人居對話：新形勢下房企可持續(xù)發(fā)展

  朱彩清：感謝王主任的精彩演講。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施和新政的頒布，更多的企業(yè)和政府希望能夠準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)市場和政策的解讀，了解市場發(fā)展，確定企業(yè)戰(zhàn)略。王主任的講話給我們大家吃了一顆定心丸，使我們對未來行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的戰(zhàn)略決策有了更深入的認(rèn)識，感謝王主任！

  接下來要進(jìn)入中國人居會客廳對話環(huán)節(jié)，這是會客廳的特色和重點，掌聲有請對話的主持人——人居委執(zhí)行主任王涌彬先生！

 人居對話：新形勢下房企可持續(xù)發(fā)展

 中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會執(zhí)行主任王涌彬

  王涌彬：其實我們中國人居會客廳也搞了50多期了，每期都非常有特色，我們的原則也非常明確，就是讓我們來的這些嘉賓、各位專家、所有的人都有發(fā)言的機(jī)會，我們想把大家的真知卓見拿出來，盡量把自己的觀點說出來，我希望大家把自己最精彩的拿出來。

  孫總現(xiàn)在在兩會做住宅產(chǎn)業(yè)化的工作，有非常多的想法，現(xiàn)在還在主持產(chǎn)業(yè)化的一個微信群，每天都有新的想法，請孫總先說。

 中國房地產(chǎn)研究會住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)委員會主任委員 孫克放

  孫克放(中國房地產(chǎn)研究會住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)委員會主任委員)：我覺得咱們這個懇談會的內(nèi)容實際上是講新形勢下企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，確切地講，應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然也里面也有產(chǎn)品企業(yè)等。我看到明天的開會資料里頭，很多人都有發(fā)言，這里面其實代表了很多國內(nèi)新的東西。企業(yè)的發(fā)展怎么可持續(xù)發(fā)展的問題，這是一個很重要的問題，剛才王主任講了他的一些觀點。但是我對在這種情況下房企的發(fā)展有一些想法。第一，中國的房地產(chǎn)處于什么階段，它是不是處于一個上升階段呢？我不太習(xí)慣于盯著房價來談房價，其實房價反映了一個深層次的問題。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)是不是處在下行通道，還是上升通道呢，這不僅影響到房企的發(fā)展，還影響到我們購房的影響，因此我們必須對它有一個判斷。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在要進(jìn)入一個上升通道，為什么呢？就是因為我們國家的城市化的問題。本上有我一個片子，你們可以看一下。日本、德國、法國、英國，這些國家里頭，在人均3000美金的時候，它們城鎮(zhèn)化率前部超過70%，這里面有一個表，是日本人做的。

  中國現(xiàn)在人均是多少美金呢？是6000美金，我們6000美金的時候居然沒有到達(dá)發(fā)達(dá)國家的70%，說明中國走了一個和別的國家不一樣的城市化，或者我們今天提了一個叫新型城市化的問題。有三個問題要說明一下：第一，是因為我們的國情，我們是一個農(nóng)業(yè)大國。第二，中國沒有完成工業(yè)化。中國現(xiàn)在正在完成工業(yè)化的路子上走著了，也就是說，我們現(xiàn)在工業(yè)化拉動農(nóng)民進(jìn)城的力度不夠。第三，雖然我們科技對中國的農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)超過60%，但是我們還沒有完全實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的問題。這三個東西是會影響整個國家發(fā)展的步驟，或者說如果我們以每年1%的速度提高城市化的時候，也就是說這10年時期，中國的房地產(chǎn)還在上升通道上。

