[克而瑞]2020年銷售投資如期再新高，但開工拿地未回正

??導(dǎo) 讀 

??全年行業(yè)銷售金額增速高至8.7%。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??1月18日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1-12月國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)?？傮w來說，1-12月房地產(chǎn)行業(yè)韌性顯現(xiàn)，開發(fā)投資額累計(jì)同比增長7%，商品房銷售面積和銷售金額分別累計(jì)增長2.6%和8.7%。與之相對的則是,土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對行業(yè)影響顯著, 政策長效機(jī)制作用正逐漸顯現(xiàn)。

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??12月銷售面積創(chuàng)5年新高同比增12%
??全年行業(yè)銷售金額增速高至8.7%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2020年商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%（預(yù)期1.5%），增速比前11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，增長8.7%（預(yù)期7.7%），增速比前11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額15.5萬億元，增長10.8%。

??12月全國商品房高亮銷售表現(xiàn)是支撐全年行業(yè)增速超預(yù)期的關(guān)鍵。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元。融資與信貸層面的雙雙收緊使得房企愈發(fā)追趕銷售回款的進(jìn)度，12月商品房銷售面積、金額較11月分別環(huán)比增長44%和42%，同時(shí)打破2019年年末高點(diǎn)成為近5年單月銷售規(guī)模最高。

??除此之外，12月商品房銷售面積、金額單月分別增11.5%和18.9%，分別較10月高點(diǎn)下降4pts和5pts，其中銷售面積增速已連續(xù)3個(gè)月收窄。不可否認(rèn)的是當(dāng)前商品房銷售指標(biāo)同比增速仍處于歷史較高水平，但已略顯后續(xù)增長動力不足。這主要受各地區(qū)持續(xù)分化的市場表現(xiàn)所拖累。2020年東部及西部地區(qū)市場發(fā)展良好，全年商品房銷售規(guī)模分別同比擴(kuò)大7.1%和2.6%，均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區(qū)商品房銷售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場遠(yuǎn)未恢復(fù)疫情前水平。

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??二三線新房房價(jià)同比漲幅收窄
??一線二手房房價(jià)環(huán)比翹尾

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，12月商品房銷售均價(jià)繼續(xù)回落，降至9759元/平方米,全國市場商品房銷售壓力仍舊較大，以價(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。

??從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看,70城房價(jià)穩(wěn)中略漲，其中一手房房價(jià)同比僅一線城市漲幅擴(kuò)大，二線及三四線城市漲幅均繼續(xù)收窄。二手房市場房價(jià)表現(xiàn)與一手房一致，其中一線城市12月環(huán)比翹尾，漲0.5%漲幅擴(kuò)大。其余各能級城市整體環(huán)比漲幅均持平或收窄。具體到城市而言，一手房銀川同比增14%漲幅最高，二手房深圳同比增14%漲幅最高。

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??12月新開工、拿地同比增6%、21%
??但二者全年累計(jì)同比仍未回正

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2020年12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為23348萬平方米，同、環(huán)比分別增長6.3%和14.6%。受年底新開工翹尾影響，全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，降幅比前11月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，仍未回正。
在房企縮短項(xiàng)目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)刺激，12月全國房屋新開工面積出現(xiàn)環(huán)比翹尾。但值得注意的是，對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。這一方面原于2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發(fā)土地的減少制約了新開工面積的增長；另一方面融資收緊脅迫房企對開工繼續(xù)采取保守態(tài)度，在新開工進(jìn)度上審慎而行。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，降幅比前11月份收窄4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年收窄10.3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

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??12月投資同比增速跌破10%
??開工、拿地雙翹尾助推全年投資同比增7%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11951萬平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。全年累計(jì)完成開發(fā)投資141443億元，同比增長7.0%，增速比前11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。
如上文所說，新開工、土地購置年末的雙雙翹尾使得12月開發(fā)投資額累計(jì)同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，但仍需注意的是受融資端“三條紅線”的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增速已連續(xù)3個(gè)月收窄，至12月已降至10%以下，后續(xù)增長勁頭略有乏力。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額、行業(yè)銷售規(guī)模均超預(yù)期且創(chuàng)新高。但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，全年土地購置與新開工增速均為回正。

??商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規(guī)?；謴?fù)迅速但區(qū)域間分化明顯，部分城市房價(jià)同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。同時(shí)年末個(gè)人及企業(yè)貸款新政的實(shí)施將從銀行口徑對行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現(xiàn)。

??在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運(yùn)用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運(yùn)用，對于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長降速，后續(xù)增速將短期面臨乏力。