[克而瑞]金融嚴(yán)控下2021年及“兩會(huì)”十四五房地產(chǎn)行業(yè)政策展望

??導(dǎo)讀

??“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來哪些政策紅利？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀

??一季度，房地產(chǎn)信貸政策趨緊，熱點(diǎn)城市相繼出現(xiàn)房貸額度緊張、放貸周期延長(zhǎng)等現(xiàn)象，2月以來全國(guó)房貸利率止跌回升。新一輪調(diào)控潮來襲，深圳、上海、成都等多城政策加碼，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。2021年作為“十四五”開局之年，房地產(chǎn)政策將如何演變？“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來哪些政策紅利？

01“兩會(huì)”定調(diào)政策保持連續(xù)穩(wěn)定
保障尤其租賃將發(fā)力

??……略……

??一、GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)6%下限管理，堅(jiān)守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€

??2021年的政府工作報(bào)告弱化了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，改設(shè)6%的下限管理。集中精力推進(jìn)改革創(chuàng)新、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)堅(jiān)守“六穩(wěn)”、“六保”政策底線。

??2021年GDP增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)設(shè)定為6%以上，明顯低于8%左右的市場(chǎng)預(yù)期值。一方面是為了引導(dǎo)預(yù)期，集中精力鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)基礎(chǔ)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，另一方面則是考慮到保持GDP增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)的可持續(xù)性，與明年、后年的目標(biāo)相銜接，避免造成大起大落。

??而在統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，仍需堅(jiān)守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€，抓好保市場(chǎng)主體、保居民就業(yè)、?；久裆ぷ?。2021年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，CPI漲幅3%左右，并實(shí)現(xiàn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??二、宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，貨幣、財(cái)政將逐漸回歸常態(tài)化

??……略……

??三、繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，重點(diǎn)解決大城市住房突出問題

??政府工作報(bào)告連續(xù)第二年提到堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。此外，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”首次寫入政府工作報(bào)告。

??繼2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，今年的政府工作報(bào)告再提解決好大城市住房突出問題，并要增加共有產(chǎn)權(quán)房供給。通過不斷完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，解決新市民住房難問題，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)人民住有所居的目標(biāo)。

??連續(xù)第二年政府工作報(bào)告未提房地產(chǎn)稅立法。2019年政府工作報(bào)告提出要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，2020年官方表態(tài)中又調(diào)整為“穩(wěn)妥推進(jìn)”，且房地產(chǎn)稅連續(xù)兩年缺席政府工作報(bào)告，說明房地產(chǎn)稅不會(huì)成為本年度政府工作重心，年內(nèi)立法工作啟動(dòng)可能性較低。

02 2021年房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿
因城施策落實(shí)“三穩(wěn)”

??……略……

??一、房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長(zhǎng)效機(jī)制，避免成為金融風(fēng)險(xiǎn)“灰犀牛”

??……略……

??1、“三道紅線”范圍擴(kuò)容至全行業(yè)，過半房企有望限時(shí)轉(zhuǎn)綠

??2020年8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；其二，凈負(fù)債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

??依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負(fù)債規(guī)模便以2020年6月為上限，不得增加。倘若踩中兩條、一條以及一條未中，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為5%、10%和15%。

??2020年10月，監(jiān)管部門對(duì)重點(diǎn)房企下發(fā)三張表：《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》、《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資情況統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》、《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)表外相關(guān)負(fù)債監(jiān)測(cè)表》。

??除了“三道紅線”這類監(jiān)管指標(biāo)之外，更關(guān)注現(xiàn)金流等相關(guān)指標(biāo)，具體涉及權(quán)益購(gòu)地金額、權(quán)益銷售金額、近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債規(guī)模等參考性指標(biāo)。并加強(qiáng)對(duì)表外的投融資監(jiān)管，在關(guān)注房企的經(jīng)營(yíng)狀況之外，還要求房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資等數(shù)據(jù)，說明此次監(jiān)管為穿透式，表內(nèi)表外全覆蓋。

