??各區(qū)人民政府、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會，各相關(guān)單位：

??為進一步做好本市國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作，規(guī)范非住宅房屋用途認定、評估方法適用等情形，做到公平合理補償，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

??一、非住宅房屋用途對應本市基準地價土地用途分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)類，并參照基準地價土地用途二級分類對應房屋。補償時，根據(jù)房屋權(quán)屬登記、土地規(guī)劃用途或認定情況進行評估。

??二、各區(qū)人民政府、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下統(tǒng)稱區(qū)人民政府）應組織有關(guān)部門對已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整和對未經(jīng)登記的非住宅房屋進行調(diào)查、認定和處理。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依據(jù)認定、處理結(jié)果進行評估。

??對已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變原用途未補繳土地出讓金的，依法按原用途評估，補償時可結(jié)合政策支持等情況認定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補助獎勵的基礎(chǔ)上，再給予不超過原用途非住宅房屋評估價值的特別補助。

??對于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件進行認定，無法提供上述文件的，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)劃和自然資源部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及其他相關(guān)證明材料研究確定。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，依法按土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件載明的用途評估，給予適當補償。

??三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價值評估，一般選用比較法、成本法、收益法，對以上方法進行適用性分析后，可以選用其中兩種方法進行評估，合理確定評估結(jié)果。當僅選用其中一種方法進行評估時，應當充分說明理由，并向估價委托方報告。市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門進一步完善對此類估價業(yè)務(wù)及執(zhí)行相關(guān)標準的監(jiān)督檢查。行業(yè)協(xié)會應加強自律管理和培訓，規(guī)范此類估價行為。

??以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價值評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，土地重置成本（土地使用權(quán)價格）依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導意見（試行）>的通知 》（自然資辦函〔2019〕922號）及本市相關(guān)規(guī)定進行評估，房屋重置成本依據(jù)本市房屋重置成新價相關(guān)規(guī)定進行評估。

??四、采用比較法評估非住宅房屋價值時，可比實例選取應嚴格依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第三十條：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)”的規(guī)定執(zhí)行。對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度單項一般不超過10%、綜合一般不超過15%。

??五、采用成本法按房地分估路徑評估非住宅房屋價值時，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，其中成本法的權(quán)重一般不高于30%，基準地價修正法的權(quán)重一般不低于50%。

??土地重置成本采用比較法評估時，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個（含）以上土地市場招拍掛成交實例作為可比實例。

??土地重置成本采用成本法評估時，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個（含）以上土地開發(fā)類項目作為可比實例，且成本數(shù)據(jù)必須與評估對象的成本構(gòu)成及內(nèi)涵一致。

??土地重置成本評估選用可比實例時，應首先在同一行政區(qū)內(nèi)選用。若無法滿足，可適當擴大到同一圈層區(qū)域（首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等）選用，也可調(diào)整在相鄰圈層區(qū)域選用，直至滿足條件。選用可比實例在同一土地級別的，修正幅度應當參照北京市區(qū)片基準地價因素總修正幅度進行。選用可比實例跨土地級別的，應當參照北京市級別基準地價進行調(diào)整。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。

??六、采用收益法評估非住宅房屋時，應選擇與評估對象相同或類似的可比實例測算非住宅房屋的客觀租金等評估數(shù)據(jù)，可以按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）明確的估價規(guī)則進行。

??七、征收非住宅房屋，具備存量非住宅房屋和安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的行政區(qū)，可結(jié)合被征收人訴求，因地制宜統(tǒng)籌制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，并在征收范圍內(nèi)公示，經(jīng)區(qū)人民政府批準后實施。

??對符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進行同用途房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；對不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先給予貨幣補償。經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其中選擇存量安置房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策。

??房屋征收部門與被征收人應當依據(jù)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估報告，結(jié)算差價。選擇存量安置房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的價格按照不低于同地段同品質(zhì)商品房市場評估價格的80%確定。稅費按相關(guān)政策執(zhí)行。

??八、本通知自2023年7月1日起實施。本通知實施之前已公開征收補償方案并征求意見的按原規(guī)定執(zhí)行。國有土地上非住宅項目搬遷可參照執(zhí)行。

??特此通知。

??北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會                   

??北京市規(guī)劃和自然資源委員會                   

??2023年5月22日