  第二，中國的城市化，一是要完成人的城市化，我們基本的農(nóng)民工沒有完成他變成城市人的真正身份，如果按照這個身份來講，中國的城市化率是38%，我們不說這個問題，但是中國的農(nóng)民工被邊緣化是一個問題。我們把進(jìn)城的農(nóng)民邊緣化了，使他不能進(jìn)入城市。所以，我們要把他變?yōu)槌鞘腥说臅r候，你們想想，我們今天的房子根本就不夠了。我們每年如果按李克強(qiáng)總理講的，每年30000萬人口移動到城市中來，我可以給大家講，北京地鐵線上現(xiàn)在已經(jīng)居世界第一，再過十年中國的地鐵網(wǎng)絡(luò)占世界的1/2。我們在2013年3月8日，北京地鐵運營了1200000萬人一天。因此，城市化的問題最重要的有一個，就是我們蓋房子的人。有人說，城市化不是簡單的蓋房子，我承認(rèn)，但是城市化沒有房子就不能成為城市化。2012年北京市住進(jìn)來50萬人一年。所以，報上登了，北京市要控制人口。這就是城市化最大的紅利。房地產(chǎn)的紅利也在這個地方。我體會李克強(qiáng)總理的講話很清楚，這個紅利必須拿到手，這屆政府要把這個紅利拿到手。

  我們的高速公路遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過很多國家，我們打了這么多年的基礎(chǔ)，我們開始說紅利的時候，怎么沒有房屋問題呢？有啊。

  第三，我們城市化的過程中遇到了一個最大的問題，就是生態(tài)的問題，我們?nèi)耸艿酵{了，而這是一個多層威脅，中國的這個問題變化了一個生存問題了。我們地表水污染了60%，這是前層地下水，深層地下水有的地方都被污染了。上帝給人類的陽光、空氣、水這三個東西都被污染了，說明我們外部的生態(tài)環(huán)境逼著我們?nèi)祟惙纯梗覀儽仨氁淖兾覀兊沫h(huán)境，現(xiàn)在提出構(gòu)建美麗中國的綠色社區(qū)，我們要去做這件事情。我們不能不做了，我們這個城市如果再蓋更多的房子就麻煩了。所以，在這個情況我們提出綠色住區(qū)的問題，真的很有意義。人口的密集程度提高，人口的消費，大家知道一個農(nóng)民進(jìn)城，我們的能源要漲四倍的能源。

  中國住宅的終極目標(biāo)是讓房子的品質(zhì)變得更綠，讓房子的壽命變的更長。

北京海迪莫克土地開發(fā)顧問有限公司總工 趙文凱

  王涌彬：孫總是堅信我們的明天，但是我們要行動。舉個小例子，我覺得孫總說的非常好，就是你修了一條地鐵，旁邊的項目都升值了，北京修了那么多，能不升值嗎。

  文凱現(xiàn)在是土地資源公司的總經(jīng)理，他曾經(jīng)在中規(guī)院做了很多年的規(guī)劃，給部里領(lǐng)導(dǎo)寫過很多報告，有非常多的想法，我想讓你對企業(yè)有幫助的想法說一說。

  趙文凱(北京海迪莫克土地開發(fā)顧問有限公司總工)：說兩塊：一個是市場趨勢，一個是規(guī)劃設(shè)計怎么去轉(zhuǎn)型。

  作為市場來講，我覺得目前我們面臨著市場的選擇和人的選擇之間的差異。市場的選擇決定了一個趨勢，那么我們現(xiàn)在采用的調(diào)控政策向左右這樣一個趨向，在市場和人的差異當(dāng)中，既有巨大的風(fēng)險，又有巨大的升級。對城鎮(zhèn)化，我可能提出個人的觀點跟多數(shù)專家是不同的。