??我們認(rèn)為房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，并將成為房企融資重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。除了首批12家試點(diǎn)房企之外，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)⒎€(wěn)步擴(kuò)容至全行業(yè)，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

??房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)上限，尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負(fù)債規(guī)模低增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)，表內(nèi)融資規(guī)?？臻g將明顯受限。房企表外融資也將是重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。

??受此影響，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨，更多房企將通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出、資產(chǎn)證券化等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。可以期許的是，那些現(xiàn)金短債比大于0.8，資產(chǎn)負(fù)債率不大于120%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于80%的房企，預(yù)計(jì)三年內(nèi)都能夠改善，過半房企有望限時(shí)轉(zhuǎn)綠。

??2、居民溫和去杠桿，落實(shí)“兩道紅線”并強(qiáng)化信貸資金用途管理

??2020年12月28日，央行、銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??而在實(shí)際的執(zhí)行層面，分別設(shè)置2年或4年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，更利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)逐級(jí)壓降房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸規(guī)模，避免短期因政策過度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。2020年12月末，對(duì)于房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的限定2年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，在2個(gè)百分點(diǎn)以上的限定4年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

??各地還可以結(jié)合實(shí)際情況，合理確定轄區(qū)內(nèi)第三檔、第四檔以及第五檔銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限，即以房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”為基準(zhǔn)，增減2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??多省市依規(guī)上調(diào)小型銀行房貸占比上限，平衡好小型銀行經(jīng)營(yíng)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??上海、廣州、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，重點(diǎn)涉及以下三方面內(nèi)容：其一，住房按揭資格審核趨嚴(yán)，銀行嚴(yán)查按揭貸款人資質(zhì)，嚴(yán)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)不符合償債收入比例要求的購(gòu)房者不予放貸。其二，房貸額度緊張，放貸周期明顯延長(zhǎng)，部分國(guó)有大行甚至階段性停貸。譬如，廣州銀行業(yè)接窗口指導(dǎo)，新增個(gè)人住房貸款占比不超過12.6%，每月新增個(gè)人住房貸款額度不超過2020年10-12月三個(gè)月的平均放款額度。其三，上調(diào)房貸利率，2021年1月底，廣州工農(nóng)中建四大行首套、二套房貸利率均上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，分別由5.05%和5.25%提升至5.2%和5.4%。

??2月以來全國(guó)房貸利率止跌回升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國(guó)首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個(gè)基點(diǎn)，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個(gè)基點(diǎn)。3月，房貸利率持續(xù)上移，全國(guó)首套、二套房貸款平均利率環(huán)比分別增長(zhǎng)2個(gè)基地和1個(gè)基點(diǎn)。

??我們認(rèn)為居民信貸政策將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。具體而言，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，加強(qiáng)對(duì)新增及存量房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的管控，一旦超出所在檔次銀行的占比上限，更應(yīng)強(qiáng)化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

??嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并對(duì)購(gòu)房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度。限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升首套、二套貸款首付比例，尤其是調(diào)升非普通住房首付比例等。房貸利率或?qū)②厔?shì)性上移，首套尤其是二套房貸利率大概率將步入上行通道。

??加強(qiáng)信貸資金用途管理，全面落實(shí)貸前檢查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發(fā)放用途虛假或存疑的貸款，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)挪用于購(gòu)房。并完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，對(duì)貸前調(diào)查不嚴(yán)、貸后管理不到位、信貸資金被挪用等違規(guī)行為，及時(shí)采取一系列的懲戒措施。

??二、因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，熱點(diǎn)城市加碼壓力城市紓困

??……略……

??三、租賃、保障持續(xù)發(fā)力，緩解大城市尤其是困難家庭住房難題

??……略……

??1、強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任，供地、財(cái)政等支持租賃及保障房供應(yīng)

??……略……

??2、規(guī)劃市場(chǎng)化租賃發(fā)展、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，改善弱勢(shì)群體住房困境

