圍內(nèi)未享受過購買共有產(chǎn)權(quán)住房、解困房、安居房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置新社區(qū)住房、落實僑房政策專用房等購房優(yōu)惠政策；

??（四）承租人及共同居住的家庭成員在本市范圍內(nèi)未享受廣州市公共租賃住房保障（含住房和補貼），未承租總使用面積30平方米及以上、家庭人均建筑面積15平方米及以上（或使用面積12平方米及以上）的其他公房住宅。

??歷史上承租人因夫妻雙方房改面積未達標而補租直管房的，或因公私混合無法獨立使用，私房住戶承租直管房部位的，不受本條規(guī)定的限制。

??第八條  已以單位名義承租的直管房住宅，租賃期滿后，原則上應(yīng)改由實際使用人承租。存在以下情形的，可以繼續(xù)以單位名義承租：

??（一）因應(yīng)急安置、信訪維穩(wěn)等特殊原因，或因公檢法、紀檢、巡察、審計、國安等特殊性質(zhì)工作，需要以單位名義承租的；

??（二）因征拆、撥用等歷史遺留問題，需要以單位名義承租的；

??（三）有國家、省、市政策文件明確規(guī)定的。

??第九條  下列情況之一，經(jīng)直管房具體管理部門核實住宅由承租人實際居住且無違反租賃合同約定、直管房相關(guān)管理規(guī)定的情形，符合直管房承租資格條件的，經(jīng)承租人和共同居住的家庭成員協(xié)商一致后共同申請，可按程序辦理承租人變更手續(xù)：

??（一）承租人調(diào)離本市或出國定居要求改為共同居住的家庭成員承租的；

??（二）承租人夫妻雙方離婚后更改為對方承租的；

??（三）承租人承租的住房因城市建設(shè)拆遷、征收由項目單位分戶（套）安置的，可以辦理分戶變更手續(xù)；

??（四）其他有合理理由需辦理變更的。

??承租人死亡或失去民事行為能力的，共同居住的家庭成員可共同推薦一名符合直管房承租資格條件的成員為該房屋的新承租人。

??單位承租的住宅改由實際居住人員承租的，由單位和實際居住人員書面申請，并提供實際居住人及家庭成員的相關(guān)資料，實際居住人員符合本辦法規(guī)定的直管房住宅承租條件的，可按程序辦理承租人變更手續(xù)。

??第十條   直管房住宅承租人之間自愿協(xié)商，無違反租賃合同約定、直管房相關(guān)管理規(guī)定的情形，可共同申請互相調(diào)換房屋。區(qū)級直管房具體管理部門辦理同一行政區(qū)內(nèi)在管房屋調(diào)換手續(xù)，廣州市房屋安全管理所辦理跨區(qū)房屋調(diào)換手續(xù)。

??第十一條  個人承租直管房住宅按我市公房住宅租金標準計租。

??以單位名義承租的住宅房屋執(zhí)行以下租金標準：

??（一）承租單位可以證明由固定實際使用人連續(xù)使用一年以上的，結(jié)合該實際使用人情況，按我市公房住宅租金標準計租；

??（二）無固定實際使用人的周轉(zhuǎn)房，行政事業(yè)單位按我市公房住宅租金標準成本租金均價計收租金，成本租金高于我市最新公布的房屋租金參考價的，可以按我市最新公布的房屋租金參考價計收租金。非行政事業(yè)單位按我市最新公布的房屋租金參考價或市場評估價計租；

??（三）國家、省、市政策文件規(guī)定的其他住宅租金標準。

??第十二條  直管房非住宅出租應(yīng)按照“公開、公平、公正”的要求，實行公開招租，但符合本辦法第十三條規(guī)定的可定向出租。規(guī)劃用途為住宅實際用途為非住宅的直管房，可按“一戶一策”原則由直管房具體管理部門制定方案報區(qū)政府確定是否公開招租。

??直管房非住宅公開招租應(yīng)當(dāng)按最新公布的房屋租金參考價或以有資質(zhì)的社會評估機構(gòu)出具的評估價作為公開招租的標底價。經(jīng)公開招租后流標的，可按不超過20%的幅度下調(diào)前次標底價繼續(xù)招租。如下調(diào)幅度達到20%仍招租不成功的，由出租方委托新的有資質(zhì)的評估機構(gòu)對出租的物業(yè)重新進行評估，并按以上程序重新進行招租。

