[克而瑞]剛需接力豪宅，滬寧杭等6城成交達(dá)近2年單月高點(diǎn)

??導(dǎo) 讀 

??當(dāng)前哪些城市的樓市較為火爆，市面上怎樣的產(chǎn)品備受購(gòu)房者青睞？

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??放眼5月全國(guó)樓市，雖然供應(yīng)同環(huán)比齊跌，本月階段性回調(diào)，但成交復(fù)蘇勢(shì)頭不減，百城成交環(huán)比保持增勢(shì)，月度成交基本恢復(fù)至去年同期水平。聚焦單個(gè)城市表現(xiàn)，可謂“幾家歡喜幾家愁”，城市分化不斷加劇，究竟當(dāng)前哪些城市的樓市較為火爆，市面上又是怎樣的產(chǎn)品備受購(gòu)房者青睞呢？

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??滬、寧、杭等6城5月單月達(dá)成交高點(diǎn)，剛需成為多數(shù)城市加速?zèng)_高主驅(qū)力

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的百城5月成交數(shù)據(jù)，近半數(shù)（46城）同環(huán)比保持增勢(shì)，我們剔除了成交規(guī)模較小、漲幅不顯著的部分三四線城市，得出了當(dāng)前市場(chǎng)較為火熱的17個(gè)核心城市，5月成交情況如下表，可以看出，一線上海本月成交爆發(fā)式增長(zhǎng)，熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目大賣和延遲備案等因素推動(dòng)本月成交破100萬(wàn)平方米；熱門二線諸如杭州、南京、成都、寧波等表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，同比漲幅均超20%，值得關(guān)注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠(yuǎn)等城市6月單月成交量均達(dá)到了2018年以來(lái)的成交高點(diǎn)，疫后復(fù)蘇動(dòng)力顯著強(qiáng)于其他同類城市。

??為了更好的分析這些城市背后熱銷的動(dòng)因，我們聚焦這17城，將不同城市5月商品住宅成交面積TOP20項(xiàng)目按照低檔、中檔、高檔、豪宅進(jìn)行了產(chǎn)品分類，各城市項(xiàng)目檔次分布情況如下圖：以寧波、杭州、溫州、濟(jì)南、成都為代表的核心二線和強(qiáng)三線城市主要依托低檔熱銷；西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，中低檔項(xiàng)目成交占比較高；韶關(guān)、衡陽(yáng)的熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在城市均價(jià)附近；洛陽(yáng)、上海、東莞的市場(chǎng)則較為特殊，低檔和高檔或豪宅類產(chǎn)品熱銷頻頻，而中檔則略顯失色；合肥、南京則呈現(xiàn)出各檔次產(chǎn)品去化平均，高性價(jià)比產(chǎn)品備受青睞。

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??杭州、成都等高性價(jià)比低檔項(xiàng)目再現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，價(jià)格優(yōu)勢(shì)刺激剛需加速釋放

??第一類城市以寧波、杭州、溫州、濟(jì)南、清遠(yuǎn)、成都為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區(qū)域，價(jià)格相對(duì)適中的高性價(jià)比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。這類城市多為省會(huì)或區(qū)域核心，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)顯著，吸引了眾多外來(lái)務(wù)工人員，買房自住居多，加之部分區(qū)域因政府限價(jià)原因一二手倒掛，不乏一些高性價(jià)項(xiàng)目獲得購(gòu)房者的青睞。

??以杭州為例，5月成交的火熱主要是依托剛需盤驅(qū)動(dòng)，二手房倒掛情況則并不十分顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，杭州5月商品住宅成交面積TOP10項(xiàng)目中有8個(gè)均為低檔產(chǎn)品，主要集中在臨安區(qū)，項(xiàng)目均價(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米以下，已屬于整個(gè)杭州的“價(jià)格洼地”，也成為了剛需入場(chǎng)的必爭(zhēng)之地。相較而言，新盤和周邊項(xiàng)目的價(jià)差并不顯著，例如排行第一的余杭區(qū)御山道壹號(hào)項(xiàng)目，均價(jià)為19764元/平方米，但位置更靠近地鐵和綜合體的眾安理想灣，近期二手房成交均價(jià)也在1.8-2萬(wàn)元/平方米；同樣排名第二均價(jià)為19142元/平方米的寶龍旭輝城，目前板塊主流二手房?jī)r(jià)也僅為1.8萬(wàn)元/平方米。

