上海4月租房報告：租賃消費(fèi)升級 租金漲幅擴(kuò)大

??2019年4月，上海房產(chǎn)之窗房屋租賃指數(shù)為1943點，比上月上升7點，環(huán)比上漲0.36%，漲幅擴(kuò)大0.04個百分點，環(huán)比上漲連續(xù)十個月；4月，房屋租賃指數(shù)同比上漲2.05%，同比上漲連續(xù)五個月。

??4月，上海房屋租賃市場繼上月進(jìn)入季節(jié)性租賃高峰后，旺盛需求不減，租賃消費(fèi)升級，呈現(xiàn)量穩(wěn)價升的態(tài)勢。

??4月的市場表現(xiàn)：一、房屋租賃指數(shù)突破歷史高位，達(dá)到1943點。之前的高位記錄是2017年3月的1939點。這也是自2018年7月起，租賃指數(shù)告別環(huán)比九連跌后，連續(xù)第十個月環(huán)比上漲，且三個月來環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

??二、需求結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)變化，換租需求上升。隨著外省市人口集中流入減速，新租需求略有減少；而中低端市場的剛性、改善需求尤其是換工、搬遷等導(dǎo)致的換租需求上升，成為本輪租房的關(guān)注點。其中包括租客或改變居住區(qū)域環(huán)境、或追求居住品質(zhì)喜好等產(chǎn)生的換租需求，據(jù)調(diào)查，不少案例并非是調(diào)整面積或戶型。高端市場則表現(xiàn)為需求增速，租金止跌反漲并連漲兩個月，其中年輕家庭釋放的品質(zhì)租賃需求尤為明顯。

??三、由于市場升溫，拉升了區(qū)域內(nèi)租金底價水平。掛牌價上漲成為普遍現(xiàn)象，表現(xiàn)為，成交趨旺，致使多數(shù)板塊底價房源快速減少，從而拉升了區(qū)域內(nèi)租金底價水平。房東強(qiáng)勢，議價減少，大眾歡迎的有效房源成為緊俏。從戶型看，中小戶型需求量大，租金漲勢亦然，這與當(dāng)前租房人口類型包括家庭，以1-3人的租房結(jié)構(gòu)有關(guān)。

??四、中心城區(qū)租客新增總量下降，新興城區(qū)上升。新興城區(qū)部分區(qū)域正呈現(xiàn)出需求密集特征，接近中心城區(qū)。尤其是交通及規(guī)劃日臻完善的近郊越來越吸引人群，相對低的租金水平引發(fā)租客的集聚效應(yīng)。而中心城區(qū)表現(xiàn)為起租門檻較高，房源較少使得租金漲幅依然高于新興城區(qū)。

??五、部分非商品房小區(qū)反向走勢，租金漲幅后來居上。以整租房源為例，臨近軌交、CBD、園區(qū)的老工房（售后公房）、動遷配套房，由于之前底價低，租金漲幅5%左右，高于商品房小區(qū)2%-3%的漲幅。 

??六、長租公寓頭部企業(yè)規(guī)模仍在加速擴(kuò)張。業(yè)務(wù)攬客手段采取首月免租、分期付、減免服務(wù)費(fèi)等方式，目標(biāo)客群多為經(jīng)濟(jì)承受力較弱的租客。集中或分散式長租房源的擴(kuò)張，對自然人出租份額，以及對區(qū)域市場結(jié)構(gòu)等造成影響，推升板塊熱度及成交。此情況多出現(xiàn)在新興城區(qū)近郊的新建動遷大居板塊。

??4月22日，上海市房管局局長胡廣杰做客“2019上海民生訪談”節(jié)目時表示，上海的住房發(fā)展處于“房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵期”“居住困難矛盾的轉(zhuǎn)換期”和“住房租賃體系的構(gòu)建期”。上海將有效增加租賃住房供應(yīng)量、加快完善相關(guān)法律制度、公共服務(wù)以及權(quán)益保障，既保障出租人的權(quán)益，又保障承租人的權(quán)益，改變以往“售賣一條腿長，租賃一條腿短”的局面。

??高端市場快速升溫

??4月，高端市場租賃指數(shù)上漲0.23%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.19個百分點。其中，一室上漲0.25%，二室上漲0.20%，三室上漲0.22%。