??……略……

??3、2021年舊改小區(qū)5.3萬個(gè)惠及975萬戶，保障低收入家庭居住需求

??作為一項(xiàng)民生工程，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主要涉及小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎(chǔ)設(shè)施改造和居住環(huán)境改優(yōu)等多方面內(nèi)容。

??2019年以來，全國(guó)已開工改造5.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，惠及居民1088萬戶。2019年，全國(guó)完成改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個(gè)，惠及352萬戶居民家庭。2020年，《政府工作報(bào)告》提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)的目標(biāo)任務(wù)，全年實(shí)際已開工改造4萬個(gè)，惠及736萬戶居民家庭。

??2021年，《政府工作報(bào)告》再次提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)的目標(biāo)任務(wù)，較2020年計(jì)劃開工量增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)將惠及975萬戶居民家庭。

??可以期許的是，隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造加速推進(jìn)，將進(jìn)一步提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住功能，不斷增進(jìn)住房困難家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困難群眾基本的居住需求。

03“十四五”完善住房市場(chǎng)與保障體系
土地集約化利用

??……略……

??一、完善住房市場(chǎng)與保障兩大體系，租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道

??……略……

??1、堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，強(qiáng)化城市政府主體責(zé)任

??……略……

??2、切實(shí)增加租賃住房和保障房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題

??……略……

??二、盤活存量土地資源、探索跨區(qū)域交易，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化配置集約化管理

??……略……

??1、盤活存量土地資源釋放供地指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)集約化管理

??“十四五”規(guī)劃提出，要建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革。

??一方面，有助于提升農(nóng)民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口收入。農(nóng)村土地征收制度改革的關(guān)鍵點(diǎn)在于擴(kuò)大有償使用范圍，并提升被征收的農(nóng)村土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，逐步向市場(chǎng)化的價(jià)格靠攏，有利于提升農(nóng)業(yè)人口財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)其購(gòu)買力。建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市增值收益分配制度，有利于加快集體建設(shè)用地入市進(jìn)程，并將更多的增值收益分配給集體組織。

??另一方面，有利于盤活存量用地，實(shí)現(xiàn)土地集約化利用。中國(guó)社科院曾發(fā)布報(bào)告，全國(guó)每年因農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，新增農(nóng)村閑置住房5.94億平方米，超3000萬畝農(nóng)村用地閑置。推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”改革，在堅(jiān)守18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，盤活了存量用地，實(shí)現(xiàn)土地要素的高效利用。

??2、以市場(chǎng)化配置之手，結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)不同規(guī)模城市建設(shè)用地指標(biāo)

??“十四五”規(guī)劃還提到，要改革土地計(jì)劃管理方式，探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

??一方面，有助于緩解核心城市供地緊張問題。這一跨區(qū)域交易制度的建立，將極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標(biāo)”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設(shè)用地。在總量規(guī)模一定的前提下，土地跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??另一方面，適度抬升中小城市土地出讓價(jià)格，增加財(cái)政收入。對(duì)于供地指標(biāo)長(zhǎng)期過剩的城市而言，通過跨區(qū)域交易機(jī)制，與供地緊張城市交易增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益。同時(shí)，也防止小城市因持續(xù)供地過量導(dǎo)致住宅庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷攀升。

??三、新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，戶籍制度改革成“助推劑”

??……略……

??1、城鎮(zhèn)化率升至65%，新增城鎮(zhèn)人口約5600萬，增量購(gòu)房需求可期

??改革開放以來，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留的城鄉(xiāng)二元戶籍制度被逐漸打破，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力加速向城鎮(zhèn)、向第二第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?？梢哉f，人口紅利持續(xù)釋放，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)數(shù)十年保持高速增長(zhǎng)的核心動(dòng)因。1978到2020年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率由17%升至60%，年均增速保持在1個(gè)百分點(diǎn)以上，累計(jì)帶動(dòng)近7億鄉(xiāng)村人口進(jìn)入城市。

??根據(jù)《政府工作報(bào)告》，“十四五”期間，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將從60%提升至65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間。城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新晉市民群體，依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的需求主體。保守估計(jì)，“十四五”期間新晉城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達(dá)到5600萬，有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

