[克而瑞]中國租賃住宅行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告-市場(chǎng)篇

??2020年11月，政策方面，“十四五”規(guī)劃的出臺(tái)，給租賃住房行業(yè)大的指引方向，加之今年暴雷事件頻發(fā)，各城市加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，加強(qiáng)行業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

??投拓方面，僅深圳一城成交了8幅含只租不售人才住房用地，累計(jì)建面25萬方，而含自持住宅用地上海成交2幅，合計(jì)建面14萬方。

??金融方面，隨著漸漸收緊的融資政策，華發(fā)集團(tuán)、中海等公司選擇通過發(fā)行公司債融資的方式來償還即將到期的前債。

??城市方面，隨著租賃市場(chǎng)走向傳統(tǒng)淡季，55城租賃市場(chǎng)租金環(huán)比下跌，而隨著年末將至，空置率提升，新增供應(yīng)量環(huán)比提升顯著。重點(diǎn)8城，廣州分散式公寓逐漸恢復(fù)常規(guī)狀態(tài)。

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??政 策 動(dòng) 態(tài)

??① 權(quán)益保障  11月，中央十四五規(guī)劃中提出堅(jiān)持“租購并舉，因城施策”；各城市出臺(tái)符合自身發(fā)展的各類權(quán)益保障政策。

??② 市場(chǎng)監(jiān)管

??由于今年長租公寓“暴雷事件”頻發(fā)，各地政府從企業(yè)信用評(píng)級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)提示等方面入手，加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)的監(jiān)管。

??③ 租賃供應(yīng)西安增加租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)，涉及新建、改建、盤活等項(xiàng)目，同時(shí)加大培育租賃住房企業(yè)；南京補(bǔ)充存量房屋改建為租賃住房實(shí)施細(xì)則。

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??投 拓 動(dòng) 態(tài)

??① 租賃用地  11月租賃用地成交集中在深圳，共成交幅，皆為須配建人才住房的租賃用地，成交總建面約25.5萬平方米，環(huán)比下降66.3%，進(jìn)入年底，成交增速較前幾月有所下降。

??2017年7月至2020年11月全國重點(diǎn)八城租賃用地累計(jì)成交223幅，總建面約1395.5萬平方米；其中長三角滬寧杭合計(jì)成交約171幅，占比約等于4/5。

??② 含自持住宅用地

??11月重點(diǎn)城市中僅上海有2幅含自持土地成交，總成交建面約為14.06平方米，較上月環(huán)比下降47.64%。但相較于其他0成交的重點(diǎn)城市，上海含自持住宅土地成交的熱度依舊相對(duì)較高。

??自2016年初以來，至2020年年末，上海含自持土地成交宗數(shù)追平杭州，兩個(gè)城市累計(jì)成交數(shù)額相同，均為139宗，但杭州的成交總建面為252.8萬平方米，依舊比上海高出36.68萬平方米。

??近兩年租賃土地成交呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的趨勢(shì)，2020年溢價(jià)率高達(dá)8%，提升明顯。

??2020年后疫情時(shí)代，市場(chǎng)觸底反彈，第三季度累計(jì)成交63.52萬方，同比漲幅約13.6%，環(huán)比漲幅18.1%。2020年成交均價(jià)和溢價(jià)率均表現(xiàn)出明顯走高趨勢(shì)，其主要原因是部分只租不售型人才公寓用地入市，拉高城市整體均價(jià)。11月成交土地均為含自持（上海）或人才住房部分（深圳）住宅用地。

??2020年1月租賃用地成交密集，共成交約104萬方，占1-9月總量比重約40%。2月上海仁恒置地競得建面超百萬方的地王，其中租賃住房超10萬方，成交均價(jià)28536元/平米，拉高重點(diǎn)城市租賃用地整體均價(jià)。10月租賃用地成交均價(jià)有所上升，但與此同時(shí)，10月新房成交均價(jià)環(huán)比下降8.7%至29162元/平米。11月新房成交價(jià)環(huán)比上升4.06%。

??③ 行業(yè)收并購及股權(quán)變更  

??中央全新出臺(tái)了“三道紅線”，加大了地產(chǎn)開發(fā)公司融資的管控和限制。在此環(huán)境下，一眾大體量、高負(fù)債的地產(chǎn)開發(fā)公司為了應(yīng)對(duì)新的標(biāo)準(zhǔn)，展開了大規(guī)模的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，出售重資產(chǎn)以重新整合資本，尤其是酒店、娛樂、零售板塊出現(xiàn)大量拋售。

