[克而瑞]2016年開局: 50城成交環(huán)比銳減46%

??離2016年元旦，時間已經(jīng)過去半月有余。在層層政策利好的推動下，開發(fā)商對2016年樓市行情寄予厚望，無不希望今年又有一個好收成。那么實際情況又是怎樣的呢？

??通過對國內(nèi)50個重點城市2016年1月上半月的實際成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，各能級城市商品住宅成交同比均上升，預(yù)示著今年樓市行情將大 概率好于去年。但要看到，一線城市在經(jīng)過去年的強(qiáng)勁釋放后稍顯疲態(tài)，今年樓市的熱點或向二線和三四線重點城市漂移。如果1月上半月是全年趨勢的一個縮影， 那么開發(fā)商應(yīng)該未雨綢繆，及時調(diào)整開發(fā)運營策略。

??50城整體環(huán)比銳減46%，一線城市相對成交走軟幅度大于二線和三四線

??根據(jù)我們對50個重點樣本城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從商品住宅成交面積同比看，2016年1月上半月26個三四線重點城市商品住宅成交面積同比增長28%，漲幅在各線城市中排名第一；其后20個二線城市，漲幅為17%；一線城市成交面積也出現(xiàn)增長，但漲幅較弱，只有9%?，F(xiàn) 象背后，主要3個主因：1)2015年一線城市樓市過于火爆，一定程度上透支了今年的需求，很難再度突飛猛進(jìn)。2)二線城市盡管分化在繼續(xù)，但越來越多的 城市庫存和消化周期開始趨向健康，隨著行情持續(xù)穩(wěn)固，二線城市樓市行情整體向上位移的態(tài)勢已經(jīng)確立，所以同比增幅較快增長。3)我們監(jiān)測的26個三四線重 點城市大多位于東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，因為經(jīng)濟(jì)支撐力強(qiáng)，樓市在快速回暖，典型如溫州，已經(jīng)摘掉風(fēng)險城市帽子，行情開始趨熱。

??需要指出的是，盡管年末和年初都在春節(jié)前，但行情有天壤之別。一般而言，上年末的行情遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于下年初的行情，主因是年末房企要沖業(yè)績，優(yōu)惠力度 大，因此業(yè)績顯著。基于這個原因，我們不做成交面積的環(huán)比分析。盡管如此，這些數(shù)值也有一定的參考價值，比如從成交面積環(huán)比漲幅看，一線和二線降幅均接近 甚至超過50%，三四線降幅較小。

??蘇州、南京等熱點城市溫度延續(xù)，二線壓力城市分化，三四線涌現(xiàn)增長明星

??從具體的城市看，近7成的城市1月上半月成交好于去年同期。大的趨勢主要三個：

??1)景氣城市普遍更暖。典型如蘇州、南京，1月上半月成交面積同比分別上升208%、103%，同比漲幅均 超過一倍。上海、杭州等城市延續(xù)2015年火熱行情，分別暴增90%和53%。由于銷售過旺，很多景氣城市開始供不應(yīng)求，未來房價上漲的動力不容小覷。基 于這個原因，一線中的上海已開始醞釀再度嚴(yán)格調(diào)控以防止房價進(jìn)一步快漲。果真如此，2016年個別景氣城市樓市成交或因嚴(yán)調(diào)控而受抑，全年成交很難再現(xiàn) 2015年的暴漲局面。

??2)二線壓力城市開始明顯分化。行情回暖的城市包括長春、太原、青島，1月上半月成交面積同比分別上升 88%、80%、28%；但也有城市如沈陽，1月上半月成交面積同比大跌75%。值得一提的是，沈陽1月上半月成交面積也是環(huán)比跌幅最大的城市。主因是去 年12月沈陽樓市成交面積在政府大力補(bǔ)貼和房價會房企大幅降價下迎來一輪暴漲；房交會過后樓市成交再度大幅下降。這從側(cè)面說明庫存壓力大的城市并非無藥可救，只要政府拿出更多優(yōu)惠政策、房企付出更多降價誠意，壓力城市的庫存殲滅戰(zhàn)也非難啃的骨頭。

??3)三四線涌現(xiàn)很多潛力股。典型如東莞、淮安商品成交面積同比漲幅均超過250%，清遠(yuǎn)、昆山同比漲幅均超過90%，臺州、汕頭、徐州、煙臺等漲幅均超過30%。這些城市后續(xù)行情能否延續(xù)這一彩頭仍有待觀察，但隨著農(nóng)民工市民化政策出臺，三四線城市將更多承接新增需求，行情回暖應(yīng)該毫無疑問，至于復(fù)蘇的程度有多大，我們且拭目以待！