??2、戶籍制度改革成樓市“助推劑”，新晉落戶人口購(gòu)房需求更剛性

??戶籍制度改革是城鎮(zhèn)化向高效縱深推進(jìn)的重要保證。長(zhǎng)期以來，戶籍壁壘制約人口流動(dòng)，阻礙住房等消費(fèi)釋放，另外，人口流出型城市養(yǎng)老、社保等負(fù)擔(dān)也在持續(xù)加重。在此背景下，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率長(zhǎng)期背離，“半城市化”現(xiàn)象突出，城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量仍然有顯著提升空間。

??目前，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口已進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，人口紅利逐漸消退，全面深化戶籍制度改革，促進(jìn)人口要素自由流動(dòng)，充分釋放人口活力，既是新型城鎮(zhèn)化的題中之義，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然要求。2011年，中央一號(hào)文件首次提出要放寬中小城市落戶條件，2013年，十八屆三中全會(huì)明確要有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件。2019年開始，各地競(jìng)相出臺(tái)人才吸引政策、放寬戶籍準(zhǔn)入條件，2020年，江西、山東等省市更是全面開放城鎮(zhèn)落戶限制?？梢灶A(yù)見的是，戶籍制度改革將是“十四五”期間，乃至到2035年中國(guó)改革的重要發(fā)力點(diǎn)，也將助力新晉城鎮(zhèn)人口購(gòu)房需求有序釋放。

??“十四五”期間，戶籍制度改革或?qū)⒅饕獓@兩方面展開：其一，戶籍準(zhǔn)入方面，放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。全面取消城區(qū)人口300萬以下城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300-500萬大城市落戶條件，對(duì)于城區(qū)人口500萬以上超大、特大城市，廣州、深圳、杭州、南京等逐漸實(shí)現(xiàn)城市圈內(nèi)甚至跨城市圈落戶積分互認(rèn)，上海、北京等則以放寬遠(yuǎn)郊區(qū)或特定群體落戶條件為主；其二，公共服務(wù)方面，推進(jìn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化相掛鉤、財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)基礎(chǔ)投資補(bǔ)助等機(jī)制，加快推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市。

??3、推進(jìn)就近城鎮(zhèn)化，新市民將成縣城最大的增量需求

??“十四五”規(guī)劃提出要推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，穩(wěn)步有序推動(dòng)符合條件的縣和鎮(zhèn)區(qū)常住人口20萬以上的特大鎮(zhèn)設(shè)市。相較于異地城鎮(zhèn)化，就近城鎮(zhèn)化面臨的制度障礙較少，社會(huì)保障、公共服務(wù)等制度銜接更為順暢，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本更低，適度避免了“半城鎮(zhèn)化”問題。

??要推進(jìn)就近城鎮(zhèn)化，一方面，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，通過培育和引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提升縣域就業(yè)吸納能力。另一方面，為了促進(jìn)新轉(zhuǎn)移人口市民化，要增加適應(yīng)進(jìn)城農(nóng)民剛性需求的住房供給，這在一定程度上也帶動(dòng)了縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，新市民將成縣城最大的增量需求。

??四、市場(chǎng)份額將向城市群和都市圈集中，強(qiáng)化行業(yè)新格局

??……略……

??1、五大城市群將成新一輪發(fā)展高地，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升

??“十三五”之初，國(guó)家提出要建設(shè)發(fā)展長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游、山東半島等19個(gè)城市群?！笆濉逼陂g，長(zhǎng)三角一體化不斷向縱深推進(jìn)，生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)建設(shè)提速，交通、社保等領(lǐng)域互聯(lián)互通取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?；浉郯拇鬄硡^(qū)建設(shè)積極推進(jìn)，依托珠三角城市群發(fā)展基礎(chǔ)，在培育壯大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化等方面成果卓著。京津冀城市群邁向更高水平協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮北京引領(lǐng)帶動(dòng)作用，同時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)移非首都功能，實(shí)現(xiàn)三地優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。長(zhǎng)江中游、成渝城市群正成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第四極”，帶動(dòng)中西部崛起。