??第十三條  直管房非住宅存在下列情形的可以定向租賃：

??（一）行政事業(yè)單位符合國家、省、市關(guān)于政府辦公用房標準的相關(guān)要求，按程序報批后承租作辦公使用的；

??（二）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心承租作非營利性經(jīng)營用房的；

??（三）社區(qū)居委會承租作辦公用房的；

??（四）街道辦事處承租作為政務(wù)服務(wù)中心、黨群服務(wù)中心、老人飯?zhí)谩⒗先嘶顒又行?、志愿者服?wù)站等公益用途的；

??（五）直管房管理部門作辦公、應(yīng)急和搶險物資儲存使用的；

??（六）因征拆、同一房屋公私混合等特殊情況，無法進行公開招租的；

??（七）經(jīng)市、區(qū)政府批準或有其他政策文件規(guī)定可定向出租的。

??第十四條  定向租賃的直管房非住宅，按照最新公布的房屋租金參考價或評估價計租。以下情形除外：

??（一）免收租金。

??1.市級行政、公益一類事業(yè)單位承租直管房非住宅作辦公使用或公益用途的（需在租賃合同中約定，下同）；

??2.直管房管理部門使用直管房作辦公、應(yīng)急和搶險物質(zhì)儲存使用的；其中，直管房管理部門辦公用房符合規(guī)定面積的給予免租使用，辦公用房面積超標部分按最新公布的辦公用房租金參考價或評估價計租；

??3.國家、省、市政策文件規(guī)定的其他免收租金的情形。

??（二）優(yōu)惠租金。

??1.非市級行政事業(yè)單位、社區(qū)居委會承租直管房非住宅作公益用途的，按照全間5元/平方米計租；

??2.國家、省、市政策文件規(guī)定的其他優(yōu)惠租金的情形。

??（三）直管房的經(jīng)營管理權(quán)已下放區(qū)政府的，區(qū)政府可在本辦法基礎(chǔ)上結(jié)合實際情況細化、完善租金標準。

??第十五條  各直管房具體管理部門對歷史上房屋規(guī)劃用途改變的直管房，按以下情形分類處理：

??（一）具備條件恢復(fù)為規(guī)劃用途的房屋，恢復(fù)為規(guī)劃用途使用管理；

??（二）對不具備條件恢復(fù)為規(guī)劃用途的房屋，制定處理方案報區(qū)政府（市級單位按審批權(quán)限報主管部門）批準后實施，按實際用途保留使用；

??（三）未進行房屋登記或雖已登記但規(guī)劃用途不明確的，按實際用途保留使用。

??第十六條  直管房以實際使用性質(zhì)收取租金。如有其他相關(guān)政策文件明確標準的，從其規(guī)定。

??第十七條  直管房具體管理部門出租直管房應(yīng)當(dāng)使用最新印發(fā)的直管房租賃合同示范文本簽訂租賃合同，對房屋的基本情況、租金標準、保證金金額、租金及保證金收取方式、租賃期限、違約責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)以及合同解除等事項予以明確。

??第十八條  新租賃的直管房住宅按60元/平方米×使用面積的標準收取保證金，本辦法施行前已收取的除外。民政部門認定的低保、最低生活保障邊緣家庭、支出型困難家庭或市總工會認定的特困職工家庭可免收租賃保證金。

??直管房非住宅按3個月的房屋租金標準收取租賃保證金，若非住宅免收租金或收取優(yōu)惠租金的，租賃保證金按3個月的房屋租金參考價或市場評估價計算。

??第十九條  直管房住宅每期合同的期限原則上不超過5年。

??直管房非住宅每期合同的期限原則上不超過6年，因承租方投入成本較大等特殊原因需要超過6年的，應(yīng)委托中介機構(gòu)進行專項論證，但每期合同最長不得超過12年。

??直管房中的文物建筑、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，因修繕、保護等特殊需要，作為非住宅使用的，租賃期限可適當(dāng)延長，但最長不得超過20年。

??對于直管房的租賃期限，國家、省、市另有政策文件規(guī)定的，從其規(guī)定。

??第二十條  直管房具體管理部門作為出租人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下責(zé)任：

??（一）嚴格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，依法辦事，認真履責(zé)；

??（二）完善保密管理措施，對在直管房管理工作中獲取的商業(yè)秘密、個人隱私負有保密責(zé)任；

??（三）建立直管房巡查制度并定期對轄區(qū)內(nèi)的直管房進行巡查，發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，應(yīng)及時處理。具有重大消防安全隱患或鑒定為危險房屋的直管房不得出租；

??（四）與直管房承租人簽訂安全責(zé)任書，列明雙方的房屋安全責(zé)任，督導(dǎo)承租人安全規(guī)范使用直管房；

??（五）直管房租賃合同約定的其他責(zé)任。

??直管房具體管理部門對直管房租賃、安全和修繕養(yǎng)護等事務(wù)性工作，可通過委托下放至區(qū)屬事業(yè)單位、依法購買政府服務(wù)等形式交由相應(yīng)單位辦理。

??第二十一條  承租人應(yīng)當(dāng)與直管房具體管理部門簽訂房屋租賃合同，按照租賃合同約定使用房屋，承擔(dān)以下責(zé)任：

??（一）及時繳納租金和其他費用，不得擅自轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)借直管房，不得私自調(diào)換；

