[克而瑞]龍湖進(jìn)軍聯(lián)合辦公 是“一展身手”還是“前途未卜”？

??11月15日，龍湖地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)版塊中的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”于北京長楹天街正式開業(yè)亮相。龍湖集團副總裁、北京龍湖總經(jīng)理宋海林，以及龍湖集團副總裁兼創(chuàng)新事業(yè)部總經(jīng)理韓石都紛紛出現(xiàn)在開業(yè)儀式現(xiàn)場。在現(xiàn)場，韓石還表示在12月份還將在上海虹橋天街布局第二個聯(lián)合辦公場所，此外成都將成為第三個布局點。此次龍湖大舉進(jìn)軍聯(lián)合辦公領(lǐng)域，究竟有何利可圖呢？

??需求與政策驅(qū)動，房企順勢而為進(jìn)軍聯(lián)合辦公

??從2014年開始，國務(wù)院總理李克強曾多次呼吁推動“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，通過簡政放權(quán)、減免小微企業(yè)稅費等政策成功調(diào)動了大眾的創(chuàng)業(yè)熱情。聯(lián)合辦公相比傳統(tǒng)辦公在很多方面具有優(yōu)勢，如租賃更便宜，空間更節(jié)省，形式更為靈活等特點，受到了不少創(chuàng)業(yè)企業(yè)、其他小微企業(yè)的親睞。從房企角度來看，充分挖掘這部分需求，打造聯(lián)合辦公空間盤活存量資產(chǎn)也是一條新的道路。此外，今年2月，國務(wù)院還頒布了《關(guān)于加快眾創(chuàng)空間發(fā)展服務(wù)實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，明確表示了支持眾創(chuàng)空間發(fā)展，推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策措施。

??面對這一趨勢，近年來不少房企開始進(jìn)軍聯(lián)合辦公空間。SOHO中國于去年2月就將方向?qū)?zhǔn)了聯(lián)合辦公市場，推出了轉(zhuǎn)型主力產(chǎn)品—SOHO3Q。之后許多大型房企陸續(xù)跟進(jìn)。例如萬科在廣州推出的萬科云工坊、遠(yuǎn)洋集團的OK SPACE商務(wù)中心等等。龍湖選擇此時布局聯(lián)合辦公領(lǐng)域，也可謂是審時度勢、順應(yīng)形勢。

??依托龍湖商業(yè)優(yōu)勢，為聯(lián)合辦公“保駕護航”

??龍湖之所以選擇聯(lián)合辦公，除去需求及政策的扶持，與其商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢也是密切相關(guān)。通過其多年積攢的商業(yè)資源，從而為“一展空間”的運營提供有力保障。

??龍湖地產(chǎn)從2011年，便開始了以“優(yōu)土儲、強運營、控成本、持商業(yè)、精團隊”為重點的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，龍湖商業(yè)也進(jìn)入到了快速發(fā)展階段。截止2016年上半年，龍湖物業(yè)投資的整體出租率已達(dá)到了96%，物業(yè)投資收入則達(dá)到了8.8億元，同比增長33.9%。截止今年上半年龍湖已擁有了18個商業(yè)項目，其中有8個為天街項目。這些商業(yè)項目為龍湖積攢了大量的客戶資源。以北京長楹天街為例，其日均擁有超過8萬人的客流量、200多個國際時尚品牌及130多家風(fēng)情美味餐廳，而“一展空間”的前店后辦公的模式則完全可以依托這些現(xiàn)有資源，開拓新市場，為龍湖提供額外的租金收入來源。

??此外，由于聯(lián)合辦公空間對地段的選擇要求比較高，通常繁華地段的辦公空間會更受歡迎。而相比其他房企，龍湖目前在其運營的18個商業(yè)項目以及未來將會推出的7個項目中，大多數(shù)的項目都位于全國一二線城市中的優(yōu)質(zhì)地塊。以“一展空間”將要入駐的上海虹橋天街為例，項目位于大虹橋核心板塊，是國家級戰(zhàn)略中的重點規(guī)劃區(qū)域，通過依托周邊商業(yè)區(qū)及虹橋綜合交通樞紐的巨大客流量，這也為“一展空間”的出租率帶來了有力的保證。

　　不僅是聯(lián)合辦公，打造商住辦的優(yōu)質(zhì)生態(tài)圈

　　“一展空間”作為一種全新業(yè)態(tài)，通過“前店后辦公的形式”將商業(yè)和聯(lián)合辦公兩種業(yè)態(tài)聯(lián)系到了一起，在依靠商業(yè)綜合體客戶資源的同時，也為其中的商戶和入駐企業(yè)提供了便捷、專業(yè)的辦公場地、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品展示及特有的推廣渠道?！耙徽箍臻g”的出現(xiàn)讓原有綜合體的空間利用更加有效，增加出租率的同時也讓客戶群更加穩(wěn)定，從而產(chǎn)生更穩(wěn)定的收益。其與龍湖的綜合體之間是一種互依互補，互利互惠的關(guān)系。

　　除了聯(lián)合辦公領(lǐng)域，龍湖還將嘗試長租公寓領(lǐng)域，即龍湖“冠寓”。今年8月17日的業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團董事長吳亞軍曾表示將計劃在三年內(nèi)實現(xiàn)長租公寓300處、聯(lián)合辦公20個的布局目標(biāo)。而近期“冠寓”與重慶龍湖新壹城也達(dá)成戰(zhàn)略合作，將正式入駐龍湖新壹城。

　　據(jù)了解，明年一展空間和冠寓都將進(jìn)入成都時代天街，通過將“一展空間”與長租公寓“冠寓”相結(jié)合，從商業(yè)到聯(lián)合辦公，從聯(lián)合辦公再到居家服務(wù)，達(dá)到辦公、居住、消費的一體化。打造商辦住緊密結(jié)合的商業(yè)綜合體生態(tài)圈，或許將成為龍湖商業(yè)未來發(fā)展的重要方向之一。

　　機遇與危機并存，仍需時間摸索考量

　　雖然聯(lián)合辦公市場存在不少機會，但是目前聯(lián)合辦公在中國仍是一個較新的行業(yè)，然而短期內(nèi)卻涌現(xiàn)了大量的聯(lián)合辦公項目，僅在北京和上海就有超過500處聯(lián)合辦公空間。隨著聯(lián)合辦公空間的不斷涌現(xiàn)，未來也勢必會遇到越來越激烈的競爭。

　　其次，聯(lián)合辦公也有一些自身的限制。由于聯(lián)合辦公空間中的租客需要分享共同的辦公空間，且同時租客也可能來自不同的各個公司，這在一定程度上也限制了客戶群的范圍。目前選擇該類辦公空間的客戶群主要為相對高端的個人創(chuàng)業(yè)者或?qū)Τ杀据^為關(guān)注的中小型企業(yè)。這一人群在辦公租客全體中僅為一小部分，且企業(yè)波動有時候會比較大，因而如何保證聯(lián)合辦公空間的出租率是一大問題。

　　對于龍湖而言，聯(lián)合辦公仍舊是一個較新的領(lǐng)域，還需很長的一段時間來摸索和考量。正如龍湖副總宋海林曾提到：“一展空間對北京公司來說，并不是未來5年內(nèi)可看見的利潤貢獻(xiàn)者?！?/p>