  我認(rèn)為城鎮(zhèn)化基本上結(jié)束了，為什么這么說呢？因為城鎮(zhèn)化從不同視角的理解是不同的。從經(jīng)濟(jì)角度，大家可能認(rèn)為，有這么一種說法，叫不完全的城鎮(zhèn)化，不完全的城市化消費不足，這些人就不能計到城市化里頭。如果從窮富的原因看，城市也有很多低保，那么你是不是也計算你農(nóng)村人口。但是從房地產(chǎn)角度理解，城市化就完全不同了，如果一個人在城市里只租住了10平米，如果他要流動到外地呢，你的需求就凈減少10平米。即便全國的城市化數(shù)據(jù)提高，對于一個局部的城市來講，存在相對的人口減少，那這個東西就決定了一個方面一個基本的條件。所以，我想，城鎮(zhèn)化從房地產(chǎn)這個角度去理解的話，我認(rèn)為接近尾聲了。為什么這么講呢？從06年開始，那次到東營了解了一下，已經(jīng)戶均兩、三套房了，流動人口、進(jìn)入城市的人口是比較慢的，這個在山東其他的城市也是大量存在的。到縣級市，或者是縣城，我也去過，濟(jì)南北邊的濟(jì)陽，三個項目開盤市場就完蛋了，就是這么一個狀況。在09年我給部了做了一個農(nóng)村危房改造十二五規(guī)劃，做了農(nóng)村調(diào)研，在那個時候調(diào)研當(dāng)中發(fā)生一個問題，大量的一般化的農(nóng)村，已經(jīng)沒有人再能進(jìn)城了，這是我們當(dāng)時了解的一個情況。那么，我們就有這么一個反思，城鎮(zhèn)化怎么理解，這些人確實已經(jīng)進(jìn)城了，他確實是靠城市生存了。那么這些人的流動，就會造成我們房地產(chǎn)基本格局的變化，這個變化靠什么來推動，就是我們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)的布局決定了人口的布局。

  本地的大學(xué)生畢業(yè)之后，都傾向于留在更繁華的城市里，他只能到本地畢業(yè)的學(xué)生，所以他要搬到大城市來。所以，我想產(chǎn)業(yè)的分布，未來的一個趨勢就是向大城市逐漸集中。人口的變化也是逐漸向大城市集中。我們面臨的格局是小城市的人口向大城市集聚，但是農(nóng)村沒有太多的人到小城市集聚。我曾經(jīng)在08年提出一個概念叫分化，中國的大城市和小城市要走向分化，它的市場格局完全不同。當(dāng)時沒有人對這個現(xiàn)象有反映，但是這個現(xiàn)象在這兩年有了反映，鬼城出現(xiàn)了。人口的流動決定了房地產(chǎn)格局的不同。反過來說，小城市就沒有發(fā)展機(jī)會嗎？也不是，小城市的發(fā)展機(jī)會就是不能再走增量的路線，要走提升的路線。對開發(fā)商來講，要針對不同的城市選擇不同的開發(fā)戰(zhàn)略。所以，未來來講，至少分為兩大陣營，一類是以大城市群為主要特征的，然后就是眾多的中小城市，兩級分化會越來越明顯。在這種格局下，房產(chǎn)投資恐怕要注重兩個東西，一個就是在投資策略上一定要注意，不能受目前市面上的策劃所影響。目前我看，這個策劃弊大于利，主要問題還是在于它的技術(shù)手段上，是有問題的。第二，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。因為我們也面臨著房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，我們坐火車，一路上都看到相同景致的百米高層，人家已經(jīng)有了兩、三套房了，我再買一套相同模樣的房子有什么意義。

  人居委提出了人居建設(shè)七大目標(biāo)，這是一個經(jīng)驗的總結(jié)，非常有價值。結(jié)合我本人這兩年的實踐，也可能換個角度去理解這個七大目標(biāo)。一個是關(guān)注舒適健康性。這里面依靠一些科技的手段、生態(tài)的手段去改變它。第二，生活空間的優(yōu)化。包括室內(nèi)的情況以及社區(qū)功能的組織。三是精細(xì)化設(shè)計。這一點是非常重要的，就是孫總說的，房子又要綠，又要用的長，用的長一定要有很好的設(shè)計、要有很好的工藝去達(dá)到這個目標(biāo)。第四，配套。我們現(xiàn)在到目前為止，基本上不管高端的還是低端的項目，都是按照國家配套的底線去做，這點是影響我們的提升的，應(yīng)該把創(chuàng)造一個居住的空間轉(zhuǎn)化為可生活的空間，所以我們現(xiàn)在很多項目在探討這一點，配套設(shè)施在基本的要求的配套基礎(chǔ)上，我還有哪些配套服務(wù)。

北京大學(xué)管理技術(shù)系副主任、教授、博士生導(dǎo)師 竇文章

  王涌彬：謝謝文凱。我把他的話延伸一下：又是商機(jī)又是風(fēng)險。我把這句話送給各個地方的政府，我覺得對于政府面對新型城市化也既是巨大的風(fēng)險。