??再如成都，一二手倒掛或是預(yù)售均價(jià)顯著低于板塊內(nèi)其他在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格也是部分樓盤大火的原因，低廉的價(jià)格強(qiáng)化了購(gòu)房者“買到就是賺到”的樂(lè)觀預(yù)期，因而也促使城市市場(chǎng)迅速回暖。典型代表為5月排行第一的天府新區(qū)的恒大天府半島項(xiàng)目，成交均價(jià)12431元/平方米，而周邊項(xiàng)目均價(jià)基本都在2萬(wàn)元/平方米，因而也使得該項(xiàng)目成為近萬(wàn)人搖號(hào)的“網(wǎng)紅樓盤”。

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??昆明、南寧、西寧等以中低檔項(xiàng)目主導(dǎo)，剛需、剛改偏好小面積三房產(chǎn)品

??中西部城市諸如西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，但是略好于第一類城市，低檔和中檔項(xiàng)目的銷售情況可謂不分伯仲，城市排行榜TOP20項(xiàng)目中有半數(shù)以上均為中低檔產(chǎn)品，以昆明為例，萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大、俊發(fā)等品牌房企項(xiàng)目均是榜上有名，位列榜首的萬(wàn)科城項(xiàng)目主力戶型集中在77平米二房，87平米三房，總價(jià)相對(duì)較低的同時(shí)滿足了剛需購(gòu)房者一步到位的置業(yè)需求，加之周邊規(guī)劃了4號(hào)線和7號(hào)線雙地鐵，2.7萬(wàn)平米的商業(yè)配套、先鋒小學(xué)、長(zhǎng)城中學(xué)等豐富的教育資源，高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)也使得項(xiàng)目成為了西北新城片區(qū)最為火熱的樓盤之一。

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??韶關(guān)、衡陽(yáng)各區(qū)域無(wú)顯著價(jià)差，房企以價(jià)換量，政策利好強(qiáng)化購(gòu)房者樂(lè)觀預(yù)期

??韶關(guān)、衡陽(yáng)等三線城市目前市場(chǎng)回暖主要依托于中檔項(xiàng)目的熱銷，事實(shí)上，對(duì)于這些城市而言，各區(qū)域房?jī)r(jià)差異并不是很明顯，除了郊縣之外，市區(qū)各版塊成交均價(jià)價(jià)差基本都在1000元/平方米以內(nèi)，因而還是品牌開發(fā)商的項(xiàng)目更有優(yōu)勢(shì)，熱銷項(xiàng)目基本隸屬于碧桂園、保利、恒大和富力。 

??具體來(lái)看，目前韶關(guān)市場(chǎng)回暖主要依托于房企的以價(jià)換量策略，部分項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長(zhǎng)貸款年限，犧牲自身小部分利潤(rùn)空間來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，獲得項(xiàng)目的快速去化。以韶關(guān)榜首項(xiàng)目碧桂園太陽(yáng)城項(xiàng)目為例，自疫后以來(lái)，相繼給出了9.9元搶 2萬(wàn)元車位券、員工額外99折、送6.6萬(wàn)元全屋家電等諸多讓利優(yōu)惠，來(lái)訪、成交均有所復(fù)蘇，以價(jià)換量效果顯著，市場(chǎng)整體供求趨于平衡。 

??而對(duì)于衡陽(yáng)而言，政府適時(shí)利好政策為疫后樓市注入了“強(qiáng)心劑”。2月18日，衡陽(yáng)政府便出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》，算是湖南片區(qū)率先出臺(tái)疫后紓困政策的城市之一，且力度相對(duì)較大，尤其在刺激消費(fèi)端層面，涵蓋了購(gòu)房補(bǔ)貼、人才新政等多項(xiàng)內(nèi)容。譬如對(duì)購(gòu)買新建商品房和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財(cái)政按所交契稅對(duì)購(gòu)房人予以全額補(bǔ)貼；同時(shí)擴(kuò)大人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)象范圍，非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購(gòu)房補(bǔ)貼5萬(wàn)元等。

