[克而瑞]新一波房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮來臨？

??導(dǎo) 讀 

??行業(yè)洗牌將會持續(xù)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進展不佳的業(yè)務(wù)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??“三道紅線”的融資監(jiān)管新政出臺后，房企的資金來源受到影響，招商、金茂、華僑城等多家房企密集傳出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)消息。房企加速“適應(yīng)”新政，透露出什么信號呢？
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??融資環(huán)境收緊，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓升溫

??據(jù)不完全統(tǒng)計，從9月開始，北京、上海、廣州、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房企子公司掛牌數(shù)量較之前明顯增長。

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

??從轉(zhuǎn)讓狀態(tài)看，大部分股權(quán)交易項目處于擬轉(zhuǎn)讓狀態(tài)，僅有8項交易開始轉(zhuǎn)讓，其中，半數(shù)是與關(guān)聯(lián)企業(yè)的交易。比如，招商局蛇口向關(guān)聯(lián)方招商仁和養(yǎng)投整體出售6棟物業(yè)、華僑城（亞洲）向關(guān)聯(lián)方華僑城A轉(zhuǎn)讓成都歡樂谷股權(quán)、珠江實業(yè)向控股股東廣州珠江實業(yè)集團轉(zhuǎn)讓頤德大廈所有權(quán)、中南建設(shè)向控股股東中南控股集團轉(zhuǎn)讓南通中南谷股權(quán)、以及綠地集團向子公司綠地香港轉(zhuǎn)讓廣州綠地公司股權(quán)。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間聯(lián)系多、操作便捷、價格靈活，因而取得交易進展的速度較快。

??此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布的較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂。這三家房企都是央企，本身經(jīng)營傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。從客觀方面看，國資委要求央企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上都要通過產(chǎn)權(quán)交易所的公開掛牌程序，因而央企轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息更為公開。從行業(yè)趨勢看，其余很多房企應(yīng)該也有轉(zhuǎn)讓動作，只是未達到公告標準，因而披露信息有限。

??02

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后：引入合作方，剝離不良資產(chǎn)

??涉及股權(quán)出讓的房企或項目，多處于虧損或高負債狀態(tài)，可以分為部分權(quán)益出讓和整體出售兩類。

??房企通過部分權(quán)益出讓可以為地產(chǎn)項目開發(fā)引入有實力的合作方。比如，金茂10月轉(zhuǎn)讓北京青茂置業(yè)60% 的股權(quán)給綠城，標的企業(yè)的主要資產(chǎn)是北京頤和金茂府。金茂府系列是金茂旗下定位最高端的產(chǎn)品系，因而頤和金茂府資產(chǎn)變現(xiàn)能力較好，幫助金茂提前回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力。金茂擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)均屬部分權(quán)益出讓，包括擬掛牌轉(zhuǎn)讓的福州興茂51%股權(quán)、貴陽黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)都涉及地產(chǎn)開發(fā)項目，金茂可以通過聯(lián)營、合營降低凈負債率指標，也可以通過繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益，而資金充裕的房企將有更多機會通過合作開發(fā)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??股權(quán)整體出售主要是出于盤活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調(diào)整兩方面的考量。部分房企出售不屬于企業(yè)核心戰(zhàn)略城市的資產(chǎn)，從而調(diào)整市場布局。華僑城是股權(quán)轉(zhuǎn)讓披露最為頻繁的房企，主要是因為文旅融合地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略。華僑城的文旅地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)，投資金額高、回款周期長，必然導(dǎo)致較高的負債水平。因而華僑城積極出售部分房地產(chǎn)項目以及與主業(yè)關(guān)聯(lián)性有限的產(chǎn)業(yè)，包括開發(fā)后投入運營的大理華僑城楊麗萍大劇院和麗江鉑爾曼度假酒店等資產(chǎn)，都在出售名單上。

??中南建設(shè)向控股股東出售南通中南谷的全部股權(quán)，則是基于業(yè)務(wù)調(diào)整的考量。中南谷定位于眾創(chuàng)空間和創(chuàng)業(yè)孵化基地，上半年凈利潤-133.7萬元，由于項目前景不確定，因而在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化時被中南建設(shè)剝離。而綠地集團將負債較高的廣州物業(yè)開發(fā)子公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給綠地香港，也是出于子公司區(qū)域業(yè)務(wù)重心調(diào)整兼財務(wù)優(yōu)化兩方面的考量。

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??去杠桿持續(xù)，未來將出現(xiàn)更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的出現(xiàn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，高杠桿、高負債、現(xiàn)金流狀況不佳的房企生存空間收窄。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。今年僅5家房企港股IPO成功，那些尚未上市的房企融資渠道有限，更需要通過出售項目和股權(quán)的方式緩解財務(wù)壓力。房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮將會延續(xù)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)的集中度也將在洗牌后進一步提升。

??房企加杠桿增長模式難以為繼，多元化戰(zhàn)略需重構(gòu)。多數(shù)房企早已開啟多元化探索，包括與地產(chǎn)有協(xié)同效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，輕資產(chǎn)輸出的代建、代管等，以及關(guān)聯(lián)性較低的汽車、金融、農(nóng)業(yè)等多個領(lǐng)域。房企在物業(yè)管理和商業(yè)資產(chǎn)運營領(lǐng)域已經(jīng)找到適合規(guī)模發(fā)展與長期經(jīng)營的經(jīng)營模式，但在更多領(lǐng)域尚未找到成熟穩(wěn)定并且可以復(fù)制的商業(yè)模式?！叭兰t線”之前，房企可以依靠杠桿獲取龐大資金，維持這些非主營業(yè)務(wù)。當(dāng)資金優(yōu)勢不再，房企已經(jīng)開始反思，其中部分投入大但回報不清晰的業(yè)務(wù)正在被放棄。中南建設(shè)出售估值下跌、業(yè)務(wù)虧損的眾創(chuàng)空間的項目，便是房企經(jīng)營思路轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。預(yù)計房企將重新聚集主業(yè)，圍繞地產(chǎn)開發(fā)這一核心領(lǐng)域精細化運營，多元化業(yè)務(wù)也將收斂聚焦，由此也將產(chǎn)生更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。 

??總結(jié)：融資監(jiān)管壓力下，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新一輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓熱潮，資金緊張的規(guī)模房企主動掛牌出售動作頻繁。房企通過部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負債率。行業(yè)洗牌將會持續(xù)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進展不佳的業(yè)務(wù)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。