馬曉泉：澤信公館建筑長壽化建設(shè)與成本解析

　　主持人：非常感謝余亦軍先生的精彩分享。接下來有請(qǐng)北京澤信控股集團(tuán)有限責(zé)任公司總裁馬曉泉，他演講的題目是《澤信公館建筑長壽化建設(shè)與成本解析》，大家歡迎！

北京澤信控股集團(tuán)有限責(zé)任公司總裁 馬曉泉

　　馬曉泉：大家上午好。我把北京澤信開發(fā)的澤信公館項(xiàng)目，就建筑長壽化這一點(diǎn)和大家做一個(gè)分享，這里面包括我們是怎么做長壽化的，長壽化對(duì)成本的影響。我們是第二批百年住宅試點(diǎn)單位，這里面有兩個(gè)第一，作為百年住宅試點(diǎn)項(xiàng)目在北京是第一個(gè)，第二個(gè)就是百年住宅整個(gè)技術(shù)體系當(dāng)中是第一個(gè)對(duì)長壽化實(shí)現(xiàn)了嘗試和突破，這個(gè)突破實(shí)際上是第一次在長壽化量化的做到了設(shè)計(jì)使用年限、耐久性一百年，我就從項(xiàng)目具體情況給大家分享、交流一下。
　　這個(gè)項(xiàng)目價(jià)格在7—8萬之間，性質(zhì)是二類住宅用地，用地不到50畝，3萬平米，建筑率8萬，容積率1.85，小于2，這也為后續(xù)的品質(zhì)提升奠定了基礎(chǔ)。住宅一共508戶，獲值應(yīng)該是45億。項(xiàng)目地是2010年摘的，項(xiàng)目立項(xiàng)2014年開始，2014年正式開始申報(bào)百年住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，三星級(jí)綠色建筑設(shè)計(jì)表示證書在2015年比較熱的，我們是全國第一批獲得“三星”設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，我們?cè)谶\(yùn)營階段還要拿運(yùn)營標(biāo)識(shí)，這個(gè)在全國也是屈指可數(shù)的，那個(gè)等運(yùn)營兩年之后再去申請(qǐng)。開工是2015年12月份，2016年8月12號(hào)正式掛牌，成為北京第一個(gè)百年住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，開盤是2016年10月份，2016年底11月份已經(jīng)封頂，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了外立面和精裝，交房是2018年9月份。
　　澤信公館是三個(gè)技術(shù)體系，智慧社區(qū)，新綠色三星，百年住宅，這里面在整個(gè)項(xiàng)目定位之初就在考慮怎么樣把這三個(gè)技術(shù)體系通過什么樣的邏輯來梳理，后來我們還是想從客戶需求角度進(jìn)行技術(shù)體系梳理，現(xiàn)在大家對(duì)住房要求越來越高，但是反過來通過馬斯洛的需求，大家對(duì)安全、耐久、穩(wěn)定可能更加追求。所以三個(gè)技術(shù)體系百年住宅作為三大技術(shù)體系中的基礎(chǔ)，這個(gè)技術(shù)給大家提供的就是安全、穩(wěn)定和持久，在這個(gè)基礎(chǔ)之上我們?cè)偃プ鲋腔凵鐓^(qū)，新綠色三星，這樣的話這個(gè)金字塔就能很穩(wěn)固。
　　百年住宅體現(xiàn)里面就是四化，我們理解它也是有一個(gè)層次，長壽化是四化的基礎(chǔ)，就像三個(gè)技術(shù)體系當(dāng)中百年住宅體系是三個(gè)技術(shù)體系的基礎(chǔ)，那么長壽化就是四化的基礎(chǔ)，其他三化是建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上，這個(gè)基礎(chǔ)做不好往上也有瓶頸，很難做到全面，而且市場和客戶大家越來越對(duì)安全、穩(wěn)定、耐久很關(guān)注和敏感。
　　建筑長壽化，其他三化不再贅述，長壽化也分四部分，第一個(gè)是主題耐久性，內(nèi)裝可變性，長期維護(hù)性，技術(shù)繼承性，這里面最主要的就是主體耐久性，就是結(jié)構(gòu)必須耐久，結(jié)構(gòu)不耐久其他都沒有用，然后是圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
　　這里面就說一說長壽化，第一個(gè)我們?cè)趺醋龅皆O(shè)計(jì)使用年限一百年和耐久性一百年。國內(nèi)的各種規(guī)范基本上是按照五十年走，為什么是五十年？實(shí)際上翻資料看，從建到數(shù)據(jù)積累只有五十年，很難說中國沒有一百年的數(shù)據(jù)積累，那么我們就從四個(gè)方面做：
