[易居研究院]三季度50城租金止跌上漲，租金收益率企穩(wěn)回升

??報(bào)告摘要

??1，三季度,50城租金收益率為2.4%,環(huán)比增長(zhǎng)0.2%,同比下降7%。三季度,50城租金由跌轉(zhuǎn)漲,環(huán)比上漲1%:租金收益率為2018年二季度后首次由降轉(zhuǎn)增。三季度,50城租金結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)季度的下跌且租金收益率企穩(wěn), 表明租房市場(chǎng)狀況有所好轉(zhuǎn)。隨者政策的收緊,三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了上半年較火熱的狀態(tài),市場(chǎng)回歸理性,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)降溫,租金收益率有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。

??2，三季度,一線城市和二線城市租金收益率均有所增長(zhǎng),而二線城市租金收益率則繼續(xù)下降, 主要原因是三季度二線城市租金基本保持穩(wěn)定,而房?jī)r(jià)有所上漲。從具體城市上看,南京,杭州和武漢等地租金收益率環(huán)比跌幅最大,分別為7%,7%和6%,這幾個(gè)城市均為熱點(diǎn)二線城市,租金下跌明顯但房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。熱點(diǎn)二線城市租金的下跌和其上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱從而擠壓居民真實(shí)消費(fèi)能力有一定的關(guān)系。

??房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價(jià)值的比值。租金收益率是衡量房產(chǎn)投資收益的重要指標(biāo)之一。商品具有使用價(jià)值和價(jià)值，使用價(jià)值決定價(jià)值，價(jià)格反映價(jià)值，但有時(shí)候價(jià)格會(huì)偏離價(jià)值中樞，比如房?jī)r(jià)在某些時(shí)間會(huì)過高，出現(xiàn)泡沫。租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場(chǎng)的真是需求。因此可以通過租金收益率來反映房租與房?jī)r(jià)的偏離度。

??一、50 城租金收益率概況

??2019 年三季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50 個(gè)典型城市租金收益率為 2.4%，環(huán)比增長(zhǎng) 0.2%，同比下降 7%。三季度，50 城租金由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲 1%；租金收益率為 2018 年二季度后首次由降轉(zhuǎn)增。租金收益率同比下降是因?yàn)槿径确績(jī)r(jià)同比上漲 4%，而租金同比下跌 3%，租金上漲速度遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲速度。三季度，50 城租金結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)季度的下跌且租金收益率企穩(wěn)，表明租房市場(chǎng)狀況有所好轉(zhuǎn)。

??回顧歷史，2017 年三季度至今，租金收益率持續(xù)震蕩下降，但下降幅度相比 2016年二季度至 2017 年三季度已經(jīng)大幅減緩。這主要是因?yàn)?2017 年三季度前房?jī)r(jià)大幅上漲，租金收益率快速降低，而 2017 年三季度后房?jī)r(jià)漲幅開始震蕩收窄。2018 年經(jīng)濟(jì)增速下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致租房需求減小，而同時(shí)樓市持續(xù)繁榮，部分城市租賃住房供應(yīng)量較大，但收入沒有增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

??房租相比房?jī)r(jià)能夠較好地剔除其他因素來衡量一個(gè)城市真實(shí)理性的住房需求情況，2019 年上半年房租連續(xù)兩個(gè)季度下跌，其中三線城市房租下跌最明顯。對(duì)比房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房租的提前下跌一方面從需求上看，可能意味著租客的真實(shí)需求或者真實(shí)消費(fèi)能力由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，以及房?jī)r(jià)快速上漲導(dǎo)致的租金過快上漲的擠壓而下降。此外， 勞動(dòng)力人口從 2013 年以來的持續(xù)減少也或也是導(dǎo)致長(zhǎng)期需求下降的原因之一；另一方面從供給上看，本輪房地產(chǎn)大牛市消化了大量住房庫(kù)存，其中有相當(dāng)一部分是投資持有并可以成為租房供給來源。此外，近兩年來，政府支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展，有相當(dāng)數(shù)量的租賃住房供給進(jìn)入市場(chǎng)，同樣增加了供給。因此，需求的相對(duì)下滑以及供給的增加或?qū)е铝?2019 年上半年租金的持續(xù)下跌。

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