[克而瑞]緊縮調(diào)控難抑地價(jià)房?jī)r(jià)高熱 四季度仍將維持（上）

??2016年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，“去庫(kù)存”基調(diào)貫穿始終，信貸支持史無(wú)前例的寬松。在此背景下，三季度商品房銷售同比激增、開發(fā)投資增速小幅回升，一、二線城市成交表現(xiàn)好于預(yù)期，部分三四線城市庫(kù)存快速去化、開始走上新一輪增長(zhǎng)；企業(yè)業(yè)績(jī)完成度普遍較高，前8月萬(wàn)科、恒大、碧桂園等更是突破兩千億元；銷售向好帶來(lái)三季度熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，地王數(shù)量持續(xù)激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王。

??與此同時(shí)，房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)隱患，投資投機(jī)需求迅速增加，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆站o”，寬松類政策出臺(tái)頻次明顯下降，收緊類政策升級(jí)和蔓延，所有的熱點(diǎn)一、二線城市都重啟“限貸、限購(gòu)”。但力度都相對(duì)溫和，希求在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對(duì)平衡。

??因城施策的緊縮政策固然會(huì)擠壓或縮小接下來(lái)樓市量?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的空間，但四季度各方面的“支撐”依舊穩(wěn)固，譬如房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)投資“資產(chǎn)荒”、居民財(cái)富保值需求等各種現(xiàn)實(shí)因素沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，可以預(yù)見(jiàn)，各項(xiàng)樓市規(guī)模指標(biāo)仍會(huì)繼續(xù)保持。

??01

??“去庫(kù)存”主基調(diào)不變

??地方緊縮調(diào)控政策占上風(fēng)

??面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，三季度中央把促進(jìn)房地產(chǎn)投資提到了更重要的層面，在地方調(diào)控上，分城施策的主基調(diào)依舊不變，大多數(shù)三、四線城市調(diào)控依舊維持寬松；而地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市則相繼收緊了調(diào)控新政。但與2011、2012年的大幅收緊相比，本輪地方逆向調(diào)控的針對(duì)性更強(qiáng)，對(duì)購(gòu)房需求的限制也留出了更多余地。

??1、中央多次喊話去庫(kù)存，促房地產(chǎn)投資健康發(fā)展

??三季度，中央的房地產(chǎn)政策主基調(diào)依舊是控供應(yīng)增量，去積壓庫(kù)存，并把促進(jìn)房地產(chǎn)投資發(fā)展提到了更為重要的位置，以發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用。具體來(lái)看，7月中旬發(fā)改委明確表態(tài)，當(dāng)前調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫(kù)存；8月初，發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)文要求實(shí)施積極的財(cái)政政策，促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展；9月9日，發(fā)改委再一次表態(tài)要推進(jìn)投融資體制改革，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此外與去庫(kù)存相應(yīng)，三季度房貸依舊維持寬松，最新金融數(shù)據(jù)顯示，8月居民中長(zhǎng)期貸款新增5286億元,同比多增2431億元,占比當(dāng)月新增貸款比重達(dá)到55.7%。為了應(yīng)對(duì)過(guò)快上漲的地價(jià)，7月末證券會(huì)宣布新規(guī)，房企再融資不得用于買地和還貸款。

??2、熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)、蔓延，但收緊力度大多有限

??三季度，為了控制住地價(jià)與房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市行政調(diào)控力度有所加大，城市范圍也出現(xiàn)了擴(kuò)大。如合肥、南京、蘇州相繼“升級(jí)”了調(diào)控力度，做法有提高首付比例、擴(kuò)大限貸范圍（合肥），調(diào)整土地出讓條件（南京、蘇州），其中蘇州市更是再一次宣布“限購(gòu)”，成為2014年末“限購(gòu)令”全面解除以來(lái)，首個(gè)“復(fù)辟”限購(gòu)的城市。

??廈門、武漢、鄭州、杭州在三季度加入了行政調(diào)控的行列，其中武漢將二套房貸款首付全面上調(diào)至4成，提高改善置業(yè)的資金門檻，廈門、杭州則是出臺(tái)了“限購(gòu)令”，意在控制外地投資性需求，鄭州則是出臺(tái)土拍限價(jià)出讓新規(guī)，辦法與南京類似，以期控制住近期土拍價(jià)格的過(guò)快上揚(yáng)。