　　第一個(gè)是抗震，這就是安全，樓房再漂亮，是否安全這是第一位的，所以抗震上我們就把系數(shù)取到了最大，地震影響系數(shù)，我們按照規(guī)范取到了最大，1.4。第二就是樓面活荷載，也是取值最大，正常是1.0，我們?nèi)〉?.1。第三是基本風(fēng)壓、雪壓。第四個(gè)是低級(jí)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)，這是最高的等級(jí)。在現(xiàn)行各種規(guī)范當(dāng)中我們?nèi)〉亩际亲畲笾?，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)取值方面已經(jīng)奠定了設(shè)計(jì)的耐久性，這是一個(gè)基礎(chǔ)。
　　不光是取值，相關(guān)材料性能優(yōu)化參數(shù)調(diào)整上也做了優(yōu)化調(diào)整，這里面無非就是鋼筋、混凝土，鋼筋豎向標(biāo)號(hào)也有大的提高，混凝土也有一個(gè)標(biāo)號(hào)提高，另外混凝土的組份相應(yīng)的參數(shù)。這樣調(diào)整之后，鋼筋含量整體提高了15%，混凝土豎向標(biāo)號(hào)也提高了10%—80%，還有保護(hù)層厚度，這對(duì)于鋼筋耐久性是很有力的保護(hù)和支撐作用。從取值到鋼筋混凝土參數(shù)性能提升，實(shí)際上就為長壽化打下了良好的參數(shù)基礎(chǔ)和材料調(diào)整樂觀技術(shù)。
　　接下來還有一個(gè)長壽化，還有就是外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，主要就是涂料、瓷磚，幕墻，我們這個(gè)區(qū)位基本上賣7—8萬，所以涂料基本不支撐，磚也存在安全性，所以最后就是幕墻體系，玻璃幕墻，金屬幕墻，實(shí)體幕墻，陶板幕墻，這四種幕墻經(jīng)過三十個(gè)單項(xiàng)量化分析之后，我們最后決定用陶板幕墻，這個(gè)用得非常少，售價(jià)在10萬+，大約20萬，我們算了一下，并不是處于成本，更多是處于如何讓圍護(hù)結(jié)構(gòu)更能夠支撐長壽。它有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)，第一自重輕，保溫隔熱性能好。第二工廠定制，大家現(xiàn)在在談裝配式，陶板幕墻某種程度也是裝配式，材料都是定制的，工廠加工，現(xiàn)場安裝，沒有現(xiàn)場二次切割，二次污染，二次損耗，一步到位。第三耐腐蝕性，沒有色差，不變形，不褪色。這就是建筑長壽化外圍護(hù)結(jié)構(gòu)方面我們最終的選擇邏輯和結(jié)構(gòu)。
　　長壽化第二點(diǎn)就是內(nèi)裝可變性，在設(shè)計(jì)之初我們就提出了要做剪力墻最小化，大板構(gòu)造，適合家庭全壽命周期空間可變，現(xiàn)在北京買一套房子大家都知道有多難，算下來7—8萬的均價(jià)，要買120—140平米的基本上就是一千萬，而且經(jīng)常都是賣舊買新，所以北京對(duì)新房銷售指標(biāo)有直接影響，所以購房成本是越來越高，而且這種成本是全方位的，時(shí)間的，資金的，所以我們提出讓大家一輩子買一套房就可以了，所以我們的戶型在105，125，145，這針對(duì)首置，首改的需求，105可以做成大兩居和小三居，125，145，再加上剪力墻最小化，這實(shí)際上就是我們的整個(gè)全壽命周期，全壽命周期家庭我們有一個(gè)圖示，基本是五個(gè)階段，第一個(gè)是家庭形成期，是年輕夫婦，第二個(gè)是成長期，家有小孩，然后小孩長大了，然后加上父母，這個(gè)周期下來多少年？就是50—60年，這50年完了以后又進(jìn)入到下一個(gè)50年，那么我們就是要做到這一個(gè)周期之內(nèi)全適應(yīng)，全覆蓋，不因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)調(diào)整而帶來功能調(diào)整讓住宅本身的格局給家庭造成困惑和障礙，我的空間我作主，所以2014年我們就敏銳的捕捉到了這一點(diǎn)，現(xiàn)在很多問題都意識(shí)到這個(gè)問題，很多產(chǎn)品也在推，這是未來住宅最重要的發(fā)展方向，就是套內(nèi)不要剪力墻。內(nèi)裝可變性的優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)裝分離，管線集成，隔墻系統(tǒng)，整體衛(wèi)浴。