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??上海、東莞、洛陽(yáng)剛需、高檔項(xiàng)目“兩頭熱”，中檔產(chǎn)品去化相對(duì)一般

??上海、東莞、洛陽(yáng)的熱銷項(xiàng)目分布情況呈現(xiàn)出“兩頭大，中間小”，剛需自住和高端改善需求都比較旺盛，而城市均價(jià)附近的中檔項(xiàng)目占比相對(duì)較低。

??以上海為例，既有均價(jià)10萬(wàn)+的豪宅項(xiàng)目浦東碧云尊邸、浦東新鴻基濱江凱旋門、徐匯恒盛尚海灣豪庭榜上有名，同時(shí)不乏均價(jià)4萬(wàn)+的閔行萬(wàn)科青藤公園、寶山中集金地美蘭城、南匯公元2040實(shí)現(xiàn)熱銷。這些也與上海本身的居民收入結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，對(duì)于剛需人群而言，隨著購(gòu)房門檻的逐步提升，80-100平米小三房戶型備受青睞，無(wú)論從面積段、總價(jià)段，還是功能性來(lái)說(shuō)都完全契合了其一步到位的置業(yè)需求。而高檔和豪宅市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體集中在高凈值人群，他們收入渠道來(lái)源多樣，購(gòu)買力相對(duì)充裕，置業(yè)需求穩(wěn)定，受疫情沖擊較小，因而也使得高端和豪宅產(chǎn)品從不缺少買家，譬如浦東的新鴻基濱江凱旋門項(xiàng)目，4月開盤推出的136-145平米的兩房稀缺小戶型，因其區(qū)位和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開盤當(dāng)天便取得了去化84%的佳績(jī)。

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??合肥、南京各檔次產(chǎn)品去化平均，南京核心區(qū)位高檔供應(yīng)稀缺“一房難求”

??而針對(duì)合肥、南京等二線城市而言，各檔次均有熱銷項(xiàng)目，去化平均，整體市場(chǎng)全線回暖。值得關(guān)注的屬南京的高檔和豪宅市場(chǎng)，熱銷項(xiàng)目占比略高于中低檔，且成交面積TOP10項(xiàng)目中8成均為建鄴、鼓樓、棲霞等核心區(qū)域的中高檔和豪宅項(xiàng)目，市場(chǎng)熱度可見一般。其中榜首項(xiàng)目棲霞融信世紀(jì)東方在5月末再次加推324套房源，開盤即全部售罄，熱銷原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是板塊資源稀缺，配套相對(duì)完善。項(xiàng)目位于仙林湖板塊，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展較好，臨近仙林湖公園和萬(wàn)達(dá)茂；且因項(xiàng)目靠近仙林大學(xué)城，購(gòu)買力較為充足。二是項(xiàng)目得房率較高，為81%-89%，此次推出的戶型中不乏89-99平米的小戶型，總價(jià)可控；此外本次加推也屬項(xiàng)目收官房源，購(gòu)房者意向也較為強(qiáng)烈。

??綜上，可以得出，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力較強(qiáng)的城市主要集中在核心一二線和強(qiáng)三線，多數(shù)城市主要依托剛需自住需求集中釋放，短期市場(chǎng)迅速回暖，譬如寧波、杭州、溫州、濟(jì)南、清遠(yuǎn)、成都等，韶關(guān)、衡陽(yáng)等城市因各區(qū)域無(wú)明顯價(jià)差，房企憑借以價(jià)換量或政策利好等外部因素加持也帶來(lái)了樓市的“繁榮”，而上海、東莞、洛陽(yáng)、南京等高端市場(chǎng)同樣引人關(guān)注，部分核心區(qū)位的高性價(jià)比項(xiàng)目屢開屢罄，造就了短期內(nèi)的銷售神話?？傮w來(lái)看，這些城市的市場(chǎng)熱度短期內(nèi)仍有望延續(xù)，產(chǎn)品“分層”現(xiàn)象也將逐步加劇。