??19個(gè)城市群充分集聚人口、資金等資源要素，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，聚集了全國(guó)75%以上城鎮(zhèn)人口，創(chuàng)造了80%以上的GDP。

??“十四五”規(guī)劃綱要提出，要深入實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)新的突破性進(jìn)展，促進(jìn)區(qū)域間融合互動(dòng)、融通補(bǔ)充。加快推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，全面推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，提升長(zhǎng)三角一體化發(fā)展水平。

??我們認(rèn)為，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝城市群將成為新一輪發(fā)展高地，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑾蛭宕蟪鞘腥杭?，行業(yè)新格局進(jìn)一步強(qiáng)化。

??2、建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)

??都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

??目前，我國(guó)有24個(gè)人口規(guī)模達(dá)千萬級(jí)的都市圈，其中上海、北京、廣佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000萬。都市圈是城市群的核心組成部分，據(jù)測(cè)算，24個(gè)核心都市圈以不到7%的國(guó)土面積，聚集起全國(guó)超30%的人口，貢獻(xiàn)出50%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

??打造現(xiàn)代化都市圈，一方面，拓展“交通圈”以擴(kuò)大都市圈輻射范圍，暢通都市圈公路網(wǎng)，加快城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通建設(shè)，“十四五”規(guī)劃綱要提出，要新增城際鐵路和市域鐵路運(yùn)營(yíng)里程3000公里。另一方面，重構(gòu)核心城市與非核心城市市場(chǎng)價(jià)值，促進(jìn)人力、物力、財(cái)力等資源要素雙向流動(dòng)，全面解構(gòu)超大特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，加快市政配套功能建設(shè)，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。

??五、優(yōu)化生育政策、應(yīng)對(duì)人口老齡化，支撐樓市成交整體走穩(wěn)

??……略……

??1、優(yōu)化生育政策、試點(diǎn)放開生育限制，全國(guó)出生人口降幅有望收窄

??……略……

??2、積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)有望超越地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)

??……略……

??六、提升居民收入增加購(gòu)買力，助力購(gòu)房消費(fèi)平穩(wěn)釋放

??……略……

??1、擴(kuò)大中等收入群體，擴(kuò)容購(gòu)房消費(fèi)的中堅(jiān)力量

??……略……

??2、優(yōu)化收入分配縮小財(cái)富差距，抬升底層剛需購(gòu)買力

??……略……

04 綜概:
因城施策與金融去杠桿落實(shí)“三穩(wěn)”
城市群承載新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)紅利

??……略……

??一、房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長(zhǎng)效機(jī)制，房企降負(fù)債、居民降杠桿

??2021年，央行貨幣政策將逐漸回歸常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

??房企融資或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”監(jiān)管范圍或?qū)⒎€(wěn)步擴(kuò)容至全行業(yè)，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。受此影響，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨，過半房企有望限時(shí)轉(zhuǎn)綠。

??居民信貸政策也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??二、堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期

??未來房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基本定位，落實(shí)因城施策、一城一策的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處。

??熱點(diǎn)城市將繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)的同時(shí)，全面抑制投資、投機(jī)性需求，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一致預(yù)期。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??壓力城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困，那些人口長(zhǎng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫(kù)存高企的壓力二、三線城市，仍需在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予開發(fā)企業(yè)更大力度的支持，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，避免房?jī)r(jià)大起大落。

??三、新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)制度紅利，市場(chǎng)份額向城市群和都市圈集中

??新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利?！笆奈濉睍r(shí)期，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將由2019年末60.6%進(jìn)一步提升至2025年末65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

??市場(chǎng)份額將向城市群和都市圈集中，強(qiáng)化行業(yè)新格局。預(yù)計(jì)長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，市場(chǎng)占有率也將穩(wěn)中有升。核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)，人力、物力、財(cái)力等資源要素將在核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間雙向流動(dòng)，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，真正實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。