　　還有SI體系的管線分離體系，我們的評(píng)審過程將近兩年半的時(shí)間，這個(gè)過程實(shí)際上也是比較痛苦的，從開發(fā)商角度來說，我們剛開始對(duì)管線分離不是特別理解，后來我們就商量現(xiàn)在我最大的努力可以做到80%的分離，還有20%的，像天花板這種就不要分離了，要分離的話就要吊頂，這就影響凈高，但是通過和劉東衛(wèi)的溝通，他也給我們出了主意，最后我們確實(shí)做到了百分之百的管線分離，為后續(xù)建筑長期維護(hù)和長壽化打下了基礎(chǔ)。
　　建筑長壽化的長期維護(hù)性，這里面就是設(shè)備系統(tǒng)，管線分離，這個(gè)不再贅述。最后講一下技術(shù)集成性，我們這個(gè)技術(shù)是三星，再加上百年住宅技術(shù)，我們這個(gè)技術(shù)里面有五、六十個(gè)項(xiàng)目，包括大板結(jié)構(gòu)，地板采暖，戶式中央空調(diào)，除霧霾，熱回收，太陽能等等等等，確實(shí)是技術(shù)集成。
　　最后說一下成本，大家一直比較關(guān)注成本，特別是作為開發(fā)商來講，成本我們也和房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)在探討，究竟百年住宅每平米花多少錢，我們經(jīng)過了一個(gè)測算，這個(gè)測算主要是針對(duì)鋼筋、混凝土標(biāo)號(hào)的提升所帶來的成本增加，最后算出來常規(guī)的和我們項(xiàng)目每平米208元，增加的比例就是11%，這208元在賣幾萬一平米的房子里面是微不足道的。實(shí)際上這個(gè)數(shù)字算完了以后給大家?guī)硎裁葱盘?hào)？原來我們認(rèn)為在一、二線城市售價(jià)支撐這個(gè)成本，后來我想在三、四線城市也支撐，這說明了什么？就是長壽化帶來的成本是具有普遍意義的，它不是一個(gè)個(gè)例，也不是一個(gè)個(gè)案，能夠在全國范圍內(nèi)全面推廣。這個(gè)數(shù)據(jù)僅僅是針對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目來做的。
　　今天的會(huì)議主題叫做“技術(shù)改變?nèi)司印?，成本我說完了，就說溢價(jià)，這個(gè)溢價(jià)可能是10%—20%的溢價(jià)，我們這個(gè)項(xiàng)目挺有意思，去年9.30調(diào)控和今年3.17調(diào)控，我們一期總體開發(fā)和兩次開盤，一期開盤定的是10月初，但是9.30調(diào)控，二期開盤是5月份，然后趕上3.17新政。我后來回顧了一下，至少這兩個(gè)政策在溢價(jià)上是有代表性的，一期開盤旁觀競品是華潤，9.30調(diào)控我們確實(shí)比較惶恐，同時(shí)惶恐的時(shí)候內(nèi)心也有自信在里面，從后來的客戶反饋來說，客戶對(duì)百年住宅，特別是長壽化非常支持，非常感興趣，非常敏感，所以我們這個(gè)項(xiàng)目一期基本上一個(gè)多月就清盤了。一期的溢價(jià)是在單價(jià)上，競品賣6.5萬，我賣7.2萬，二期你想賣高一點(diǎn)，但是政府不讓賣，我們剛開始賣的8.9萬，最后打回去，我們又報(bào)8.5萬，8.2萬，又打回來了，最后定的是7.6萬，這個(gè)溢價(jià)給你帶來的是去化速度，我們這個(gè)項(xiàng)目通過百年住宅、長壽化就整個(gè)凸顯出來了。在這種情況下，我們從開盤到現(xiàn)在已經(jīng)去化了70%，9月底能夠全部清盤，所以溢價(jià)不僅僅是價(jià)值層面，在大家都在行政干預(yù)，同樣的價(jià)格上，你的性能優(yōu)勢帶來了去化速度上的改變。
　　回到會(huì)議內(nèi)容，技術(shù)改變?nèi)司樱瑢?shí)際上通過這個(gè)項(xiàng)目我最深的體會(huì)就是技術(shù)本身肯定會(huì)帶來一些成本上的增長，但是通過這個(gè)項(xiàng)目的操作之后帶來一個(gè)觀點(diǎn)，就是技術(shù)首先是針對(duì)客戶最敏感，最需要的點(diǎn)提供了一個(gè)完整的解決方案，那么這個(gè)技術(shù)是會(huì)帶來價(jià)值的，而當(dāng)這個(gè)技術(shù)給體帶來價(jià)值的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候技術(shù)所產(chǎn)生的相應(yīng)的成本增加實(shí)際上是可以忽略的，至少是放第二位的，可以不用考慮了。當(dāng)這個(gè)技術(shù)和市場需求對(duì)位，產(chǎn)生價(jià)值之后，實(shí)際上這個(gè)技術(shù)就變成了可持續(xù)，可復(fù)制的，那么就是技術(shù)創(chuàng)造價(jià)值，進(jìn)而對(duì)應(yīng)了技術(shù)改變?nèi)司?。謝謝大家！