??但這些調(diào)控新政力度大多有限，如南京二套房首付款上調(diào)比例只有為5%，武漢的二套房首付也只是調(diào)高到了四成，對(duì)以投資客、舊房置換、拆遷為主的改善性需求而言，此類政策影響著實(shí)有限；而在“購(gòu)房落戶”的政策環(huán)境下，蘇州、廈門、杭州對(duì)非本地戶籍的限購(gòu)政策，也只是“一戳即破”的障礙罷了。調(diào)整土地出讓條件、執(zhí)行土拍限價(jià)令本意是為了抑制地價(jià)的過(guò)快上漲，但從9月末的南京土拍來(lái)看，房企競(jìng)價(jià)依舊火熱，大多數(shù)最終土拍成交價(jià)格仍不會(huì)低于前期的“地王”，而南京市所推行的超限價(jià)土地執(zhí)行現(xiàn)售的政策，更有可能導(dǎo)致后市落入供應(yīng)不足、倒逼房?jī)r(jià)進(jìn)一步上行的尷尬境地。

??3、需求側(cè)刺激新政漸稀，僅高庫(kù)存地區(qū)仍持續(xù)推進(jìn)

??在二季度近30省市出臺(tái)全面刺激方案之后，地方調(diào)控多已基本到位，三季度此類新政發(fā)布頻次明顯減少，仍有刺激性政策頒布的省市大多面臨著更為嚴(yán)峻的庫(kù)存壓力考驗(yàn)。沈陽(yáng)、山東、貴州、西藏等省市出臺(tái)了放松類政策，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金使用范圍擴(kuò)大依然是最常見(jiàn)的三類刺激性政策。

??如沈陽(yáng)在一季度的“22條”的基礎(chǔ)之上，于8月1日再度發(fā)布11條補(bǔ)充意見(jiàn)，對(duì)去庫(kù)存可謂“不遺余力”，相應(yīng)重點(diǎn)政策主要有四條，其一，大中專畢業(yè)生使用直系近親公積金賬戶支付首付款條款進(jìn)一步放寬，畢業(yè)年限由5年提升至8年；其二，符合條件的商住或酒店式公寓可調(diào)整為自住型公寓；其三，商業(yè)地產(chǎn)可落戶、也能做“學(xué)區(qū)房”；其四，購(gòu)買自住型公寓可用公積金貸款。而這些政策條款的針對(duì)性，也反映出了當(dāng)下沈陽(yáng)樓市的兩大突出問(wèn)題，一方面是需求導(dǎo)入不足，對(duì)外來(lái)人才的吸引力不強(qiáng)，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存已經(jīng)沉珂難醫(yī)，常見(jiàn)的去化途徑難以恢復(fù)正常的供求關(guān)系。

??4、調(diào)控大方向不變，去庫(kù)存仍是行業(yè)發(fā)展主旋律

??從近期發(fā)改委、國(guó)務(wù)院等部門表態(tài)來(lái)看，去庫(kù)存仍將是四季度市場(chǎng)發(fā)展的主旋律；而在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)大方針之下，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速仍然不容有失，前后端的鋼鐵、水泥、汽車、裝潢、家電等行業(yè)也需要房地產(chǎn)的拉動(dòng)和推動(dòng)；而從已經(jīng)出臺(tái)的收緊政策來(lái)看，地方政府也相對(duì)謹(jǐn)慎，調(diào)控的“分寸感”十分鮮明；再加之寬松類新政多已調(diào)控到位，再進(jìn)一步放松的空間有限。因此我們認(rèn)為，四季度政策面維持現(xiàn)狀的可能性較大，尤其是行業(yè)信貸層面仍將穩(wěn)定趨寬，地方新政出臺(tái)頻次將進(jìn)一步減少，即便個(gè)別城市出現(xiàn)進(jìn)一步收緊，應(yīng)當(dāng)也只是微調(diào)，不會(huì)出現(xiàn)力度上的驟然加大。

??02

??投資、新開工增速連續(xù)下滑

??料全年投資增速5%以內(nèi)