??除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個高端房源板塊全部上漲。高端市場租金在上月止跌反轉(zhuǎn)后，本月需求延續(xù)上升，租金漲幅隨之?dāng)U大，戶型間租金走勢表現(xiàn)一致，呈現(xiàn)全面上漲之勢。從所統(tǒng)計的板塊走勢看，本月高端市場熱點有二：其一，黃浦江沿線板塊需求旺盛，租金上漲明顯，如黃浦濱江、虹口北外灘、陸家嘴板塊，租金分別上漲0.43%、0.33%、0.32%，濱江沿線板塊熱租為商務(wù)租賃、享受型需求升溫所推動。其中，黃浦濱江、虹口北外灘板塊家庭客為主，偏好大戶型租借，上述二板塊一室戶型租金分別上漲0.35%、0.24%，平均租金為12562元、12269元；二室戶型租金漲幅為0.47%、0.29%，平均租金為14760元、14669元；三室戶型租金漲幅為0.48%、0.45%，平均租金為19028元、18562元。陸家嘴板塊則是小戶型單人商務(wù)居住需求旺盛，一室戶型租金漲幅遠(yuǎn)大于二、三室戶型，一室戶型租金上漲0.85%，平均租金為11996元；二室戶型、三室戶型租金分別為上漲0.11%、持平，平均租金為17144元、21634元。其二，新興城區(qū)一些板塊成交案例中，家庭型改善租房需求凸現(xiàn)，對小區(qū)環(huán)境及裝修品質(zhì)最為關(guān)切，可接受租金彈性較大，推動行情。如浦東三林、浦東唐鎮(zhèn)、閔行龍柏金匯，租金分別上漲0.36%、0.35%、0.32%，區(qū)別于以往企業(yè)主、高薪人群的外板塊流入性租賃需求，家庭型租客中以租養(yǎng)租、暫緩置換的情況較多，且往往簽訂2-3年的中期租約。究其由，年輕化家庭類租客比例上升，推動品質(zhì)化租賃需求釋放，資金暫不足以支持置業(yè)或置換，又有急迫的改善愿望，不滿足于租借老舊小區(qū)、普裝以下房源。由此，新興城區(qū)的高端市場需求冷淡局面有變，成交出現(xiàn)升溫。

??中端凸現(xiàn)消費(fèi)升級

??4月，中端市場租賃指數(shù)上漲0.30%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.05個百分點。其中，二室上漲0.31%，三室上漲0.29%。

??所監(jiān)測的全部16個行政區(qū)租金全部上漲?？偣?0個板塊中，83個上漲，7個下跌。中心城區(qū)租金漲幅領(lǐng)先，浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)、靜安、徐匯、黃浦分別上漲0.42%、0.38%、0.37%、0.37%。新興城區(qū)如寶山、浦東內(nèi)環(huán)外、閔行、青浦，租金分別上漲0.24%、0.21%、0.21%、0.18%。中端市場消費(fèi)升級凸現(xiàn)，整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價升的走勢。從全市中端板塊看，中心城區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)漲幅領(lǐng)先，中央商務(wù)區(qū)及周邊板塊成交火熱，如徐匯淮海西路、黃浦淮海中路、浦東陸家嘴、靜安南京西路，租金分別上漲0.69%、0.54%、0.54%、0.52%。其中二室戶型平均租金為7579元、7614元、7427元、8527元；三室戶型平均租金為10260元、11340元、10627元、12150元。調(diào)查顯示，中端市場除傳統(tǒng)剛需、改善外，一個顯著特點是同面積、同戶型換租案例增多，面積改變讓位于品質(zhì)改變。而在城市副中心、新興商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，租金漲幅同樣明顯，如浦東花木、閔行七寶、浦東張江、普陀真如，租金分別上漲0.49%、0.38%、0.37%、0.32%，其中二室戶型平均租金為6619元、5856元、6506元、5955元；三室戶型平均租金為8447元、7572元、8380元、8796元。綜上表明，跳槽帶動的換租需求仍在釋放，而搬遷換租需求的疊加推升了行情，享受型需求成為動力。與此同時，具有較高收入水平的白領(lǐng)及創(chuàng)業(yè)者，對居住位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)等條件敏感度高，部分租客未覓到滿意的個人房東出租房源，轉(zhuǎn)而求租價格更高的長租公寓（集中或分散）。在下跌板塊中，如浦東外高橋、閔行春申、青浦徐涇租金分別下跌0.10%、0.06%、0.02%。調(diào)查顯示，這些位于外環(huán)以外的板塊，除去本地工作的租客外，外板塊流入的改善型、品質(zhì)型租客少，需求不足導(dǎo)致成交平淡。