  下面我想請北大竇教授發(fā)言，竇教授也是做了很多的準(zhǔn)備，為了參加今天這個活動。

  竇文章(北京大學(xué)管理技術(shù)系副主任)：關(guān)于房地產(chǎn)問題是一個非常熱門的話題，房企怎么去可持續(xù)發(fā)展？我的基本判斷，我覺得我們未來的發(fā)展還是蠻有希望的，我們只是說從過去十年發(fā)展的地產(chǎn)到下一步十年的房產(chǎn)，為什么這么說呢？第一，對于我們國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策這個領(lǐng)域，是有很多空間可以探討的。新國五條出來以后，它的目標(biāo)就是基于房價去做工作，但是現(xiàn)在看來效果并不明顯。這樣的政策又利也有弊，利是壓制投資，投資和投機(jī)是分不開的。再一個是對剛性需求的壓抑。加上我們地方政府和中央政府之間的博弈，就加大了對新國五條細(xì)則實施的難度。所以，將來可能預(yù)見的結(jié)果就是，政府可能和企業(yè)之間的博弈會有一個新的思考。第二，從我們的機(jī)遇來說，我覺得新型城鎮(zhèn)化是一個非常大的機(jī)遇，但是也里面也有很多挑戰(zhàn)，我自己既做規(guī)劃，又做研究，從前年開始我逆勢而上做地產(chǎn)，在三線城市做了兩個小地產(chǎn)，我覺得做的很不錯。所以說，這里面還有一些空間。

  第二，土地政策。將來政府對土地的一些政策，包括二元結(jié)構(gòu)這些問題，我覺得這可能是一個非常好的空間。

  第三，美麗中國。美麗中國和綠色科技是一個非常大的機(jī)遇。有這樣的機(jī)遇，我們怎么做呢？我覺得對我們房地產(chǎn)企業(yè)有這么三個方面的思考和建議，包括我本身做地產(chǎn)開發(fā)也有這么一些思考。

  第一，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在迫于這樣的情況，我們不能做地產(chǎn)的時候，我們只能做房產(chǎn)，首先企業(yè)的定位是什么，我認(rèn)為是把自己從一個總制造商定位為服務(wù)商。這里面有幾個關(guān)鍵詞，一是房產(chǎn)開發(fā)的高品質(zhì)，一是差異化。我們過去講產(chǎn)品雷同很多，城市化都一樣，千篇一律，沒有特色，到哪兒都一樣。06、07年我在美國的時候，有幾個教授拿出中國的城市和國外的城市來比較，很多都非常一致。所以，高品質(zhì)的差異化是我們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點。第二，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)要講究EVA這樣的指標(biāo)。再就是加強(qiáng)大型社區(qū)的建設(shè)能力。最后，對客戶的價值。一般來說，地產(chǎn)開發(fā)商如果照顧到地方風(fēng)貌以及客戶個性。

  第三，商業(yè)模式的創(chuàng)新。我們真正對每一個樓盤要好好研究，開發(fā)它的價值，從周邊的商圈，從我設(shè)計的空間里面，我把地上和地下的空間利用起來，從這里面獲取價值。一個是和金融對接，如果銀行放貸不行的話，我們怎么把民間的資本以及產(chǎn)品的創(chuàng)新結(jié)合起來。二是注意一下業(yè)態(tài)，對地產(chǎn)開發(fā)，不僅僅是一個純住宅，能夠不能成為一個休閑的區(qū)域，能不能成為一個旅游的區(qū)域，能不能成為一個工業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域。鄒平準(zhǔn)備做一個中國最大的房地產(chǎn)養(yǎng)老，它把很多的元素加到里面去，他說我做樓盤開發(fā)，不僅做地產(chǎn)，我要把很多文化加到里面去。所以，多做金融模式和產(chǎn)品模式的創(chuàng)新。

