深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法

發(fā)文單位：廣東省深圳市人民政府

文 　號：深圳市人民政府令(第228號)

發(fā)布日期：2011-4-21

執(zhí)行日期：2011-6-1

《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》已經(jīng)市政府五屆二十九次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2011年6月1日起施行。

市長 許勤

二○一一年四月十一日

深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為完善住房保障體系，規(guī)范安居型商品房建設(shè)和管理，根據(jù)《深圳市保障性住房條例》及相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)安居型商品房的建設(shè)、管理及相關(guān)活動。

本辦法所稱安居型商品房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場化運作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。

第三條 安居型商品房建設(shè)和管理遵循政府主導(dǎo)、市場運作、統(tǒng)籌規(guī)劃和分步實施原則。

第四條 市住房保障部門負責(zé)全市安居型商品房的計劃編制、建設(shè)管理、準(zhǔn)入審核、配售及產(chǎn)權(quán)管理等相關(guān)工作。

市發(fā)展改革部門負責(zé)編制安居型商品房建設(shè)項目投資計劃，負責(zé)會同市住房保障部門、市規(guī)劃國土部門擬定、調(diào)整安居型商品房出售價格方案。

市財政部門根據(jù)市發(fā)展改革部門下達的安居型商品房建設(shè)項目投資計劃，撥付安居型商品房建設(shè)資金。

市規(guī)劃國土部門負責(zé)安排安居型商品房建設(shè)用地及其供應(yīng)，負責(zé)安居型商品房預(yù)售許可，負責(zé)根據(jù)市住房保障部門的要求，提供相關(guān)申請人員的住房產(chǎn)權(quán)登記情況。

市公安、人力資源保障、衛(wèi)生人口計生等部門負責(zé)根據(jù)市住房保障部門的要求和職責(zé)分工，提供相關(guān)人員的戶籍、社會保險、人才認定、計劃生育等相關(guān)情況。

第二章 規(guī)劃與計劃

第五條 市住房保障部門會同市發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土等部門，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃及其年度實施計劃、土地利用計劃等，綜合考慮本市資源環(huán)境承載能力、人才政策、人口政策以及規(guī)劃期內(nèi)本市安居型商品房的總體需求狀況，在全市住房保障規(guī)劃中明確規(guī)劃期內(nèi)安居型商品房建設(shè)數(shù)量、土地供應(yīng)和資金需求的總量。

第六條 市住房保障部門會同市發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土等部門，根據(jù)全市住房保障規(guī)劃要求，在住房保障年度計劃中明確年度安排安居型商品房的建設(shè)數(shù)量、土地供應(yīng)和資金需求等相關(guān)指標(biāo)。

市規(guī)劃國土部門會同市住房保障部門，在住房建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃中，對全市新供商品房用地和城市更新項目進行統(tǒng)籌，總量上配建不低于商品住房總建筑面積30%的安居型商品房，面向人才供應(yīng)的安居型商品房建筑面積占安居型商品房總建筑面積的比例不低于60%，但國家另有規(guī)定的除外。

第七條 市規(guī)劃國土部門會同市住房保障部門，根據(jù)近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用計劃、住房建設(shè)規(guī)劃和住房保障規(guī)劃的要求，安排安居型商品房建設(shè)用地，并納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃、土地利用年度計劃。

第八條 市規(guī)劃國土部門在安居型商品房規(guī)劃選址時，應(yīng)當(dāng)充分征求市住房保障部門意見。在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)定的前提下，適度提高安居型商品房的開發(fā)強度，全面考慮市政交通、公共配套和社會管理設(shè)施規(guī)劃。

第三章 建設(shè)用地與開發(fā)

第九條 安居型商品房通過以下方式建設(shè)、籌集：

(一)企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)。

(二)政府直接投資建設(shè)。

(三)企業(yè)利用自有建設(shè)用地在符合城市規(guī)劃的原則下建設(shè)。

(四)搭配建設(shè)，包括出讓商品住宅建設(shè)用地、城市更新項目按照一定比例搭配建設(shè)兩種方式。

(五)通過其他途徑建設(shè)和籌集。

第十條 安居型商品房建設(shè)實行建設(shè)和管理任務(wù)書制度。市住房保障部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓或者劃撥前制定建設(shè)和管理任務(wù)書，市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)將建設(shè)和管理任務(wù)書作為土地出讓合同或者劃撥文件的組成部分。

建設(shè)和管理任務(wù)書應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：設(shè)計要求、戶型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象、銷售方式、產(chǎn)權(quán)限制、建設(shè)工期等；若銷售方式為現(xiàn)房銷售的，還應(yīng)當(dāng)明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。