??（二）租賃期滿，或租賃合同解除的，承租人應(yīng)當(dāng)自租賃期滿，或收到直管房具體管理部門關(guān)于租賃合同解除的通知之日起30日內(nèi)結(jié)清有關(guān)費用，交回原承租房屋和設(shè)備給直管房具體管理部門；

??（三）住宅承租人如實申報承租人及共同居住的家庭成員的信息及變動情況；

??（四）與直管房具體管理部門簽訂安全責(zé)任書，不得實施危及房屋安全的行為；

??（五）積極配合直管房具體管理部門開展房屋安全檢查、修繕，發(fā)現(xiàn)直管房所屬設(shè)施、設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)及時告知直管房具體管理部門。因承租人使用不當(dāng)造成損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)自費恢復(fù)原狀；

??（六）發(fā)現(xiàn)直管房出現(xiàn)坍塌或其他危險的，應(yīng)當(dāng)立即告知直管房具體管理部門，并配合直管房具體管理部門做好安全疏散和修繕改造臨遷工作；

??（七）違反租賃合同約定或有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定導(dǎo)致安全事故、造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；

??（八）直管房租賃合同約定的其他責(zé)任。

??第二十二條  直管房住宅及定向出租的非住宅，租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月書面向直管房具體管理部門申請辦理續(xù)租手續(xù)。經(jīng)審查后符合租賃條件的，可辦理續(xù)租。

??公開招租的直管房非住宅，在租賃期限屆滿前6個月，直管房具體管理部門應(yīng)當(dāng)組織公開招租并告知原租戶。在同等條件下，原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)。

??第二十三條  直管房承租人存在以下情形之一的，直管房具體管理部門責(zé)令承租人進行整改并依據(jù)房屋租賃合同進行如下處理：

??（一）存在違反法律政策或合同約定的危及房屋安全行為的，承租人應(yīng)當(dāng)停止相應(yīng)行為，恢復(fù)房屋原狀，造成損失的須承擔(dān)賠償責(zé)任；

??（二）租賃期內(nèi)，逾期交付租金的，每逾期1日出租人有權(quán)按拖欠租金額的百分之一向承租人收取違約金，但最高不超過其拖欠租金額；

??（三）存在其他違反法律政策規(guī)定或違反合同約定行為，但不屬于本辦法第二十四條合同解除情形的，由直管房具體管理部門責(zé)令承租方整改。如有經(jīng)濟損失的，由承租方按責(zé)任賠償損失。

??第二十四條  直管房承租人或共同居住的家庭成員存在以下情況之一，違反房屋租賃合同約定的，租賃合同解除，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同解除后30日內(nèi)向直管房具體管理部門交還房屋使用權(quán)并搬離房屋：

??（一）承租人提供虛假信息騙取承租資格的；

??（二）住宅承租人或共同居住的家庭成員不符合承租直管房住宅資格條件的；

??（三）住宅承租人連續(xù)欠租達6個月或累計欠租達12個月的；

??（四）承租人擅自轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)借、私自調(diào)換直管房的；

??（五）承租人或共同居住的家庭成員實施危及房屋安全的行為，經(jīng)管理部門提出限期整改，承租人在規(guī)定時間內(nèi)仍不整改或整改未達要求的；

??（六）法律法規(guī)規(guī)定、合同約定的其他事由。

??住宅住戶未簽訂房屋租賃合同或租賃合同到期后承租人未簽訂新的租賃合同，經(jīng)直管房具體管理部門催告后仍不簽訂，或住戶、承租人申請簽訂但經(jīng)直管房具體管理部門審核不符合直管房承租條件的，由直管房具體管理部門責(zé)令住戶、承租人限期搬離。

??第二十五條  應(yīng)當(dāng)交還房屋但相關(guān)單位或個人逾期不交還的，直管房具體管理部門按照租賃合同的約定收取房屋占用費。租賃合同未明確占用費，或未簽訂租賃合同的，直管房具體管理部門可以按照房屋建筑面積、最新公布的房屋租金參考價的2倍收取占用費。對有生效的司法裁判文書、存在征拆歷史遺留問題、產(chǎn)權(quán)爭議、名下無房產(chǎn)或名下房產(chǎn)無法使用等合理理由暫時無法搬遷的，直管房具體管理部門可以按照房屋建筑面積、最新公布的房屋租金參考價收取租金。生效的司法裁判文書已明確租金標準的從其標準。

??第二十六條   直管房住宅承租人違反房屋租賃合同的約定，直管房具體管理部門可以依法進行處理，直管房承租人拒不履行行政處理決定且合同內(nèi)容具有可執(zhí)行性的，由直管房具體管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。

??第二十七條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。本辦法施行前已簽訂租賃合同的按原合同約定繼續(xù)履行。本辦法施行前出臺的直管房租賃相關(guān)規(guī)定，如有與本辦法不一致的，以本辦法規(guī)定為準。