??低端市場需求強(qiáng)勁

??4月，低端市場租賃指數(shù)環(huán)比上漲0.47%，漲幅環(huán)比縮小0.02個百分點。其中，一室上漲0.46%，二室上漲0.47%。

??所監(jiān)測全部16個行政區(qū)總共114個板塊中，107個租金上漲、2個持平、5個下跌。4月，低端市場板塊租金由上月全面上漲出現(xiàn)部分小波動，合乎市場邏輯。中心城區(qū)漲幅領(lǐng)先，如浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)、黃浦、長寧、靜安、徐匯，租金分別上漲0.61%、0.59%、0.56%、0.55%、0.53%；新興城區(qū)如浦東內(nèi)環(huán)外、寶山、閔行，租金分別上漲0.50%、0.46%、0.38%；含有較多遠(yuǎn)郊板塊的奉賢、崇明、金山，租金分別上漲0.34%、0.19%、0.14%。從板塊統(tǒng)計看，中心城區(qū)一些板塊租金漲幅領(lǐng)先，如浦東花木、楊浦控江路、長寧中山公園、靜安閘北公園，租金分別上漲0.97%、0.88%、0.88%、0.79%。其中一室戶型平均租金為3912元、3710元、3924元、3652元；二室戶型平均租金為5276元、5087元、5578元、5355元。中心城區(qū)租賃需求集中在軌交完善或多軌交覆蓋、距中央商務(wù)區(qū)半小時內(nèi)的板塊，其中5000元左右的合租房源最受歡迎。調(diào)查顯示，盡管是低端市場，但租客年輕好變，快速流動導(dǎo)致?lián)Q租需求擴(kuò)大，這與工作調(diào)動帶來換租關(guān)聯(lián)不大，更多的是學(xué)友親朋間的聚合效應(yīng)，以及臨近大學(xué)、商業(yè)綜合體等方便學(xué)習(xí)、生活的需求。在新興城區(qū)，浦東航頭、松江城區(qū)、青浦新城、寶山顧村租金分別上漲0.73%、0.70%、0.67%、0.52%，其中一室戶型平均租金為2419元、2353元、2215元、2425元；二室戶型平均租金為2959元、3041元、2732元、3067元。調(diào)查顯示，上述四板塊內(nèi)租客由新入滬人員為主，多為工作年限短、收入水平較低者，人均租金成本1500元以內(nèi)的房源備受歡迎，在此價位段，由于需求龐大，也成為各類長租公寓布局重點。而在一些經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)板塊的公寓樓，租客則以多人合租、分割單間租賃為主，整租行情不旺。如青浦趙巷、松江莘閔租金分別下跌0.10%、0.07%。綜上，本輪低端市場需求特點為，中心城區(qū)量穩(wěn)價升，新興城區(qū)換租需求替代了新租需求。

??上海房產(chǎn)之窗房屋租賃指數(shù)報告指出，4月租賃市場的變化，源于各類換租表現(xiàn)活躍，成為市場主力；新租需求因人口流入減速而有所放緩?？傮w來看，市場顯現(xiàn)季節(jié)性熱租，享受型需求上升。三個分市場的走勢：低端市場需求最大，仍為租金領(lǐng)漲區(qū)域；中端市場在改善需求帶動下，品質(zhì)租房擴(kuò)大，成為消費(fèi)升級的主區(qū)域；高端市場需求加快釋放，租金漲幅環(huán)比擴(kuò)大最為明顯。從區(qū)域位置看，新興城區(qū)成交量要大于中心城區(qū)，出現(xiàn)城區(qū)間互相滲透換租的眾多案例，而且新興城區(qū)的不少非商品房小區(qū)出現(xiàn)租金漲幅超過商品房小區(qū)。

??當(dāng)前，政府部門政策以解決新市民居住為主要出發(fā)點，補(bǔ)齊租賃市場短板，解決痛點。除機(jī)構(gòu)經(jīng)營出租外，自然人出租依然是供應(yīng)主體，租賃市場存在長尾效應(yīng)。根據(jù)以往規(guī)律,5月交易或由增速轉(zhuǎn)向平緩，需求減少下租金走勢值得關(guān)注。