第十一條 市規(guī)劃國土部門以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓安居型商品房建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)會同市住房保障部門合理設(shè)置競買人(競標(biāo)人)的資質(zhì)要求，并將安居型商品房建設(shè)和管理任務(wù)書的主要內(nèi)容納入招標(biāo)、拍賣、掛牌條件。

競買人(競標(biāo)人)遞交書面競買、投標(biāo)申請時，還須一并提交建設(shè)和管理承諾書，確保按照市住房保障部門建設(shè)和管理任務(wù)書相關(guān)要求組織開發(fā)建設(shè)。

第十二條 市規(guī)劃國土部門以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定安居型商品房建設(shè)用地競得人(中標(biāo)人)的，可以采取下列競價方式：

(一)“定房價、競地價”方式。根據(jù)已確定的安居型商品房最高銷售價格，并綜合考慮該宗地基準(zhǔn)地價、市場評估地價，確定該宗地出讓底價，出讓底價不得低于該宗地基準(zhǔn)地價和市場評估地價兩者的均值。地價出價最高者為競得人(中標(biāo)人)。

(二)“定地價、競房價”方式。根據(jù)該宗地市場評估地價、基準(zhǔn)地價等因素，確定該宗地價格，由此確定安居型商品房競價的起始房價(標(biāo)底)。出價低于起始價(標(biāo)底)且出價最低的，為競得人(中標(biāo)人)。房價競價結(jié)果為安居型商品房最高銷售價格，由市規(guī)劃國土部門通報市發(fā)展改革部門、市住房保障部門。

第十三條 競得人(中標(biāo)人)應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國土部門簽訂土地出讓合同。

出讓合同應(yīng)當(dāng)包括安居型商品房的規(guī)劃設(shè)計條件、戶型面積及比例、銷售價格(含建設(shè)用地使用權(quán)價格)、產(chǎn)權(quán)限制和違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十四條 由市政府直接投資建設(shè)的安居型商品房，由市規(guī)劃國土部門根據(jù)土地利用年度計劃安排，將一定數(shù)量的安居型商品房建設(shè)用地使用權(quán)劃撥給市住房保障部門。市住房保障部門根據(jù)需求情況，確定開發(fā)時序，組織開發(fā)建設(shè)安居型商品房。

鼓勵采取設(shè)計施工總承包、代建總承包和利用社會資金投資—建設(shè)—移交等方式開發(fā)建設(shè)安居型商品房。

第十五條 在符合城市規(guī)劃原則下，建設(shè)單位利用自有建設(shè)用地建設(shè)安居型商品房的，須向市住房保障部門提出申請，經(jīng)市住房保障部門征求市規(guī)劃國土部門意見后決定是否納入本市安居型商品房計劃。

市規(guī)劃國土部門在出讓合同或者補充合同中，應(yīng)當(dāng)明確安居型商品房規(guī)劃設(shè)計條件、銷售價格(含建設(shè)用地使用權(quán)價格)、戶型面積及比例、產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任和管理模式。

第十六條 在出讓的商品住宅建設(shè)用地、城市更新項目中采取搭配建設(shè)安居型商品房的，市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)在出讓合同或者補充合同中明確安居型商品房規(guī)劃設(shè)計條件、銷售價格(含建設(shè)用地使用權(quán)價格)、戶型面積及比例、產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任和管理模式。

第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范編制項目設(shè)計方案、初步設(shè)計等相關(guān)文件。

市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可環(huán)節(jié)就項目設(shè)計方案、初步設(shè)計等相關(guān)文件征求市住房保障部門的意見。

在建設(shè)過程中，建設(shè)單位申請變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)征求市住房保障部門意見。

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)和管理任務(wù)書等相關(guān)要求組織建設(shè)。

項目建設(shè)完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市住房保障部門申請驗收。市住房保障部門根據(jù)建設(shè)和管理任務(wù)書及有關(guān)要求進行驗收核查。對不符合有關(guān)要求的，市住房保障部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改。

未經(jīng)市住房保障部門驗收或者驗收不合格的，不得辦理該項目竣工驗收備案和房地產(chǎn)權(quán)登記。

第十九條 城市更新項目搭配建設(shè)安居型商品房的，地價按照該項目住宅建筑面積應(yīng)繳地價標(biāo)準(zhǔn)的50%計算，但最高不超過安居型商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價。

市政府直接投資建設(shè)、建設(shè)單位利用自有建設(shè)用地建設(shè)安居型商品房的，地價按照該宗地基準(zhǔn)地價和市場評估地價兩者的均值計算。該宗地原已繳納的剩余期限地價值，在地價測算時予以扣減。