??前8月商品房銷售面積和金額同比增速分別達(dá)25.5%和38.7%，增量集中在東部和中部地區(qū)，但光鮮的行業(yè)銷售并沒(méi)有拉動(dòng)開發(fā)投資和新開工的如期增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積等指標(biāo)同比增速?zèng)_高了連續(xù)4個(gè)月回落，且增幅遠(yuǎn)低于銷售，結(jié)構(gòu)上銷售最火的東部地區(qū)的投資增速甚至小于全國(guó)平均水平。但受土地購(gòu)置面積收窄、房企拿地成本高企等不利因素的影響，四季度的投資開發(fā)和新開工仍不容樂(lè)觀。

??1、開發(fā)投資增速?zèng)_高后連續(xù)3月下滑，8月小幅回升

??1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比1-7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資43076億元，增長(zhǎng)4.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??在沖高連續(xù)下滑3個(gè)月后，8月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速出現(xiàn)小幅回升。主要有三方面利好因素，首先是銷售利好支持，7、8月一、二線樓市成交”淡季不淡”，推動(dòng)企業(yè)投資信心增強(qiáng)、地王頻出；其次去年同期基數(shù)較低，2015年8月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為8051億元，較2015年7月下跌1.23%，這是2010年以來(lái)首次出現(xiàn)的逆周期環(huán)比下跌。

??2、新開工面積增速亦連續(xù)回落，三季度新開工低于全年月均

??1-8月份，房屋新開工面積106834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。　其中，住宅新開工面積73563萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.7%。已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月同比回落。自今年年初，新開工面積增速結(jié)束近一年的負(fù)增長(zhǎng)后，快速回升。單月新開工面積持續(xù)走高，6月達(dá)到自去年10月以來(lái)的最高值，而后7、8月開始回落至12.2%。

??新開工面積增速連續(xù)回落一方面是今年上半年多數(shù)城市土地供應(yīng)同比下降，多數(shù)城市今年土地供應(yīng)完成率不高，新開工量不足，另一方面，熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)的收緊政策和不斷攀高的地價(jià)，讓不少房企放慢開發(fā)進(jìn)程。

??3、投資、新開工繼續(xù)回落為大概率事件，全年投資增速5%以內(nèi)

??從7、8月行業(yè)指標(biāo)走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在四季度再次回落，年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0%-5%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng)，主要基于幾個(gè)方面考量：

??其一，當(dāng)前政策邊際效應(yīng)遞減、成交高增長(zhǎng)難以持續(xù)以及部分熱點(diǎn)一、二線城市相繼出臺(tái)收緊政策，將對(duì)房企資金面和新開工等產(chǎn)生負(fù)面影響；

??其二、“地王”仍集中在少數(shù)城市，并不會(huì)對(duì)占全國(guó)比重較大的三四線城市新開工產(chǎn)生影響，因此也難以對(duì)整體房地產(chǎn)開發(fā)投資起到支撐作用；

??其三，目前多數(shù)熱點(diǎn)城市房企拿地成本高企、“面粉貴過(guò)面包”，銷售前景還有待房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)螺旋式上升，短期內(nèi)加大開發(fā)投資動(dòng)能不足；

??最后，受去年同期可比基數(shù)逐漸趨于正常，基數(shù)效應(yīng)褪去，增速也將持續(xù)回落。

??03

??八成城市三季度成交環(huán)比下滑

??四季度成交謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??在經(jīng)歷二季度成交高峰后，2016年三季度市場(chǎng)處于高位調(diào)整區(qū)間，多數(shù)城市成交環(huán)比下跌，部分出臺(tái)收緊政策的熱點(diǎn)城市環(huán)比跌幅較大，而高庫(kù)存城市也表現(xiàn)不佳，僅有上海、鄭州、長(zhǎng)沙三城環(huán)比上漲。總體而言，市場(chǎng)整體較去年仍有大幅增長(zhǎng)，武漢、杭州、濟(jì)南等城市成交量已經(jīng)超過(guò)去年全年。但房?jī)r(jià)、地價(jià)輪動(dòng)上漲、政策風(fēng)向轉(zhuǎn)緊無(wú)疑加大了市場(chǎng)觀望情緒，在去庫(kù)存與抑制泡沫并舉之下，我們對(duì)四季度市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，預(yù)計(jì)成交量也將以穩(wěn)為主。

