[第一太平戴維斯]2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望

??全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，近日發(fā)布2020年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，重點(diǎn)解讀甲級(jí)寫字樓、零售及住宅市場(chǎng)表現(xiàn)，并就未來趨勢(shì)進(jìn)行展望。

??隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的逐步深入，天津成功吸納部分非首都功能的重大項(xiàng)目落戶。年初疫情的爆發(fā)，對(duì)天津樓市及制造業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸、旅游等領(lǐng)域造成不同程度的沖擊，隨著疫情的穩(wěn)定及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的進(jìn)行，租賃市場(chǎng)在下半年有所回暖。

??天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)方面，據(jù)第一太平戴維斯研究部調(diào)研顯示，2020年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)僅有一個(gè)新增項(xiàng)目入市，供應(yīng)量為7.5萬平方米，遠(yuǎn)低于前幾年平均水平。受疫情影響，上半年退租趨勢(shì)明顯，下半年隨著業(yè)主方通過價(jià)格策略調(diào)整租金加速去化，凈吸納量上升，空置率有所下降，但受制于天津整體寫字樓市場(chǎng)空置率高的歷史原因，全年維持在35%以上的高位。

??2020年，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量共錄得約6.6萬平方米，較去年下降16%。四季度，甲級(jí)寫字樓全市平均租金面臨下行壓力，租金指數(shù)環(huán)比下跌2.6%，至人民幣每平方米每月118元。天津整體空置率較上季度環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至35.7%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，仍處于較高水平。

??從板塊區(qū)位選擇上來看，新八大里區(qū)域入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化，從而幫助降低空置率，本季度吸納表現(xiàn)最佳，空置率環(huán)比下降21個(gè)百分點(diǎn)至49%，海河沿岸與南京路板塊本季度空置率基本穩(wěn)定，友誼路板塊受退租影響，空置率上升5.1%。

??為緩解高空置所帶來的壓力、加快去庫存，各級(jí)招商辦公室紛紛將目光瞄向于北京及周邊城市，通過在北京舉辦招商推薦會(huì)、設(shè)立駐京辦事處等手段，為寫字樓市場(chǎng)注入新活力，引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)科技、人工智能和大數(shù)據(jù)等為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，為天津發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)提前布局。

??商業(yè)零售市場(chǎng)方面，2020年天津零售地產(chǎn)項(xiàng)目受疫情影響較大，商場(chǎng)運(yùn)營與品牌經(jīng)營都受到了嚴(yán)重影響。與2019年相比，零售市場(chǎng)新增供應(yīng)量下降。第四季度，天津中心城區(qū)零售市場(chǎng)入市兩個(gè)新項(xiàng)目，帶來總計(jì)7.7萬平方米的新增供應(yīng)。天津購物中心存量推至367萬平方米。

??全市空置率環(huán)比微降0.5個(gè)百分點(diǎn)至10.9%，同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。受新開業(yè)項(xiàng)目及品牌調(diào)整影響，全市首層平均租金為人民幣335.1元每平方米每月，租金指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，同比下跌2.6%。

??零售市場(chǎng)租賃需求主要來源于增長(zhǎng)較快的餐飲及兒童業(yè)態(tài)，快時(shí)尚品牌調(diào)整力度較大。業(yè)主方為增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力，紛紛下調(diào)了租金預(yù)期，全市購物中心的平均空置率出現(xiàn)一定程度的下降。在商圈方面，傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢(shì)正在逐步削弱，區(qū)域服務(wù)型購物中心正在成為天津商業(yè)市場(chǎng)的主流，便利消費(fèi)正成為趨勢(shì)。

??商品住宅銷售方面，2020年，天津中心城區(qū)無新增服務(wù)式公寓項(xiàng)目。天津服務(wù)式公寓市場(chǎng)以吸納現(xiàn)有存量為主，平均空置率環(huán)比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至26%，同比上升6.9個(gè)百分點(diǎn)。中心城區(qū)服務(wù)式公寓平均租金報(bào)價(jià)比上季度下跌0.6%至每平方米每月226元，同比亦下降0.6%。

??截止2020年12月，全年商品住宅成交量累計(jì)約1,153萬平方米，同比下降15.4%。全市新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲4.3%至每平方米16,415元。受持續(xù)收緊的政策調(diào)控影響，全市高端住宅成交均價(jià)同比下跌13.4%至每平方米39,646元。

??天津市政府深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，堅(jiān)持“房住不炒”定位，住宅銷售市場(chǎng)價(jià)格得到合理的穩(wěn)控，住房交易保持量?jī)r(jià)穩(wěn)定。2020年，在疫情期出臺(tái)了一系列穩(wěn)定措施，并繼續(xù)大力推進(jìn)天津落戶政策的實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)整體需求保持了一定的活躍。由于住宅市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)保持不變，整體住宅市場(chǎng)回暖的幅度和成交價(jià)格上升浮度有限。在調(diào)控常態(tài)化的影響下，預(yù)期市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)走勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。