北京市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知

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京政辦發(fā)〔2022〕26號(hào)

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。

??北京市人民政府辦公廳　　　　

??2022年9月22日　　

??（此件公開(kāi)發(fā)布）

??關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）

??為促進(jìn)存量國(guó)有建設(shè)用地提質(zhì)增效，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》等法律法規(guī)和文件要求，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)。

??一、總體要求

??（一）指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì)精神，深入貫徹習(xí)近平總書(shū)記對(duì)北京一系列重要講話精神，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，統(tǒng)籌推進(jìn)存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用，進(jìn)一步提高節(jié)約集約用地水平，為首都高質(zhì)量發(fā)展提供有效用地保障。

??（二）基本原則

??1.規(guī)劃引領(lǐng)，優(yōu)化布局。認(rèn)真落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，緊密?chē)@“四個(gè)中心”城市戰(zhàn)略定位，有序疏解非首都功能，改善人居環(huán)境，優(yōu)化提升首都功能。落實(shí)“兩線三區(qū)”全域空間管制要求，引導(dǎo)生產(chǎn)、生活空間向集中建設(shè)區(qū)布局，持續(xù)推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

??2.政府引導(dǎo)，市場(chǎng)配置。強(qiáng)化政府在存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活過(guò)程中的引導(dǎo)作用，完善政策機(jī)制，促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)主體和社會(huì)力量積極參與，激發(fā)市場(chǎng)活力。

??3.補(bǔ)齊短板，提質(zhì)增效。合理安排生產(chǎn)、生活空間建筑規(guī)模，科學(xué)配置資源要素，充分發(fā)揮重點(diǎn)功能區(qū)的帶動(dòng)作用和軌道交通的輻射優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)職住平衡，補(bǔ)齊城市公共服務(wù)設(shè)施短板，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

??（三）適用范圍

??本意見(jiàn)中所稱(chēng)存量國(guó)有建設(shè)用地是指現(xiàn)狀國(guó)有建設(shè)用地中規(guī)劃為建設(shè)用地的土地資源。

??各區(qū)政府（以下所稱(chēng)各區(qū)，均含北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；所稱(chēng)各區(qū)政府，均含北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）應(yīng)依據(jù)分區(qū)規(guī)劃，以土地使用效率為重點(diǎn)，突出土地集約利用度，統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、經(jīng)濟(jì)效益、人口環(huán)境資源等方面指標(biāo)，對(duì)本區(qū)存量國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，確定需盤(pán)活利用的存量國(guó)有建設(shè)用地。

??（四）實(shí)施路徑

??鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人通過(guò)自主、聯(lián)合等方式盤(pán)活利用；原土地使用權(quán)人無(wú)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)意愿的，可通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)交易監(jiān)管平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或由納入自然資源部?jī)?chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄的機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)（可帶地上建筑物）。

??鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)探索成立專(zhuān)業(yè)平臺(tái)公司，通過(guò)騰退、整合等方式，對(duì)企業(yè)所屬土地、房屋資源進(jìn)行統(tǒng)籌再利用。

??二、支持政策

??（一）建筑規(guī)模指標(biāo)

??在符合分區(qū)規(guī)劃確定的規(guī)模總量、布局結(jié)構(gòu)、管控邊界的基礎(chǔ)上，各區(qū)在統(tǒng)籌盤(pán)活利用時(shí)，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃，鼓勵(lì)在本區(qū)范圍內(nèi)或企業(yè)權(quán)屬范圍內(nèi)對(duì)建筑規(guī)模指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)移和集中使用。涉及跨區(qū)項(xiàng)目，可實(shí)施跨區(qū)統(tǒng)籌。

??對(duì)于符合首都城市戰(zhàn)略定位且有助于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的高精尖產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，或用地混合、空間共享、功能兼容的軌道微中心等立體復(fù)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑規(guī)模指標(biāo)經(jīng)區(qū)政府統(tǒng)籌后予以?xún)?yōu)先保障。

??（二）用地功能兼容

??存量國(guó)有建設(shè)用地可進(jìn)行用地功能兼容，具體要求按照本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過(guò)地上總建筑規(guī)模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設(shè)施的比例不超過(guò)地上總建筑規(guī)模的15%。

??（三）建筑功能轉(zhuǎn)換

??對(duì)已建成投入使用且符合本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定的存量建筑可進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換。

??重點(diǎn)功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點(diǎn)周邊，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、落實(shí)建筑規(guī)模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

??（四）土地利用方式及年限

??對(duì)存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用中涉及的劃撥用地、出讓用地,根據(jù)盤(pán)活利用的不同形式和具體情況,可采取協(xié)議出讓、先租后讓、租賃、作價(jià)出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外）。