??1、三季度成交環(huán)比回落8%,“分化”依舊是二線城市主旋律

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示， 2016年1-9月52個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅合計(jì)成交2.80億平方米，較去年同期增長(zhǎng)顯著，漲幅達(dá)到31%。這也與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品住宅銷售面積的累積增速（24.5%）仍然保持較高水平相一致。若分季度來(lái)看，三季度52城商品住宅成交0.97億平方米，環(huán)比下滑8%，同比上漲19%，多數(shù)城市三季度成交較二季度有所回落。 

??在整體信貸寬松、去庫(kù)存政策不斷落地、以及“地王熱”的帶動(dòng)下，前三季度成交快速增長(zhǎng)也符合市場(chǎng)預(yù)期，例如鄭州、青島、杭州等城市成交量同比增幅均超過(guò)50%以上。但隨著行業(yè)淡季到來(lái)、二季度成交基數(shù)陡增、熱點(diǎn)城市頻出收緊政策、以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的市場(chǎng)觀望情緒加碼，是三季度成交環(huán)比下滑的主因，其中熱點(diǎn)城市如天津、南京等城市成交環(huán)比下滑，廈門跌幅甚至達(dá)到61%。不過(guò)，從三季度-8%的環(huán)比跌幅與19%同比增幅來(lái)看，成交絕對(duì)值仍在高位調(diào)整。尤其是部分熱點(diǎn)城市，三季度市場(chǎng)表現(xiàn)“淡季不淡”，成交量持續(xù)高位運(yùn)行，例如上海、長(zhǎng)沙和鄭州等，其三季度成效同、環(huán)比則均有較大漲幅。

??總體而言，從年初一線城市市場(chǎng)火熱，到上半年二線城市市場(chǎng)熱度輪動(dòng)轉(zhuǎn)換，再到三季度抑制資產(chǎn)泡沫、熱點(diǎn)城市出臺(tái)收緊政策，“分化”至始至終貫穿市場(chǎng)走勢(shì)。尤其是在去庫(kù)存總基調(diào)下，政策面強(qiáng)調(diào)因城施策進(jìn)一步加劇的各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，三季度城市間分化明顯。

??第一，已出臺(tái)收緊政策的熱點(diǎn)城市，成交量大幅下滑，甚至低于一季度。典型的如蘇州、廈門、南京、深圳。特別是蘇州，二季度“限價(jià)令“后成交量萎縮，三季度在出臺(tái)”限購(gòu)、限貸“政策之下，成交同、環(huán)比繼續(xù)下跌28%和7%，前三個(gè)季度成交呈遞減趨勢(shì)。而廈門在限購(gòu)限貸組合拳之下，成交下滑近六成，成交量也幾乎與一季度持平。另外，南京三季度成交量環(huán)比下滑25%，且較一季度也減少7%，與其土地市場(chǎng)火熱呈現(xiàn)相反態(tài)勢(shì)。相較之下，合肥三季度成交量下滑11%，從成交絕對(duì)值來(lái)看，僅比2季度減少了僅50萬(wàn)平方米，幅度相對(duì)較小。值得注意的是，上海是唯一出臺(tái)過(guò)收緊政策城市中成交環(huán)比上漲的城市，主要是“3.25”新政后成交跌至冰點(diǎn)，導(dǎo)致二季度成交量基數(shù)過(guò)低所致。

??第二，部分城市成交量再上臺(tái)階，并在三季度末出臺(tái)收緊政策。例如武漢、杭州、青島、濟(jì)南等城市前9月成交量已經(jīng)較去年同期有超過(guò)50%的漲幅，其中武漢、杭州、濟(jì)南等成交量已經(jīng)超過(guò)去年全年成交，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。這其中，武漢、杭州因土地火熱、房?jī)r(jià)漲幅快，均在三季度末出臺(tái)“限貸”和“限購(gòu)”政策，維穩(wěn)市場(chǎng)發(fā)展，而青島、濟(jì)南并未有實(shí)質(zhì)性收緊政策出臺(tái)，不排除四季度會(huì)有新調(diào)控政策“跟風(fēng)”。