  第四，對房企來說，我們經(jīng)歷了十年的野蠻生長，房企做的都很大，都是暴力，但是企業(yè)要注重內(nèi)部管理創(chuàng)新。第一是內(nèi)部員工激勵和內(nèi)部員工創(chuàng)業(yè)，每一個員工可能都是一個大的客戶群，如果說鼓勵員工創(chuàng)業(yè)，我們把產(chǎn)業(yè)鏈拉起來的話就是比較好的選擇。第二是加強(qiáng)策劃能力、金融管理能力和客戶服務(wù)能力。

 山東康博置業(yè)有限公司總經(jīng)理 馬振華

  王涌彬：我們今天論的是房企，所以我想請房企來論一下，下面請山東康博置業(yè)有限公司總經(jīng)理馬振華來介紹一下你的想法。

  馬振華(山東康博置業(yè)有限公司總經(jīng)理)：首先我非常容幸參加這次活動，感謝領(lǐng)導(dǎo)給我的這個機(jī)會。我們跟人居委接觸了將近三年了，這個過程當(dāng)中，怎么把這個項目落地，在規(guī)劃的過程中人居委對有很多指導(dǎo)。對我們房企來說，我們是接地氣的，怎么去做這個事情非常重要。我公司是做羽絨服出身的，它是做品牌的企業(yè)，我們董事長對我們講“高度決定夢想，品牌創(chuàng)造未來”。在后來我們做房地產(chǎn)也是本著這樣的理。

  我接著苗會長講的話，業(yè)主的感受非常重要，因為最終是落到業(yè)主的身上的，業(yè)主對你的打分是最好的打分。實際上領(lǐng)導(dǎo)打的分是過程中，業(yè)主給我們打的分才是最終的分?jǐn)?shù)。

  有的時候公司的體制也很重要，因為現(xiàn)在很多大的開發(fā)商分工分的很細(xì)，但是相互之間不聯(lián)系，所以往往會出問題的。我由于董事長非常信任我，所以市場策劃和定位的負(fù)責(zé)人、開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人都是我來擔(dān)任，這樣我客觀上就有條件從建筑的全壽命周期來整體的統(tǒng)籌和安排，產(chǎn)品的品質(zhì)和客戶的體驗就能得到很好的保證。

 江蘇元測工程技術(shù)有限公司總經(jīng)理 呂高奇

  王涌彬：我曾經(jīng)到開發(fā)公司去調(diào)研了解一下情況，主要是前期策劃工作，他們派了很多部門，就是沒有派物業(yè)。我說你們物業(yè)部門怎么不來呢？我們做房地產(chǎn)開發(fā)的，很少從物業(yè)部門提物業(yè)管理的要求。物業(yè)部門都是后期的，為什么不把它前置呢？

  呂高奇(江蘇元測工程技術(shù)有限公司總經(jīng)理)：我是來自江蘇宿遷，我們一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)在搞新農(nóng)村建設(shè)。所以我有幾個問題，就是新農(nóng)村建設(shè)的產(chǎn)權(quán)問題。有的人說是小產(chǎn)權(quán)，我個人覺得中國二元結(jié)構(gòu)的政策的參照物是人，就是你是農(nóng)民，在集體土地上蓋的房屋，相對于他，它就是大產(chǎn)權(quán)。如果我們再到集體土地上去買，就屬于小產(chǎn)權(quán)。

  第二，我們李克強(qiáng)總理提出，要過上和城市人一樣的生活，這就需要高品質(zhì)。你高品質(zhì)的價值有問題，比如說江蘇宿遷所有蓋的房子都要保溫板，我們知道市場上的保溫板千差萬別，我們希望我們這個平臺推薦出來一個合格的產(chǎn)品。再加上現(xiàn)在只考慮到節(jié)能，4月10-13號，我專門到浙江，浙江住建廳的領(lǐng)導(dǎo)明確提出來，在安全和節(jié)能之間，寧愿安全。我們江蘇省住建廳與公安廳聯(lián)合發(fā)文：商品房高度在54m以上必須用A級防火保溫板，54m以下可以用B1級防火保溫板。我們懇請我們這個平臺把這些成熟的技術(shù)和產(chǎn)品能夠經(jīng)常發(fā)布，有利于我們大家共用。