第二十條 除“定地價、競房價”方式外，安居型商品房最高銷售價格由市發(fā)展改革部門會同市住房保障部門、市規(guī)劃國土部門綜合考慮開發(fā)成本、稅金、合理利潤和該宗建設(shè)用地使用權(quán)市場評估地價、基準(zhǔn)地價等因素，按不超過其市場評估價70%的標(biāo)準(zhǔn)擬定，報市政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

單套住房具體銷售價格，可以在不超過最高銷售價格的基礎(chǔ)上，由安居型商品房建設(shè)單位考慮樓層和朝向等因素，參照本市經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定確定，報市發(fā)展改革部門、市住房保障部門備案。

第四章 銷售和產(chǎn)權(quán)管理

第二十一條 安居型商品房銷售可以采取現(xiàn)售和預(yù)售兩種方式。

符合預(yù)售管理相關(guān)規(guī)定的安居型商品房，在申辦預(yù)售許可證時，市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)征求市住房保障部門的意見。

市規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)將安居型商品房預(yù)售許可情況，及時書面告知市住房保障部門。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可后，及時向市住房保障部門申報安居型商品房房源相關(guān)信息。市住房保障部門復(fù)核后，應(yīng)當(dāng)將其納入保障性住房銷售系統(tǒng)。

第二十二條 購買安居型商品房應(yīng)當(dāng)以家庭為單位申請，申請人的配偶、未成年子女列為共同申請人，并同時符合以下條件：

(一)申請人、共同申請人均具有本市戶籍。

(二)申請人參加本市醫(yī)療保險累計繳費5年以上，或者申請人依照《深圳市人才認定辦法》經(jīng)認定為人才且參加本市醫(yī)療保險累計繳費3年以上。

(三)申請人、共同申請人在本市未享受過購房優(yōu)惠政策、在本市未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過自有住房。

(四)申請人、共同申請人符合國家計劃生育政策。

申請人為年滿35周歲的單身居民，符合前款規(guī)定條件，可以個人名義申請購買一居室安居型商品房。

申請人、共同申請人曾經(jīng)離婚的，離婚前其原配偶、未成年子女在本市擁有任何形式的自有住房但在離婚后歸其原配偶或者未成年子女所有，且離婚時間距申請受理日不滿5年的，不得申購安居型商品房。

市政府可以根據(jù)實際情況適時調(diào)整本條規(guī)定的購房條件并向社會公布。

第二十三條 市住房保障部門應(yīng)當(dāng)將安居型商品房房源的具體位置、數(shù)量、面積、申購對象和條件、輪候規(guī)則、受理期間和地點等情況，及時在市政府網(wǎng)站、本部門政府網(wǎng)站公布。

安居型商品房申購輪候規(guī)則由市住房保障部門另行制定。

第二十四條 安居型商品房按照下列程序進行申購：

(一)申請人在規(guī)定的時間內(nèi)持身份證向市住房保障部門提交《深圳市安居型商品房申請表》，并提交以下申請材料：

1.申請人、共同申請人的身份證、戶籍證明、社會保障卡，已婚人員需提交結(jié)婚證，已婚或者未婚但生育、收養(yǎng)過子女的申請人，提供計劃生育證明；

2.申請人、共同申請人在本市未擁有任何形式自有住房、未在本市享受過購房優(yōu)惠政策的聲明。

(二)市住房保障部門會同市規(guī)劃國土、市人力資源保障部門在30個工作日內(nèi)對申請人、共同申請人享受本市住房優(yōu)惠政策情況、本市住房情況、繳交醫(yī)療保險情況進行核查。相關(guān)部門的核查結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時反饋市住房保障部門。

(三)審核合格的，由市住房保障部門在市政府網(wǎng)站、本部門政府網(wǎng)站公示15日。

(四)公示期滿無異議或者異議不成立的，按照安居型商品房申購輪候規(guī)則列入輪候冊進行輪候，輪候信息應(yīng)當(dāng)公開。

(五)輪候到位的申請人在規(guī)定的時間到市住房保障部門選擇住房后，市住房保障部門向申請人出具審核合格意見，并將審核合格名單抄送市房地產(chǎn)登記機關(guān)。

(六)申請人持審核合格意見與建設(shè)單位簽訂安居型商品房買賣合同；買賣合同簽訂10日內(nèi)，由建設(shè)單位送市住房保障部門備案。

(七)建設(shè)單位辦理安居型商品房初始登記后，協(xié)助申請人辦理政策性住房(綠皮)房地產(chǎn)證。

逾期未選房、未簽合同的，按規(guī)定重新輪候，輪候在后的申請人依次遞補。

各類人才提出申請的，還應(yīng)當(dāng)提交畢業(yè)證、學(xué)位證及人才認定文件。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時公布安居型商品房銷售情況。