進(jìn)入11月，部分房企進(jìn)一步拋售出現(xiàn)虧空或者低收益的資產(chǎn)和土地，其中包括招商蛇口及其子公司持有的招勝閣置業(yè)管理公司。

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??金 融 動(dòng) 態(tài) 

??2020年進(jìn)入尾聲，隨著漸漸收緊的融資政策，部分公司選擇通過發(fā)行公司債融資的方式來償還即將到期的前債，其中包括華發(fā)集團(tuán)、中海集團(tuán)，而其余部分今年未能在國內(nèi)市場(chǎng)完成預(yù)期債券發(fā)行指標(biāo)（或因境內(nèi)融資成本自8月以來不斷走高）的地產(chǎn)公司則將目光放在了海外，其中包括合景泰富、保利集團(tuán)以及景瑞控股。

與此同時(shí)，本月沒有公司發(fā)行租賃住房專項(xiàng)債?？梢?，2020剩下的1個(gè)月，各大公司的首要目標(biāo)都是根據(jù)中央發(fā)布的具體指標(biāo)，理清債務(wù)。

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??城 市 動(dòng) 態(tài)

??① 全國55城市場(chǎng) 

??1）55城量價(jià)變化

??2020年11月，55城租金平均價(jià)格為30.53元/平米/月，環(huán)比下跌0.55%，較去年同期下跌顯著。隨著冬季的到來，租賃市場(chǎng)已進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金均價(jià)從9月以來繼續(xù)下滑，大部分城市租金下調(diào)。

??2020年11月，55城個(gè)人房源新增供應(yīng)690455間，環(huán)比上升10.62%，相較上月供應(yīng)量上升顯著，盡管迎來傳統(tǒng)租賃淡季，但隨著即將進(jìn)入年末，有一部分租賃合同到期，也使得租賃市場(chǎng)上的房源量空余，從而供應(yīng)量上升。

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??【 深 圳 篇 】

??租賃用地：深圳租賃土地成交也表現(xiàn)出一定的季節(jié)性趨勢(shì)，成交主要集中在一、四季度。2019年深圳計(jì)劃供應(yīng)租賃住房相關(guān)用地39萬方，實(shí)際完成率較低。2020年政府供應(yīng)力度加大，1-7月合計(jì)供應(yīng)37.2萬方，為歷年來成交峰值。10月份租賃住房用地交易再創(chuàng)新高。11月未成交租賃土地。

??自持住宅：近三年深圳住宅竟配建體量約32.2萬方，其中2019年出讓最為密集，出讓體量約21萬方，占比高達(dá)2/3。2020年上半年竟配建地塊相對(duì)較少，5月龍光以樓面價(jià)63165元/平米競得一塊宅地，配建人才房40760平。

11月配件地塊成交高達(dá)8總地塊，配件人才租賃住房共計(jì)25.5萬平方米。

??本月，深圳集中式公寓和個(gè)人房源租金都有些許下降，主要由于租賃進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，加上年底部分外來人員返鄉(xiāng)的情況，使得租金開始下跌。

??【 杭 州 篇 】

??租賃用地：為了培育租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，杭州推出自2018年始，未來3年新增租賃住房用地占商品住宅比例約30%的計(jì)劃。

??依據(jù)計(jì)劃，2020年杭州推出租賃住宅用地面積將超過200萬方。2020年上半年月成交量持續(xù)走低，累計(jì)成交41余萬方，實(shí)際完成率較低，預(yù)計(jì)2020年下半年供地節(jié)奏將會(huì)加快。

??8月成交1幅地塊，成交建面3.12萬方，環(huán)比減少16.15萬方。10月土地交易市場(chǎng)創(chuàng)下三年內(nèi)新高，雖然只成交了1宗地塊，但是該地塊建筑面積高達(dá)37.64萬方，交易價(jià)格為12億人民幣。11月無成交記錄。

??含自持住宅：杭州自持土地的競拍規(guī)則為競自持，當(dāng)競拍價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)入競自持比例。

??近三年，杭州住宅自持體量高達(dá)240萬方，居重點(diǎn)城市首位。2020年成交有所放緩，總體量約25萬方，但仍維持在重點(diǎn)城市首位。

??進(jìn)入10月，含自持住宅地交易呈穩(wěn)定趨勢(shì)，共成交2塊宗地，合計(jì)建面約為13.2萬方。11月無成交記錄。

??本月，杭州個(gè)人房源租金環(huán)比下跌6.07%，此前螞蟻事件使得杭州招聘市場(chǎng)環(huán)境一般，帶動(dòng)租賃市場(chǎng)走進(jìn)低迷。

??【上海篇、北京篇、廣州篇、南京篇、武漢篇、成都篇】（略）