  黃國耕(廣州凱黃投資顧問有限公司董事長)：我是做工業(yè)園區(qū)的，我想問一下，工業(yè)園區(qū)是否可以做居住？

  周靜敏(同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授)：我覺得這是跟我們的政策是非常相關(guān)的，本身工業(yè)園的性質(zhì)有沒有做居住的？

  黃國耕：有。商業(yè)配套是7%，居住是占20%。

  周靜敏：是不是所有的居住用地建設(shè)都是在合法的范圍呢？

  黃國耕：是。

  周靜敏：這樣就沒有什么大的問題了。根據(jù)我們做居住區(qū)的綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)來做，并沒有什么矛盾的。我倒是覺得，之前有過一些問題都是小產(chǎn)權(quán)的問題，那是一個很大的問題。如果本身用地性質(zhì)沒有問題，你完全可以按照對于綠色綠色建筑這個要求。

廣州凱黃投資顧問有限公司董事長 黃國耕

 同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授 周靜敏

 市場營銷專家、長青投資集團(tuán)副總裁 韓濤

  王涌彬：我覺得是一個發(fā)展模式的問題，我個人認(rèn)為最好是復(fù)合型發(fā)展。

  韓濤(長青投資集團(tuán)副總裁)：謝謝領(lǐng)導(dǎo)給這個機(jī)會。我從個人十多年的工作經(jīng)驗中來分享一下我的一些微觀感受。第一，房地產(chǎn)實際上20年承擔(dān)了很多的責(zé)任，這里面包括居住條件的改善也好，包括經(jīng)濟(jì)拉動地方政府招商引資也好。我們從一組數(shù)據(jù)可以看到，2012年全國房地產(chǎn)銷售額是6.4萬億。另外，還有一點，我們看到責(zé)任里面，包括對老百姓一個保值增值的動能。在新形勢下，特別突出的一點是房價的高速增長，我是第一次來濰坊，我很意外發(fā)現(xiàn)，將近1000萬人口的城市，市中心的房價也就7000、8000千塊錢，平均也就5000塊錢。新國五條是從09年一個房地產(chǎn)延續(xù)的政策，這個新國五條實際上還是房價的問題，第一個核心就是問責(zé)。地方政府對房價要承擔(dān)起責(zé)任。第二是抑制投資和投機(jī)。第三是擴(kuò)大用地的供應(yīng)。第四是加快保障和安居性住房的建設(shè)。第五是加強(qiáng)市場監(jiān)管。這里面有些是猛藥，比如說問責(zé)也好，限購也好。其實從我個人來看，它的目標(biāo)主要是促進(jìn)整個行業(yè)的發(fā)展。這些，我們可以說是解決市長的問題。但是同時我們還是要回歸到市場層面的問題。從我這些年的經(jīng)驗看，98年取消福利分房到今年，房地產(chǎn)經(jīng)過了15年的黃金年份。這15年從我個人來講，是比較好的15年。但是任何行業(yè)發(fā)展都有一個過程，實際上是一個形態(tài)和質(zhì)的轉(zhuǎn)換過程。

  我評價這之前的15年，可能有七個大的變化，今天我們講的主題叫做走在未來之前。那么，走在未來之前，我們得既往才來開來。第一之前15年賣房市場的15年，未來的15年是買方主要的15年。第二，之前是土地為王的15年，未來是產(chǎn)品優(yōu)化的15年。第三，前面的15年是資源強(qiáng)占的15年，未來是品牌建設(shè)的15年。第四，之前的15年是粗放增長的15年，未來的15年一定是精細(xì)發(fā)展的15年，是質(zhì)的15年。第五，之前是英雄群起的15年，未來的15年我們說是規(guī)模集中的15年，我們可以看到萬科做到了1400億。第六，之前我們的15年是剛性居住的15年，未來的15年應(yīng)該是資本化、多樣化需求的15年。第七，之前的15年我們是硬件建設(shè)的15年，而未來的15年是服務(wù)經(jīng)營的15年。