建設(shè)單位為企業(yè)的，不得自行出售安居型商品房。自行出售的，市房地產(chǎn)登記機關(guān)不得辦理該房產(chǎn)的登記手續(xù)。

第二十六條 申請人與建設(shè)單位簽訂的買賣合同中，應(yīng)當(dāng)明確其設(shè)計要求、戶型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)限制及歸屬、裝修標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量、違約責(zé)任等內(nèi)容，并符合相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定。

建設(shè)單位違反買賣合同約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十七條 購房人在取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)前，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房：

(一)需要轉(zhuǎn)讓所購安居型商品房的。

(二)因銀行實現(xiàn)抵押權(quán)而處置安居型商品房的。

(三)因人民法院強制執(zhí)行等原因需處置安居型商品房的。

(四)戶籍遷出本市的。

(五)市政府規(guī)定的其他情形。

自安居型商品房購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日不超過10年(含10年)的，收購價格為原合同購房價；超過10年的，收購價格的計算公式為：收購價格=原購房價*[1-1.4%*(購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日的年限-10年)]。

對已收購的安居型商品房，房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)依申請將該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)予以變更登記。

已經(jīng)購買了一居室安居型商品房的單身居民結(jié)婚的，可以申請政府收購其購買的安居型商品房，并換購較大戶型的安居型商品房一套。具體辦法由市住房保障部門另行制定。

第二十八條 簽訂買賣合同10年后，安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，申請取得完全產(chǎn)權(quán)。

第二十九條 安居型商品房在取得完全產(chǎn)權(quán)前已被法院拍賣或者強制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障部門補交價差并取得市住房保障部門出具的憑證后，方可申請辦理該安居型商品房的產(chǎn)權(quán)登記。未提供市住房保障部門出具的憑證的，市房地產(chǎn)登記機關(guān)予以暫緩登記。

前款規(guī)定的價差統(tǒng)一繳入市住房專項資金賬戶，計算公式為：所需補交價差=拍賣或者強制執(zhí)行時上一年度市場商品住房每平方米平均價格*建筑面積-原購房款。

上一年度市場普通商品住房每平方米平均價格以市規(guī)劃國土部門公布為準(zhǔn)。

第五章 法律責(zé)任

第三十條 申請人以虛報、瞞報有關(guān)情況或者偽造有關(guān)證明材料等方式弄虛作假提出申請，或者以弄虛作假、賄賂等不正當(dāng)手段騙取本辦法規(guī)定的安居型商品房的，依照《深圳市保障性住房條例》及相關(guān)法律、法規(guī)依法處理。

涉嫌偽造、變造或者使用偽造、變造的國家機關(guān)、人民團體、企業(yè)、事業(yè)單位或者其他組織的公文、證件、證明文件的，市住房保障部門應(yīng)當(dāng)移送公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關(guān)規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。

第三十一條 申請人、共同申請人違反有關(guān)法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的，除依法進行處罰外，市住房保障部門應(yīng)當(dāng)將其納入不良行為記錄，并在市住房保障部門政府網(wǎng)站進行公示，同時將公示內(nèi)容抄告其所屬單位和征信機構(gòu)。

征信機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將申請人、共同申請人違法行為在征信記錄中作不良行為記錄。

第三十二條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，擅自對外出售安居型商品房的，市房地產(chǎn)登記機關(guān)依法不予辦理房地產(chǎn)登記，市住房保障部門責(zé)令停止違法行為，并按擅自對外簽訂買賣合同的安居型商品房套數(shù)每套處10萬元罰款。

第三十三條 有關(guān)監(jiān)管部門工作人員不按規(guī)定履行職責(zé)，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究行政責(zé)任，涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第六章 附 則

第三十四條 本辦法所稱自有住房包括已經(jīng)取得房地產(chǎn)證或者雖已購買但未擁有完全產(chǎn)權(quán)的政策性住房、集資房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、自建私房、商品住房等。

政策性住房是指各類帶有政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，包括準(zhǔn)成本房、全成本房、社會微利房、全成本微利房、經(jīng)濟適用住房、安居型商品房等。

本辦法所稱購房優(yōu)惠政策，包括購買過政策性住房或者享受過購房補貼政策等。

第三十五條 城市更新項目和企業(yè)利用自有土地建設(shè)安居型商品房的具體操作辦法，按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 安居型商品房的具體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、套型結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計要求和質(zhì)量監(jiān)管按照本市保障性住房建設(shè)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

新建安居型商品房戶型主要按照兩居室戶型設(shè)計，適度安排一定數(shù)量的一居室和三居室戶型，最大戶型建筑面積不超過90平方米，并積極推廣和應(yīng)用政府保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化和系列化設(shè)計成果。

第三十七條 本辦法自2011年6月1日起施行。

廣東省深圳市人民政府