[普華永道] 社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)“戰(zhàn)疫”之下的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

??2020年年初突發(fā)的新型冠狀病毒疫情打亂了原本熱鬧的傳統(tǒng)春節(jié)，為了防止傳染病的擴(kuò)散，各地政府相繼出臺(tái)人口流動(dòng)管控政策，以防止疫情在春節(jié)的人口移動(dòng)和鄰里相聚之中進(jìn)一步惡化。老百姓的日常生活受到影響，平時(shí)為居民提供日常服務(wù)的物業(yè)管理公司在社區(qū)防疫工作和日常居民生活中扮演著關(guān)鍵角色。

??根據(jù)普華永道思略特地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)觀察，物業(yè)行業(yè)受疫情影響在短期內(nèi)將面臨一定的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在人員成本的上升以及服務(wù)需求的變化。然而長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，品質(zhì)物業(yè)公司將迎來(lái)規(guī)?；?、專業(yè)化、平臺(tái)化等結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，利于頭部企業(yè)發(fā)展并推動(dòng)整體行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

??本文將從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析疫情造成的短期挑戰(zhàn)和應(yīng)對(duì)舉措，以及長(zhǎng)期對(duì)于整體行業(yè)的影響和企業(yè)的應(yīng)對(duì)方案，希望對(duì)于社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)整體產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)者有所啟發(fā)和借鑒。

??行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大，成長(zhǎng)性高：中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從1981年第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)的成立開始，近年來(lái)行業(yè)已逐漸從探索期的單一經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入與管理面積不斷增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2025年中國(guó)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.5萬(wàn)億元人民幣（見圖1），在管面積超450億平方米。

??行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分散：物業(yè)管理企業(yè)登記數(shù)量自2012年的7.1萬(wàn)間增長(zhǎng)至2018年12.7萬(wàn)間，進(jìn)入玩家眾多。行業(yè)集中度雖逐步提升，然而整體仍呈現(xiàn)分散狀態(tài)。截至2018年，行業(yè)排名前10的物業(yè)管理公司在管面積加總占行業(yè)整體比例僅為11.4%

??行業(yè)抗周期性強(qiáng)：物業(yè)服務(wù)公司本身不持有物業(yè)的輕資產(chǎn)模式，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率偏低，且每月固定收費(fèi)的商業(yè)模式具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)與現(xiàn)金牛屬性賦予了物業(yè)管理行業(yè)較強(qiáng)的抗周期性。

??資本市場(chǎng)認(rèn)可度高：由于物業(yè)管理行業(yè)具有穩(wěn)健現(xiàn)金流、高成長(zhǎng)性以及易于嵌入增值服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)充分認(rèn)可，規(guī)模企業(yè)受到青睞。

??行業(yè)盈利模式

??物業(yè)管理行業(yè)的主營(yíng)收入分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù)。其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的客戶按照物業(yè)交割前后分別是開發(fā)商以及業(yè)主，具體業(yè)務(wù)包括物業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和綜合服務(wù)等等，一般按照物業(yè)面積收取固定的物業(yè)管理費(fèi)。增值服務(wù)則區(qū)分為業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)一般圍繞住戶的房屋、車、空間和人四個(gè)維度，提供家具生活服務(wù)、停車管理租賃等。非業(yè)主增值服務(wù)則是面向于開發(fā)商和其他物業(yè)管理服務(wù)商。提供案場(chǎng)協(xié)銷、咨詢服務(wù)、工程服務(wù)等等，增值服務(wù)一般按照不同的服務(wù)類型個(gè)別收取額外費(fèi)用。

??根據(jù)對(duì)于中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司2018年財(cái)務(wù)數(shù)字的統(tǒng)計(jì)，平均基礎(chǔ)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)整體收入約80.5%，為核心收入，增值物業(yè)收入占比平均為19.5%。然而增值物業(yè)整體的利潤(rùn)水平遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)，百?gòu)?qiáng)平均的基礎(chǔ)物業(yè)的凈利率在5.7%，遠(yuǎn)低于增值物業(yè)的18.5%。綜合來(lái)看，雖然增值物業(yè)的收入占比較低，然而對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)仍有較好水平，基礎(chǔ)物業(yè)在物業(yè)管理公司中貢獻(xiàn)的利潤(rùn)占比平均為55.7%，增值物業(yè)為44.3%。