  王涌彬：我們下面請朱院長。

 北京清城華筑建筑設(shè)計研究院副院長 朱顯澤

  朱顯澤(北京清城華筑建筑設(shè)計研究院副院長)：我總的判斷，房地產(chǎn)市場總的態(tài)勢從長遠(yuǎn)或者從宏觀看，應(yīng)該還是一個良好的態(tài)勢。我同意孫總的意見，我的理由主要有兩點：第一個主要是城鎮(zhèn)化的問題。從發(fā)達(dá)國家來看，上世紀(jì)50年代到70年代，西方發(fā)達(dá)國家，包括日本和美國，他們的城鎮(zhèn)化發(fā)展非?？?，美國是在75%左右。英國達(dá)到了95%。中國未來我覺得路還很長，從農(nóng)村會有大量人口涌向城市。從階段性看，到2020年大概有三億農(nóng)村人口到城市。所以說，這個剛性需求是長期存在的。另外，從富裕階層來看，因為中國的GDP增長非常迅速，綜合國力排在全球第二，未來有可能超過美國，成為第一大最具實力的國家。中國的富貴階層2010年790萬人口，2012年底已經(jīng)達(dá)到了1000萬人口。今年有專家預(yù)測，今年年底有可能達(dá)到1200萬。這個量是非常大的。所以，這么大量的富貴階層的爆發(fā)式增長，多數(shù)會涌向大城市，大城市的土地資源和房產(chǎn)資源是稀缺的，不可能隨著人口的聚集是增長的，一定是有限度的。所以，從宏觀上看，中國的房地產(chǎn)走勢還會有上升的空間。

  最近國家宏觀調(diào)控，包括新國五條，以及下一階段即將推出的房產(chǎn)稅，我覺得核心的目的就是要抑制和打擊投機(jī)性購房或者投資性。那么，實際上，未來的市場會趨向剛性需求的客戶群。通過房地產(chǎn)幾項政策的調(diào)控，未來投資性會大量減少，主要的客戶群會趨向剛性需求的客戶或者是改善住房的客戶群。在短期內(nèi)由于政府的強(qiáng)力政策可能會出現(xiàn)平穩(wěn)或者局部的下調(diào)空間。

  對于房企的發(fā)展，受新政的影響，短期內(nèi)由于投資性住房的減少，它的需求量在短期內(nèi)應(yīng)該是大量的減少。對于房地產(chǎn)企業(yè)這塊，我覺得它的競爭會越來越激烈。我覺得唯一出路是提高品質(zhì)。

  第一，我覺得對于住戶來講，降低住宅運行成本是非常重要的。我前幾年到北歐去，他們國家的小住宅都是自己建的，他非常注重節(jié)能環(huán)保，自己家的整個建筑外表，它基本上把它當(dāng)做一個冰箱來處理，所以都是封閉的。

  第二，近階段應(yīng)該是以剛性需求為主，所以它的戶型相對比較小，這種戶型大概在120平米以內(nèi)的戶型為主。

  第三，未來的住宅，結(jié)合著新政之后，可能住宅更注重實用性和輕形式。房企應(yīng)該把關(guān)注點放在住宅品質(zhì)的提升和舒適度的提升和各方面指標(biāo)的提升。包括剛才談到住宅精細(xì)化這一塊，都有很多工作要做。

  第四，應(yīng)該滿足不同客戶群的需求。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國老年化實際上非常嚴(yán)重，現(xiàn)在實際上有些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)關(guān)注到這一點，建一些老年社區(qū)。但是我的觀點，可能咱們中國和西方這種文化傳統(tǒng)不一樣，所以我覺得以后對房企來講，這種居家養(yǎng)老以后可能是一個關(guān)鍵點。

中國綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會秘書長 李洪帆

  王涌彬：李秘書長是綠色家具協(xié)會的秘書長，和我們這邊有密切關(guān)聯(lián)。

  李洪帆(中國綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會秘書長)：我是中國綠色家具環(huán)境技術(shù)工作委員會的主任，也是綠色家具聯(lián)盟的秘書長。其實大家都關(guān)注的是一個大的環(huán)境和大的人居環(huán)境，我覺得好象對人居的室內(nèi)環(huán)境，好象在新聞報道，包括住建部的活動當(dāng)中，還關(guān)注不夠，所以我希望大家今后多關(guān)注一下我們的室內(nèi)居住環(huán)境。因為這個環(huán)境是一個廣義的。十八大召開的時候，北京的霧霾很嚴(yán)重，就給了黨中央一個很重要的警示，要關(guān)注室外環(huán)境。習(xí)近平總書記和李克強(qiáng)總理都提了很多要求。