??存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用項(xiàng)目，可結(jié)合規(guī)劃情況，合理約定出讓年限，但不得超過(guò)相應(yīng)用途法定最高出讓年限。

??以彈性年期方式使用土地的，出讓年限不得超過(guò)20年。以長(zhǎng)期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過(guò)20年。到期后可按規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期。

??（五）異地置換

??對(duì)騰退的流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，在符合規(guī)劃及本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排產(chǎn)業(yè)用地。

??符合城市副中心發(fā)展定位的國(guó)有企事業(yè)單位，在疏解至城市副中心時(shí)，允許其新建或購(gòu)買(mǎi)辦公場(chǎng)所；符合劃撥條件的，可以劃撥方式供應(yīng)土地；原國(guó)有土地使用權(quán)被收回的，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議方式按照規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)為原土地使用權(quán)人安排用地，所收回的土地由屬地區(qū)政府依法安排使用。

??（六）過(guò)渡期政策

??企業(yè)利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展本市重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)的，可享受在一定年限內(nèi)不改變用地主體和用途的過(guò)渡期政策，過(guò)渡期以5年為上限。過(guò)渡期滿或涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時(shí)，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等有明確規(guī)定以及國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、租賃合同等有規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

??市、區(qū)相關(guān)部門(mén)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)實(shí)行過(guò)渡期政策企業(yè)的事中、事后監(jiān)管和服務(wù)。

??（七）土地出讓價(jià)款繳納

??劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，以及已出讓用地因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳土地價(jià)款，按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地價(jià)款可分期繳納，最長(zhǎng)不超過(guò)1年，首次繳納比例不得低于50%。

??在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，以及對(duì)提高自有工業(yè)用地或倉(cāng)儲(chǔ)用地利用率、容積率并用于倉(cāng)儲(chǔ)、分撥運(yùn)轉(zhuǎn)等物流設(shè)施建設(shè)的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途建設(shè)保障性租賃住房的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用于建設(shè)保障性租賃住房的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。經(jīng)盤(pán)活利用發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地價(jià)款按本市構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等相關(guān)用地政策執(zhí)行。

??（八）用地功能保障

??為保障產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展空間，“三城一區(qū)”、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)，需在產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)功能不變的前提下，實(shí)施存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用。

??轉(zhuǎn)型為教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)類(lèi)用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

??對(duì)經(jīng)營(yíng)性的教育、養(yǎng)老等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)共同做出承諾，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

??三、保障措施

??（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

??各區(qū)政府要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)本區(qū)內(nèi)存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活工作，鼓勵(lì)結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H試點(diǎn)創(chuàng)新；結(jié)合城市空間布局、各圈層重點(diǎn)任務(wù)，組織編制存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活實(shí)施計(jì)劃。市相關(guān)部門(mén)要結(jié)合工作職責(zé)，出臺(tái)相應(yīng)配套政策，及時(shí)協(xié)調(diào)實(shí)施。市區(qū)兩級(jí)要密切協(xié)調(diào)配合，形成工作合力，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)。

??（二）做好服務(wù)保障

??各區(qū)政府要掌握本區(qū)內(nèi)存量國(guó)有建設(shè)用地利用現(xiàn)狀和盤(pán)活潛力，統(tǒng)籌區(qū)域資源及規(guī)劃指標(biāo)，推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。市相關(guān)部門(mén)要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，依法下放審批權(quán)限，簡(jiǎn)化審批程序，做好指導(dǎo)、服務(wù)工作，提高項(xiàng)目落地效率。對(duì)存量再利用的產(chǎn)業(yè)用地，通過(guò)簽訂補(bǔ)充監(jiān)管協(xié)議約定產(chǎn)業(yè)績(jī)效、環(huán)保節(jié)能等要求，并將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地退出條件等內(nèi)容納入土地使用權(quán)出讓合同管理。

??國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)要完善考核、激勵(lì)政策機(jī)制，推動(dòng)市屬?lài)?guó)有企業(yè)提高存量建設(shè)用地利用效率。

??（三）做好實(shí)施評(píng)估

??各區(qū)政府要做好事前謀劃、事中協(xié)調(diào)、事后監(jiān)管，動(dòng)態(tài)跟蹤政策實(shí)施情況，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施效果的評(píng)估。市有關(guān)部門(mén)要及時(shí)完善配套政策和監(jiān)管措施，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)、政策解讀、案例總結(jié)與經(jīng)驗(yàn)推廣，提高精準(zhǔn)施策水平。