??第三，二線城市熱點(diǎn)輪動(dòng)，鄭州、長(zhǎng)沙異軍突起、青島、濟(jì)南成交繼續(xù)高位運(yùn)行。在二線城市三季度成交環(huán)比普遍下滑之下，長(zhǎng)沙、鄭州兩個(gè)城市成交則繼續(xù)高歌猛進(jìn)，青島、濟(jì)南也基本與上季度持平或者下滑幅度較小。其中鄭州、長(zhǎng)沙表現(xiàn)更為亮眼，是二線城市中少數(shù)環(huán)比皆上漲的城市，漲幅分別為22%和24%，從季度來(lái)看，成交量也呈現(xiàn)階梯上漲趨勢(shì)。另外，兩者成交火熱的原因也頗為相似，首先都是受到二線市場(chǎng)熱度的傳導(dǎo)，其次都是投資性需求驅(qū)動(dòng)，長(zhǎng)沙是由于價(jià)格洼地，且處于于長(zhǎng)三角和珠三角交匯的重貼位置，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Υ?，鄭州則是地王頻出，帶動(dòng)投資客涌入。

??第四，高庫(kù)存城市后勁不足，三季度回落幅度普遍較大。從西安、長(zhǎng)春、天津等高庫(kù)存城市來(lái)看，三季度成交明顯回落。其中西安同、環(huán)比均下跌近3成，前三個(gè)季度整體成交1000萬(wàn)平方米，基本與去年同期持平，與多數(shù)城市整體成交同比大幅增長(zhǎng)相比，西安市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。另外，值得注意的是，上半年較為火熱的天津，三季度成交下滑19%，跌幅顯著，不過(guò)整體來(lái)看，盡管市場(chǎng)熱度有所衰退，但同比仍上漲近5成，庫(kù)存壓力有明顯的的改善。

??第五，三四線整體低迷，無(wú)錫、惠州成交回落，東莞環(huán)比上漲。三四線城市整體成交量環(huán)比下跌4%，其中接近6成城市三季度成交量環(huán)比下跌，無(wú)錫、惠州等城市跌幅均在10%以上，而東莞則由于深圳的溢出效應(yīng)，三季度成交上漲11%。

??2、調(diào)控疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn),四季度樓市成交謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??三季度行業(yè)處于傳統(tǒng)淡季，在熱點(diǎn)城市政策收緊、城市供應(yīng)不足以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之下，大多數(shù)城市成交開始環(huán)比下滑。而熱點(diǎn)城市傳遞出的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變以及此前政策的“疊加效應(yīng)”不容小覷，因此，我們對(duì)四季度市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，去庫(kù)存和抑制資產(chǎn)泡沫之下，更多城市將進(jìn)入調(diào)整期，月度市場(chǎng)走勢(shì)也將出現(xiàn)反復(fù)，四季度再次大幅增長(zhǎng)的可能性不高。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市中廣州強(qiáng)勢(shì)，北京平穩(wěn)、滬、深仍將低位運(yùn)行。作為一線城市，廣州政策面無(wú)較大動(dòng)作，且房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不及其京滬深，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度不高，未來(lái)成交量高位運(yùn)行概率較大；而深圳成交量將低位運(yùn)行，市場(chǎng)呈現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”；上海在經(jīng)歷一季度和三季度的成交高峰后，四季度回落為大概率事件。

??二線城市分化局面進(jìn)一步加劇，熱點(diǎn)城市面臨調(diào)整壓力。前三個(gè)季度，典型熱點(diǎn)城市幾乎都出臺(tái)過(guò)收緊政策，從力度上看，武漢、合肥、杭州等力度較為羸弱，在四季度政策不加碼之下，成交量將保持平穩(wěn)，而南京在月末已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策，成交量或進(jìn)一步走低。另外，廈門、蘇州市場(chǎng)受政策影響較大，成交量將持續(xù)低位運(yùn)行。次熱點(diǎn)城市例如濟(jì)南、青島等，市場(chǎng)熱度不輸合肥、南京，在政策風(fēng)向偏緊之下，這些城市一旦出臺(tái)調(diào)控新政，前期市場(chǎng)熱度難以持續(xù)。另外，高庫(kù)存城市仍會(huì)陸續(xù)有城市發(fā)布需求側(cè)刺激新政，但受效應(yīng)遞減效應(yīng)影響，難以真正推升市場(chǎng)熱度。