  大的環(huán)境我們很難改變，房地產(chǎn)企業(yè)從小區(qū)上也可以做些改變，但是沒有從居住環(huán)境上做改變。室內(nèi)居住環(huán)境是關(guān)注度很高的，這一點也是給我們房企，除了在政策之外，其實對我們?yōu)橄M者提供綠色家具環(huán)境這方面也是我們企業(yè)的一個可持續(xù)發(fā)展的增長點。這幾天我們做了很多研究工作，包括標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證也在開始推進(jìn)，也希望住建部和咱們?nèi)司游窈髸菩芯G色家具環(huán)境這一塊。

 

中國建筑設(shè)計研究院村鎮(zhèn)規(guī)劃所研究員 王寶剛

  王寶剛(中國建筑設(shè)計研究院村鎮(zhèn)規(guī)劃所研究員)：隨著人居環(huán)境的提升，我們的生活方式和居住需求，也在呈多樣化的發(fā)展趨勢。比如說，原來主要是滿足吃喝拉撒睡這些基本的生理需求，但是現(xiàn)在我們已經(jīng)向休閑、養(yǎng)生等精神方面的需求。最早我們要求的住宅是量，有足夠的面積，但是現(xiàn)在已經(jīng)從量變到質(zhì)量發(fā)生了變化。同時，對住宅的需求，也從住宅的單一化和個性化、多樣化發(fā)展。那么，在這種需求的變化上，對我們的房地產(chǎn)企業(yè)和我們相關(guān)研究學(xué)者提出了新的課題，如何在新的形勢下我們建的房屋符合居民的居住需求變化，這就需要我們在住宅規(guī)劃設(shè)計上所探討的一個問題。

  現(xiàn)在隨著我們生活方式的變化，大家的業(yè)余時間越來越多，如何處理這些業(yè)余時間，我看到一個小區(qū)他們提出了一個非常漂亮的園藝空間，我覺得這個就符合我們需求，老百姓我每天通過種菜和養(yǎng)花來滿足我的需求，這同時也引導(dǎo)了一種新的住宅需求。我覺得這是他們開發(fā)公司的一個推陳創(chuàng)新的東西，專門設(shè)置一個園藝空間，我覺得這個暢想非常好。

  現(xiàn)在我們的壓力越來越大，可能大家會希望有一個休閑、放松的空間。就像這樣特殊的空間，是我們針對某些人個性化需求的營造。所以，我希望我們的開發(fā)企業(yè)和研究學(xué)者在這方面多做研究，滿足我們今后居民生活方式多樣的需求。

  董金社(北京金社智海房地產(chǎn)投資顧問有限公司)：我說一個問題，就是咱這個房企可持續(xù)發(fā)展，我提醒大家注意一個時間點，就是在2017、2018年的時候，中國的經(jīng)濟(jì)有可能有所變化，因為咱中國歷史顯示，每隔十年都有一個大的變動，這個變動從49、59、89、99到2008年，下一個周期就是2018年。就是說，這個周期有可能是房地產(chǎn)周期，也有可能是社會經(jīng)濟(jì)周期，有可能是好的，也有可能是壞的，但是作為一個房地產(chǎn)企業(yè)要可持續(xù)發(fā)展的話，也有可能是危機(jī)，也有可能是機(jī)會，所以，希望大家在拿地和做企業(yè)戰(zhàn)略的時候注意這樣一個時間點。

  王涌彬：目前是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個時期，又是我們面臨新型城鎮(zhèn)化開局的時期，也是信息時代來臨的時期，新的平臺我們怎么去做，今天這個啟動實際上就是開始，有賴于我們大家共同去締造、搭建這樣的一個平臺。

  謝謝大家！