??三四線城市在本輪行情中后續(xù)動(dòng)能不足，一方面是前期需求的過(guò)度透支，另一方面，在居住需求得到滿足之下，投資性需求更傾向于房?jī)r(jià)漲幅較快的二線城市，因此，成交量不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，年底返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⒊蔀槿木€去庫(kù)存的“窗口期”。值得注意的是，東莞、無(wú)錫兩個(gè)城市四季度或?qū)⒂瓉?lái)一波成交高峰期，主要是這兩個(gè)城市三季度末地王頻出帶動(dòng)市場(chǎng)熱度，以及從統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，其房?jī)r(jià)漲幅均較快，將吸引大量投資性群體進(jìn)入。 

??《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前三季度總結(jié)與展望》完整目錄

??一、“去庫(kù)存”主基調(diào)不變，地方緊縮調(diào)控政策占上風(fēng)

??1、中央多次喊話去庫(kù)存，促房地產(chǎn)投資健康發(fā)展

??2、熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)、蔓延，但收緊力度大多有限

??3、需求側(cè)刺激新政漸稀，僅高庫(kù)存地區(qū)仍持續(xù)推進(jìn)

??4、調(diào)控大方向不變，去庫(kù)存仍是行業(yè)發(fā)展主旋律

??二、投資、新開工增速連續(xù)下滑，料全年投資增速5%以內(nèi)

??1、開發(fā)投資增速?zèng)_高后連續(xù)3月下滑，8月小幅回升

??2、新開工面積增速亦連續(xù)回落，三季度新開工低于全年月均

??3、投資、新開工繼續(xù)回落為大概率事件，全年投資增速5%以內(nèi)

??三、八成城市三季度成交環(huán)比下滑，四季度成交謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??1、三季度成交環(huán)比回落8%,“分化”依舊是二線城市主旋律

??2、調(diào)控疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn),四季度樓市成交謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??四、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅輪動(dòng)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)飆升致豪宅井噴

??1、中住288房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)正增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高

??2、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅輪動(dòng)，一線輻射效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)

??3、北上深仍為豪宅成交聚集地，南京、杭州、廣州異軍突起

??4、價(jià)格底部支撐依舊穩(wěn)固，四季度房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上行

??五、重點(diǎn)城市庫(kù)存持續(xù)走低，四季度整體庫(kù)存繼續(xù)下探

??1、多數(shù)城市庫(kù)存持續(xù)走低，市場(chǎng)集中分化依舊顯著

??2、熱點(diǎn)城市成交繼續(xù)放量，四季度庫(kù)存進(jìn)一步下探

??六、前三季創(chuàng)246宗地王、地價(jià)漲85%，四季度仍將高熱

??1、土地市場(chǎng)盡顯量跌價(jià)升格局，溢價(jià)率持續(xù)高位運(yùn)行

??2、二線城市仍是成交主力，合肥土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈

??3、地王數(shù)量持續(xù)增多，前三季度誕生246宗“地王”

??4、四季度土地市場(chǎng)將持續(xù)高熱，地王數(shù)量猶在高位

??七、熱點(diǎn)城市改善項(xiàng)目持續(xù)火爆，恒大、碧桂園全國(guó)讓利促銷

??1、三季度市場(chǎng)熱度持續(xù)，熱點(diǎn)城市中高端改善類項(xiàng)目需求不減

??2、房企總體折扣力度有所減弱，網(wǎng)紅、新穎話題為項(xiàng)目營(yíng)銷媒介

??八、房企業(yè)績(jī)完成度普遍較高，萬(wàn)科、恒大、碧桂園破兩千億

??1、5家房企前八月業(yè)績(jī)同比翻番，目標(biāo)完成率普遍較高

??2、萬(wàn)科、恒大突破兩千億，碧桂園增長(zhǎng)顯著

??九、房企拿地金額大幅上升，央企勢(shì)頭不減、民企持續(xù)發(fā)力

??1、房企拿地態(tài)度積極，“地王之火”由一二線“燎原”至部分三四線

??2、央企重金拿地勢(shì)頭不減，融創(chuàng)“買買買”成為“地王收割機(jī)”